不動産の相続は、現金や預貯金とは異なり分割が難しく、手続きも複雑になりがちです。
遺言書の確認から始まり、相続人の確定、財産目録の作成、そして遺産分割協議と、やるべきことは山積みです。
期限のある手続きも多いため、全体の流れを把握して計画的に進めることが重要となります。
本記事では、不動産相続の基本的な流れや登記の義務化、売却時の注意点について解説します。
目次
不動産を相続するまでの基本的な流れ
被相続人が亡くなり相続が開始されたら、まずは落ち着いて全体のスケジュールを確認しましょう。
不動産を相続するまでの手順は、主に以下の4つのステップに分けられます。
- 遺言書の有無を確認し相続人を確定する
- 相続財産を調査して財産目録を作成する
- 遺産分割協議で誰が相続するか話し合う
- 相続登記（名義変更）を行い税金を申告する
Step1.遺言書の有無を確認し相続人を確定する
最初に、故人が遺言書を残しているかどうかを確認してください。
遺言書がある場合は、原則としてその内容が最優先されます。
自筆証書遺言が見つかった場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。
次に、誰が相続人になるのか（法定相続人）を確定させるために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を収集します。
この作業は、予想以上に手間と時間がかかるケースが多いため、早めに着手しましょう。
Step2.相続財産を調査して財産目録を作成する
相続の対象となるのは、プラスの財産だけではありません。
不動産や預貯金だけでなく、借金などのマイナスの財産（負債）も含まれます。
これらをすべて洗い出し、「財産目録」を作成して全体像を把握します。
不動産の調査では、権利証（登記済証）や固定資産税の課税明細書を確認し、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
正確な資産価値を知るために、不動産会社に査定を依頼することも有効な手段です。
センチュリー21中央プロパティーでは、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、AI査定は最短即日、精緻な鑑定評価も迅速に提示が可能です。
Step3.遺産分割協議で誰が相続するか話し合う
相続人と相続財産が確定したら、全員で遺産をどのように分けるか話し合いを行います。
これを「遺産分割協議」と呼びます。
相続人全員の合意が必要であり、一人でも欠けていると協議は無効となります。
合意ができたら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。
この書類は、後述する相続登記や相続税申告の際に必要となる重要な書類です。
全員が署名し、実印を押印した上で印鑑証明書を添付します。
Step4.相続登記（名義変更）を行い税金を申告する
不動産を取得する人が決まったら、法務局で名義変更の手続き（相続登記）を行います。
これまでは任意でしたが、法改正により2024年4月から相続登記が義務化されました。
放置すると過料が科される可能性があるため、速やかに手続きを行いましょう。
また、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。
申告期限は「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」と定められています。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーでは司法書士と連携し、売却を前提とした場合の相続登記手続きを一気通貫で代行しています。
さらに、通常は高額になる登記費用を0円（売主負担なし）で対応可能です。
誰がどう引き継ぐ？不動産相続で揉めないための3つの分割方法
不動産は物理的に分けることが難しいため、遺産分割の中でも特にトラブルになりやすい財産です。
相続不動産を公平に分けるためには、主に以下の3つの方法から状況に合ったものを選びましょう。
- 現物分割（不動産そのものを引き継ぐ）
- 代償分割（不動産を貰う代わりに現金を支払う）
- 換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
方法①：現物分割（不動産そのものを引き継ぐ）
遺産そのものを、そのままの形で各相続人が取得する方法です。
例えば、「長男は自宅不動産を、次男は預貯金を相続する」といった分け方がこれに該当します。
手続きがシンプルで費用も抑えられますが、各財産の価値に差がある場合、不公平感が生まれやすいというデメリットがあります。
相続財産が自宅不動産のみで、主な相続人が複数いるようなケースでは、採用が難しい方法です。
方法②：代償分割（不動産を貰う代わりに現金を支払う）
特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金（現金）を支払う方法です。
例えば、長男が2,000万円の価値がある実家を継ぐ代わりに、次男に1,000万円を支払うことで、実質的に平等な分割を実現します。
不動産を残したい人が明確な場合に有効ですが、取得する人に十分な支払い能力（現金）がなければ成立しません。
手持ち資金が不足している場合は、代償金支払いのための資金調達を検討する必要があります。
方法③：換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
相続した不動産を売却し、諸経費を差し引いた後の現金を相続人で分ける方法です。
「実家に戻る予定がない」「公平に分けたい」といった場合に適しています。
1円単位まで公平に分配できるため、トラブルが最も起きにくい方法と言えます。
ただし、売却には手間と時間がかかり、譲渡所得税などの税金が発生する場合がある点には注意が必要です。
【要注意】相続不動産を「とりあえず共有名義」にするリスク
遺産分割協議がまとまらないからといって、安易に法定相続分どおりの「共有名義」で登記することは避けるべきです。
不動産の共有状態には、以下のようなリスクが潜んでいます。
- 売却や活用には共有者全員の同意が必要になる
- 次の相続が発生すると権利関係がさらに複雑化する
- 共有持分のみが第三者に売却される可能性がある
リスク①：売却や活用には共有者全員の同意が必要になる
共有不動産全体を売却したり、建替えや大規模なリフォームを行ったりするには、共有者全員の同意が必要です。
もし一人でも反対する人がいれば、何もできずに物件が塩漬けになってしまう恐れがあります。
賃貸に出す場合も、過半数の持分を持つ人の同意が必要となり、スムーズな活用が妨げられるケースが多々あります。
リスク②：次の相続が発生すると権利関係がさらに複雑化する
共有者のうち誰かが亡くなると、その持分がさらにその子供たちへ相続されます。
これを繰り返すと、ネズミ算式に共有者の数が増え、面識のない親戚同士で権利を持ち合うことになります。
人数が増えれば増えるほど意見の調整は困難になり、事実上、売却も活用も不可能な状態に陥ってしまいます。
リスク③：共有持分のみが第三者に売却される可能性がある
自身の「共有持分」だけであれば、他の共有者の同意なく自由に売却することが可能です。
もし、一部の共有者が自身の持分を不動産ブローカーなどの第三者に売却してしまうと、見ず知らずの他人が共有関係に入り込んでくることになります。
共有関係の解消を求めて訴訟を起こされたり、持分の買い取りを迫られたりするなど、深刻なトラブルに発展する可能性があります。
反対に、ご自身が共有関係から抜け出したい場合は、他の共有者の同意を得ずに、自身の持分のみを売却することも可能です。
センチュリー21中央プロパティーでは、持分のみの売却でも最短7日〜2週間のスピードで現金化・問題解決に導きます。
借地権や底地など「訳あり物件」の相続でよくあるトラブル
一般的な所有権の土地建物だけでなく、借地権や底地といった権利関係が特殊な不動産を相続するケースもあります。
特殊な不動産の取り扱いには専門的な知識が必要となり、以下のようなトラブルも頻発します。
- 権利関係が複雑でスムーズに売却できない
- 地主や借地人との交渉が難航する
- 相続税評価額の算出や納税資金の確保が難しい
トラブル①：権利関係が複雑でスムーズに売却できない
借地権付き建物や底地は、土地の所有者と建物の所有者が異なるため、権利関係が複雑です。
単独での売却は市場での需要が低く、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
好条件で売却するには、地主と借地人が協力して「同時売却」をするなどの工夫が必要ですが、利害調整は容易ではありません。
トラブル②：地主や借地人との交渉が難航する
借地権を相続した後に売却や建替えを行う場合、地主（底地権者）の承諾が必要です。
この際、高額な承諾料を請求されたり、そもそも承諾を得られなかったりして揉めるケースが少なくありません。
長年の人間関係のこじれが背景にあることも多く、当事者同士での話し合いが感情的になりがちです。
こうしたデリケートな交渉こそ、専門家の出番です。
当社センチュリー21中央プロパティーには社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの助言やトラブル対応まで完全無料でサポートが可能です。
トラブル③：相続税評価額の算出や納税資金の確保が難しい
借地権や底地の相続税評価は計算が複雑で、専門家でも判断が分かれることがあります。
また、売却のハードルが高いため現金化しにくく、相続税の納税資金を確保できない「物納」のリスクも高まります。
適切な評価額を算出し、早期に対策を講じることが不可欠です。
相続不動産の売却に強い不動産会社を見極める3つのポイント
相続した不動産をスムーズに、かつ高く売却するためには、パートナーとなる不動産会社選びが何より重要です。
大手や近所の会社という理由だけで選ばず、以下のポイントを確認してください。
ポイント①：相続専門の部署や弁護士との連携体制があるか
相続不動産の売却は、法律や税務の知識が絡む高度な取引です。
相続案件を専門に扱う部署があり、社内に弁護士や司法書士との連携体制が整っている会社を選びましょう。
法的なトラブルを未然に防ぎながら、手続きを一気通貫で任せることができます。
ポイント②：権利関係が複雑な物件の解決実績が豊富か
共有持分や借地権、底地、再建築不可物件など、いわゆる「訳あり物件」の扱いは非常に難易度が高いものです。
一般的な不動産会社では断られるような物件でも、解決実績が豊富な会社であれば、独自のノウハウで売却へ導いてくれます。
ホームページなどで、類似案件の解決事例を確認してみると良いでしょう。
センチュリー21中央プロパティーは、相続不動産に特化し、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
ポイント③：節税対策や売却後の活用まで提案できるか
単に売却するだけでなく、手取り額を最大化するための節税対策（取得費加算の特例や3,000万円特別控除など）を提案できるかも重要なポイントです。
また、売却すべきか活用すべきか迷っている場合に、多角的な視点からアドバイスをくれる会社であれば心強い味方となります。
また、センチュリー21中央プロパティーのように、仲介手数料や弁護士費用だけでなく、測量や残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応できる会社を選べば、手元に残る現金を最大化できます。
まとめ：不動産相続のお悩みは、解決実績4万件超の「センチュリー21中央プロパティー」にご相談を
不動産の相続は、法的な手続きや親族間の話し合い、税金の申告など、専門的な知識を要する場面が多々あります。
特に、共有名義や借地権などが絡む場合は、早めの対策が解決のカギとなります。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化した不動産仲介会社です。
当社の強みは以下の通りです。
- 社内弁護士が常駐し、法的な観点からの助言や契約書確認、売却後のトラブル対応まで完全無料でサポートが可能
- 司法書士や税理士等の専門家と連携し、相続登記や遺産分割協議など煩雑な手続きを一気通貫で代行（※売却前提の場合に限る）
- 仲介手数料や弁護士費用に加え、通常高額な相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応
- 世界最大級のネットワークと約1,000名の投資家による独自の「入札制度」により、市場で敬遠されがちな物件でも最高値での売却が可能
ご相談は完全無料です。
相続した不動産の扱いに少しでも不安がある方は、まずは一度お気軽にお問い合わせください。
不動産の相続に関してよくある質問
不動産の相続に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.相続登記が義務化されたと聞きましたが期限はいつまでですか？
A.相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、法改正以前に相続した不動産についても、2027年3月31日までに登記をする必要があります。
Q2.相続した不動産を売却する場合にかかる税金は？
A.譲渡所得税（所得税・住民税）や印紙税などがかかります。
売却益が出た場合に「譲渡所得税」がかかりますが、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」などの特例を利用して税額を抑えることができます。
また、相続税を支払っている場合、旧耐震基準の建物などの要件を満たせば、「取得費加算の特例」が適用できる可能性もあります。
Q3.遠方にある実家を相続しましたが管理や売却は可能ですか？
A.可能です。まずは現地の状況確認から始めましょう。
遠方の物件でも、全国対応の不動産会社に依頼すれば売却は可能です。
放置すると「特定空き家」に指定され、固定資産税が増額されるリスクがあります。
管理が難しい場合は、早めに売却や活用を検討することをおすすめします。
