親が借地上に建てた実家を相続する際、「兄弟で平等に分けたいから」と共有名義を選ぶケースが少なくありません。
しかし、不動産実務の視点からお伝えすると、借地権の共有は将来的に大きなトラブルを招く「負の遺産」となるリスクを孕んでいます。
本記事では、借地権を共有にするリスクから、単独名義にするメリット、既に共有してしまった場合の解消法まで、専門知識を交えて分かりやすく解説します。
借地権を兄弟で「共有名義」にするのが危険な理由と4つのリスク
相続において、土地や建物を兄弟で「持分2分の1ずつ」などと共有にするのは一見公平に見えます。しかし、借地権においては以下のように大きなリスクが存在します。
- 建て替えや売却に共有者全員の同意が必要になる
- 地主との交渉窓口が複雑になり、更新手続きが滞る
- 次の相続で権利がさらに細分化し、解決不能な「塩漬け」状態に
- 地主から「管理実態が不明確」と敬遠され、信頼関係が崩れる
リスク①：建て替え・増改築に共有者全員の同意が必要になる
共有名義の不動産は、建て替えや大規模な増改築・また売却といった大規模な変更・処分行為を行う際、民法の定めにより共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有者である兄弟の仲が悪化したり、一人が認知症などで判断能力を失ったりすると、相続した借地権付き建物を建て替えることも売ることもできず、身動きが取れなくなる可能性があります。
そもそも、借地権付き建物を建て替えたり売ったりする際は、共有名義でなくとも「地主の承諾」が必要です。
そのため、共有状態の場合は「地主の承諾 ＋ 共有者全員の同意」という2つのハードルをクリアしなければならず、建物の活用や処分には多大な手間がかかることになります。
リスク②：地主との交渉窓口が複雑になり、更新手続きが滞る
借地権には、借地契約の更新や地代の支払いがつきものです。
そのため、共有名義により窓口が複数になると、地主から見て「誰に連絡すればいいのか分からない」という状況を生みます。
また、そのような状況下で共有者のうち1人が地代の支払いを拒否するようなことがあれば、別の共有者が全額を立て替えなければなりません。
そうなると、本来は借地人である兄弟間のトラブルであるはずの状況が、地主を巻き込んだ大きな訴訟沙汰にも発展しかねません。
リスク③：次の相続で持分がさらに細分化し、解決不能な「塩漬け」状態に
借地権を共有している兄弟のどちらかが亡くなると、その持分（不動産に対する所有権の割合）はさらにその子供たちへ引き継がれます。
例えば、持分を1/2ずつ所有している兄弟（A・B）がいるとします。
やがてAが亡くなり、もともと1/2だった持分はその子ども3人（C・D・E）に相続されることになりました（1/2の3等分で1/6ずつ）。
結果として、もともと「AとBで1/2ずつ持分を所有」だった共有状態が、相続によって「Bが1/2、C・D・Eが1/6ずつ持分を所有」という、非常にややこしい状態になってしまうのです。
こうした相続が繰り返されることで、数十年後には共有者が爆発的に増えてしまうケースも数多く存在します。
そうなれば、不動産（この場合は借地権付き建物）を売るにも建て替えるにも必要な、共有者全員の同意を得ることが極めて難しくなってしまいます。
リスク④：地主から「管理実態が不明確」と敬遠され、信頼関係が崩れる
地主は借地人に対し、「安定して地代を払い、平穏に土地を使ってくれること」を望むことがほとんどです。
そのため、権利関係が複雑な共有名義の借地人は地主から「トラブルメーカー予備軍」と見なされることがあります。
実際、上で挙げたような支払いや更新トラブルのリスクは単独所有の借地権よりも高いため、地主との信頼関係を維持するうえで共有関係が不利な材料であることは確かです。
また、地主に対して将来的に「借地権を買い取ってもらいたい」、あるいは「底地を買い取りたい」といった交渉をする場合などには、共有名義であることが足かせとなり、不利な条件を突きつけられる原因にもなり得ます。
単独名義の借地権相続が望ましい理由
前章でお伝えしたリスクを踏まえ、将来のトラブルを未然に防ぎ、資産価値を維持するための借地権相続の「鉄則」は、特定の1人による単独名義にすることです。
名義人が1人であれば、地主とのコミュニケーション窓口が一本化されます。
地代の支払いや更新手続きの遅延を防げるため、地主からの信頼を損なうリスクを最小限に抑えられます。
さらに、将来的に「誰も住まなくなったから売りたい」「更地にして地主に返したい」といった状況になった際も、自分の判断だけで柔軟に動くことができます。
共有名義のように、共有している兄弟の顔色を伺ったり、同意を求めて交渉したりするストレスが一切ありません。
借地権を単独名義で相続する具体的な方法
「1人が借地権を相続するのは不公平だ」という兄弟間の不満を解消し、円満に単独名義を実現するための具体的な手法が「代償分割」です。
これは、特定の1人が借地権（および建物）を相続する代わりに、その権利に見合うだけの現金を他の兄弟に支払うという仕組みです。
例えば、借地権と建物の価値が合計2,000万円で、相続人が兄弟2人の場合、長男が不動産を相続し、次男へ代償金として1,000万円を支払います。これにより、権利は長男に一本化され、次男は現金という形で公平な遺産を受け取ることができます。
このように、法的な権利（借地権）と経済的な価値（現金）を切り分けて整理することで、地主との良好な関係を保ちながら、兄弟全員が納得できる形に着地させることが可能となります。
すでに共有名義で相続している場合の3つの解消方法
もし、既に借地権付き建物を共有名義で登記してしまっている場合でも、以下の3つの方法で解消が可能です。
- 借地権付き建物全体を売却する
- 特定の1人の単独名義に変更する
- 自分の持分のみを売却する
ご自身の状況や要望に合わせて、適切な方法を選択しましょう。
方法①：借地権付き建物全体を売却する
1つ目は、兄弟全員で合意して不動産（＝借地権付き建物）全体を売却する方法です。
借地権付き建物を完全に手放した上、売却代金を共有者同士で公平に分けることで、今後の管理負担やトラブルの種を完全に断ち切ることができます。
ただし、第三者への売却には地主の「譲渡承諾」が必要で、一般的に借地権価格（更地価格の6~7割が多い）の10%程度の承諾料を地主に支払う慣習がある点に注意が必要です。
※地主自身への売却時には譲渡承諾は不要
地主との交渉や承諾料の用意といったハードルを乗り越えることが可能であれば、後腐れがなく有効な手段といえます。
方法②：特定の1人の単独名義に変更する
共有者のうち特定の1人が他の共有者の持分を買い取る、あるいは譲り受けることで名義を一本化する方法です。
このとき、無償で持分を譲り受けると贈与税がかかる可能性があるほか、一度共有名義にした後の単独名義化を「譲渡」とみなされ、地主から承諾料を請求されるリスクもあります。
そうした理由から、事前に税理士や専門家への相談が欠かせませんが、相続した借地権付き建物に住み続けたい共有者1人と、そうでない共有者がはっきり分かれている場合には優先して検討すべき手段となるでしょう。
方法③：自分の持分のみを売却する
持分の売却は、共有者間の話し合いがまとまらない場合、あるいは地主から譲渡承諾が得られない場合の最終手段です。
持分は、自分の分だけであれば他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、「借地権の共有状態に疲れてしまった」「とにかく早く共有状態から抜けたい」といったケースでは、極めて有効な手段となりえます。
ただし、借地権の持分という活用の幅が非常に限定的な不動産であることから、売却先は専門の「買取業者」か「仲介業者を介した投資法人などの第三者」に限られます。
以下の特徴に照らし、スピード優先の方は買取業者、金額や条件を重視したい方は仲介業者を選ぶのがおすすめです。
| 売却先 | メリット | デメリット | 売却金額の相場 |
|---|---|---|---|
| 買取業者 | 借地権をスピーディーに現金化できる。 | 市場価格に比べて売却金額は大幅に下がる。 | 更地価格の50％以下 |
| 仲介業者を通じた第三者 | 借地権を高額・好条件で売却できる。 | 契約完了までに2～4週間程度の時間が必要になる。 | 更地価格の70％程度 |
まとめ
借地権の兄弟での共有は、将来の建て替えや売却を困難にする「負の側面」が強く、原則として避けるべき方法です。
相続時には、代償分割を活用した単独名義を目指しましょう。
また、既に共有状態にある場合は、共有者間の関係が悪化したり相続により権利が細分化したりする前に、全体売却や持分の集約といった解消策を検討することが重要です。
とはいえ、ただでさえ複雑な借地権が共有状態となっている場合、「実際には今からどうすればいいのかわからない」と悩んでしまうことも多いと思います。
そんなときはぜひ、当社センチュリー21中央プロパティーにお声がけください。
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お客様のケースに応じた最適な方法のご提案いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
