「実家を兄弟で平等に分けるために、とりあえず共有名義にしよう」
そのようにお考えの方は多いと思いますが、実は不動産の共有名義は「トラブルの先送り」であり、極めてリスクが高い選択なのです。
本記事では、共有名義で相続することの恐ろしさと、後悔しないための具体的な分け方を不動産のプロが解説します。
目次
不動産を「共有名義」で相続するとはどういうことか？
不動産の共有名義とは、1つの不動産（土地・建物）を、複数の相続人で「持分（所有権の割合）」を決めて所有する形態を指します。
例えば、3人兄弟で実家を相続する場合、1/3ずつ持分を持つといった形です。
共有名義での相続となる主な経緯は？
共有名義での相続を選ぶ背景には、主に次のような2つの理由があります。
- 遺産分割協議の「先送り」
葬儀や法要で忙しく、誰が家を継ぐか決める余裕がないため、「とりあえず法定相続分で登記してしまおう」という判断に至るケース。 - 資金不足
一人が相続しようとするも、その補填として他の兄弟に支払う「代償金（現金）」が用意できず、なし崩し的に共有にせざるを得ないケース。
こうした経緯で共有名義になることは多いものの、後述するように多くのリスクが潜んでいます。
不動産を共有名義で相続する流れ
共有名義で相続する場合、おおよそ以下のステップで進んでいきます。
- ステップ1：遺産分割協議と協議書の作成
遺言書がない場合、相続人全員で協議を開き、持分割合を決める。一般的には「法定相続分（例：子供3人なら1/3ずつ）」とすることが多い。決定後、全員の署名・実印の押印がある「遺産分割協議書」を作成する。 - ステップ2：相続登記（名義変更）の申請
不動産の所在地を管轄する法務局へ申請。書類収集や手続きが複雑であるため、司法書士に依頼することが一般的。
※相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性がある。 - ステップ3：共有者間の管理ルールの策定（推奨）
「誰が固定資産税を立て替えるか」「修繕が必要な場合、誰の主導で業者を決めるか」などを書面（共有者間合意書）で交わしておく。
ただし、実務上ステップ3の管理ルール策定が行われることは多くありません。しかし、この点が曖昧だと将来的にトラブルに発展する可能性が高くなります。
ここが危険！共有名義で相続する3つのデメリット
ここからは、共有名義の相続に潜む主なデメリットとして、次の3点をご紹介していきます。
- 自分の意思だけで不動産の売却や活用ができない
- 相続を繰り返すごとに権利関係が複雑化する
- 固定資産税・維持費の支払いトラブル
デメリット①：自分の意思だけで不動産の売却や活用ができない
共有名義で所有する不動産は、民法251条の定めにより、以下の通り共有者の同意がなければできない行為が数多く存在します。
▼共有名義の不動産に対する行為と必要な同意
| 行為の種類 | 具体的な内容 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 屋根の修繕、不法占拠者の排除など | 単独で可能 |
| 管理行為 | 短期賃貸借契約の締結、一般的なリフォーム | 持分割合の過半数 |
| 変更行為 （軽微） | 砂利道のアスファルト舗装など、形状等の軽微な変更 | 持分割合の過半数 |
| 変更行為 （重大） | 売却、建替え、大規模な造成・増改築 | 全員の同意 |
例えば、3人のうち2人が「維持費がかかるから家を売りたい」と考えても、残りの1人が反対すれば不動産全体を売ることは法的に不可能です。
また、共有者のうちの誰かが住み続ける場合にも、建て替えや大規模な増改築に反対する共有者が1人でもいれば実現できません。
このように、共有名義の不動産を巡る売却や活用方法に対する意見や要望が共有者間で対立し、結局何もできずに不動産が「塩漬け状態」になるケースは数多く存在します。
また、このような対立から共有者同士の関係性が著しく悪化し、最終的に絶縁状態になってしまうことも珍しくありません。
デメリット②：相続を経て共有者が増えて権利が複雑化する
持分は相続財産として扱われるため、共有者の一人が亡くなると、その持分は子どもなど複数の相続人に分割して引き継がれます。
このような相続を数世代にわたって繰り返すと、当初は兄弟数人だった共有者が、数十年後には子ども世代や孫世代まで枝分かれし、数十人以上に膨れ上がってしまうようなケースも存在します。
そのような状況になれば、共有者各人から同意を得ることは極めて困難です。
また、世代が進めば一部の共有者が認知症を患ったり行方不明になったりする可能性も上がるため、最終的には「家を売りたくても売れないし、かといって活用もできない」という事態を招くことになります。
デメリット③：不動産の維持管理費を巡るトラブル
不動産の所有には、固定資産税や都市計画税などの税金や、家の修繕費などの維持費が不可欠です。
こうした費用は、原則として共有者全員が持分割合に応じて支払うことになっています。しかし、実際には「住んでもいない家にお金を払いたくない」といった理由で支払いを拒否する共有者も多いのが実情です。
そのような場合は、別の共有者がその費用を肩代わりすることになりますが、当然肩代わりした側の共有者は不満を募らせる結果となり、払わなかった共有者との間に亀裂を生むことになります。
そのため、相続の際は先述の通り税金や維持管理費の支払い方法や割合等を書面で取り決めておくことが重要です。
あえて共有名義で相続するメリットは？
前章では不動産を共有名義にするデメリットをご紹介しましたが、「売却」や「節税」という目的がある場合に限り、以下のようなメリットが存在します。
▼共有名義で税制上のメリットを享受できるケース
- 居住用財産の3,000万円特別控除
相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が出る場合、共有名義にしておくことで、各共有者が最大3,000万円ずつの控除を受けられる可能性がある（3人で共有していれば、最大9,000万円までの利益が非課税）。 - 小規模宅地等の特例
相続税の目安となる土地の「評価額」を最大80%下げる特例を受けるために、同居親族と非同居親族であえて共有にする。
しかし、これらのメリットはあくまで相続や売却時点でのメリットでしかないため、前章で挙げたような将来の長期的なリスクと比較して慎重に判断しましょう。
共有名義を回避するための3つの遺産分割方法
不動産の相続時に、共有名義を避けるための3つの遺産分割方法をご紹介します。
- 換価分割
- 代償分割
- 現物分割（土地のみの場合）
方法①：換価分割
不動産全体を売却し、経費（仲介手数料・税金）を差し引いた残りの現金を、持分に応じて相続人全員に分配する方法です。
不動産を手放すことにはなりますが、金銭的なメリットが大きく、1円単位で公平に分けることが可能であるため、相続後に誰も住む人がいない場合には非常に有効な手段といえます。
ただし、誰か1人でも住み続けたいと主張した場合や、売却時期・金額で揉めた場合などには実現が難しいため、相続人同士での事前の合意形成が重要です。
方法②：代償分割
特定の相続人1人が不動産を単独で相続し、その代わりに他の相続人に相応の代償金を支払う方法です。
相続した家に誰かが住み続けたいが、他の兄弟にも不公平感を与えたくない場合に最適な手段となります。
一方で、代償金の金額で揉める可能性があることや、そもそも誰も住み続けたい人がいない場合、あるいは住み続けたい共有者が2人以上いる場合などには実行が難しい方法であることには注意が必要です。
方法③：現物分割（土地のみの場合）
土地を物理的に分割（＝分筆）し、相続人それぞれの単独所有の土地にする方法です。
分割後は、単独所有の土地として各人が自由に活用・売却可能になるため、こちらもシンプルかつ有用は手段といえます。
ただし、現物分割は相続する不動産が「土地のみ」の場合に用いることができる手段であり、家などの建物も同じタイミングで相続する場合、この方法は原則として使えません。
「共有持分の売却」も有効な手段
前章でご紹介した不動産の全体売却（換価分割）や所有者の一本化（代償分割）は、共有者それぞれの思惑や経済状況といった事情から話がまとまりにくいケースも多いものです。
そのような場合には、「自分の持分を売却する」という手段を検討してみましょう。
持分の売却は、不動産全体の売却とは異なり他の共有者の同意が不要であるため、共有者間の関係性が悪化している場合などには特に有効な手段といえます。
売却先は、主に専門の買取業者もしくは仲介業者を通じた投資法人などの第三者が一般的です。
| 利用する業者 | 買取業者 | 仲介業者 |
|---|---|---|
| ビジネスモデル | 業者が共有持分を売主から直接買い取る。 | 業者が共有持分の売主と買主（投資家や投資法人など）を仲介する。 |
| メリット | 売却までのスピードが早い。 | ・高額かつ好条件で売却できるケースが多い。 ・他の共有者とトラブルになりにくい。 |
| デメリット | ・売却金額が市場価格よりも安い傾向にある。 ・売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性がある。 | ・契約完了までに2～4週間ほどの期間が必要になることが多い。 ・買取業者に比べて業者自体の数が少ない。 |
上記の特徴やメリット・デメリットを考慮し、「ある程度安くても早く持分を現金化したい人は買取業者」「できるだけ好条件・高額で持分を売りたい人は仲介業者」といったように、目的に応じた業者を選びましょう。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーは、長年にわたって共有持分専門の仲介業者として多くの売却をお手伝いしてきた実績があります。相談は無料ですので、ぜひお気軽にお声がけください。
まとめ
共有名義での不動産相続は、不動産の活用が大きく制限されるうえ、共有者間の関係性を悪化させかねないリスキーな行為です。
相続を重ねるごとに共有者が増えることもあり、実態は「次世代への負債の先送り」に他ならないといえるでしょう。
せっかくの遺産が親族間の争いの種にならないよう、「誰が継ぐのか」あるいは「いつ売るのか」を決めておくことを強くおすすめします。
また、すでに共有名義で相続してしまった場合には、不動産の全体売却や特定の1人の単独所有化に加え、「持分の売却」が有効な手段になります。
共有名義で不動産を相続してしまい、「兄弟間で争いたくない」「住まない家の維持管理に振り回されたくない」と懸念をお持ちの方は、ぜひ当社にご相談ください。
共有持分のトラブル解決・売却のプロとして、最適なサポートをお約束いたします。
