共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有する際の、各共有者が持つ「所有権の割合」を示す権利のことです。
相続や夫婦でのペアローン購入などで発生しますが、自分の意志だけで自由に活用できないため、トラブルの火種になりやすいのが特徴といえます。
本記事では、共有持分の基礎知識から、放置するリスク、具体的な解消方法までを分かりやすく解説します。
目次
そもそも「共有持分」とはどのような権利か
共有持分とは、単一の不動産を複数人で共同所有している状態（共有）において、各所有者が持っている所有権の割合を指します。
たとえば、兄弟2人で実家を相続し、持分割合がそれぞれ2分の1ずつである場合、不動産全体の価値や権利の半分ずつを有していることになります。
ただし、注意が必要なのは「物理的に半分に分けて使えるわけではない」という点です。
共有持分はあくまで「権利の割合」であり、不動産の特定の部分（例：1階部分は兄、2階部分は弟など）を単独で所有する権利ではありません。
そのため、不動産全体の使用や処分には、民法で定められた他の共有者との合意やルールが必要となります。
共有持分が発生する主な原因と持分割合の決まり方
共有持分が発生する原因は、主に以下の2つのケースが挙げられます。
- 相続による取得：親の死亡により、配偶者や子供などの相続人複数が法定相続分に応じて不動産を引き継ぐケース。遺産分割協議がまとまるまでは、暫定的に法定相続分での共有状態となります。
- 共同出資による購入：夫婦や親子が資金を出し合って住宅を購入するケース（ペアローンなど）。この場合、拠出した資金額の割合に応じて持分が決定されます。
持分割合は、登記事項証明書（登記簿謄本）の「権利部（甲区）」に記載されており、誰がどの程度の割合を持っているかを確認できます。
マンションなどの「区分所有権」との違い
「共有持分」と混同されやすい権利に、分譲マンションなどで見られる「区分所有権」があります。
両者の決定的な違いは、単独で自由に扱える範囲が明確かどうかです。
| 特徴 | 自由度 | |
|---|---|---|
| 共有持分 | 不動産全体に対する権利の割合。 物理的な境界線はない。 | 低い （他の共有者の同意が必要な行為が多い） |
| 区分所有権 | 建物内の独立した住居部分（専有部分）に対する所有権。 | 高い （専有部分は単独で売却やリフォームが可能） |
マンションの場合でも、エントランスや廊下などの「共用部分」は共有持分となりますが、部屋の中（専有部分）は区分所有権に基づき、個人の判断で売買やリフォームが可能です。
共有持分権者が行使できる3つの権利と制限
共有名義の不動産では、自分一人の判断で行える行為と、他の共有者の同意が必要な行為が民法によって明確に区別されています。
共有者が行使できる権利は、大きく分けて以下の3つです。
- 保存行為（単独で可能）
- 管理行為（持分割合の過半数の同意が必要）
- 変更・処分行為（共有者全員の同意が必要）
権利①：保存行為（単独で可能）
保存行為とは、不動産の価値を維持するための行為です。
これらは他の共有者の同意を得ることなく、各共有者が単独で行うことができます。
- 建物の破損部分の修繕（雨漏り修理など）
- 不法占拠者への明け渡し請求
- 未登記不動産の表示登記
緊急を要する場合や、現状を維持するための最低限の行為がこれに該当します。
権利②：管理行為（持分割合の過半数の同意が必要）
管理行為とは、不動産の性質を変えない範囲での利用や改良を行う行為です。
これを行うには、共有者の人数ではなく、持分割合の過半数の同意が必要となります。
- 賃貸借契約の締結・解除（一般的な期間の場合）
- リフォームやリノベーション（大規模でないもの）
- 共有物の使用方法の決定
たとえば、持分が「兄：2/3、弟：1/3」の場合、持分の過半数を持つ兄は、弟の同意がなくても単独で管理行為を決定できます。
権利③：変更・処分行為（共有者全員の同意が必要）
変更・処分行為とは、不動産の物理的な形状を変えたり、権利状態を変動させたりする重大な行為です。
これらを行うには、共有者全員の同意（合意）が不可欠です。
- 不動産全体（土地・建物）の売却
- 建物の取り壊しや建て替え
- 大規模な造成工事
- 抵当権の設定
- 借地権設定契約の締結
一人でも反対する共有者がいれば、不動産全体を売却したり担保に入れたりすることはできません。
これが、共有持分におけるトラブルの最大の要因となります。
また、こうした合意形成や交渉は当事者同士では感情的になりがちです。
なお、センチュリー21中央プロパティーには共有持分の専門家のみが在籍しており、他の共有者との交渉もスムーズに代行可能なため、トラブルを未然に防ぐことができます。
共有名義の不動産を放置する5つのリスク・デメリット
共有状態を解消せずに放置し続けると、時間の経過とともに以下のようなリスク・デメリットが顕在化します。
- 自身の判断だけで自由に売却・活用ができない
- 固定資産税や維持管理費の負担が続く
- 相続発生により権利関係がさらに複雑化・細分化する
- 共有者間の意見対立や人間関係の悪化
- 他共有者の持分が差し押さえ・競売になる可能性
リスク①：自身の判断だけで自由に売却・活用ができない
前述の通り、不動産全体の売却や活用には他の共有者の同意が必要です。
「売りたい」「貸したい」と思っても、一人でも反対されれば話が進みません。
資産としての価値があるにもかかわらず、塩漬け状態になってしまうケースが後を絶ちません。
リスク②：固定資産税や維持管理費の負担が続く
不動産を使用していなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。
また、マンションの管理費・修繕積立金や、空き家の除草・修繕費用などの維持管理費も発生します。
法的には持分割合に応じて負担するのが原則ですが、実際には特定の共有者（居住者など）が全額を負担させられるケースも多く、金銭的な不公平感からトラブルに発展しがちです。
リスク③：相続発生により権利関係がさらに複雑化・細分化する
共有者が死亡すると、その持分はさらにその相続人へと引き継がれます。
代替わりを繰り返すことで共有者の人数がネズミ算式に増え、面識のない遠い親戚同士が共有者になることも珍しくありません。
人数が増えるほど意見の調整は困難になり、全員の同意を得ることはほぼ不可能となってしまいます。
リスク④：共有者間の意見対立や人間関係の悪化
「売りたい人」と「住み続けたい人」の対立など、共有不動産を巡る意見の不一致は、兄弟姉妹や親子といった親族間の関係を修復不可能なほど悪化させることがあります。
一度感情的な対立が生まれると、冷静な話し合いができなくなり、問題解決がさらに遠のいてしまいます。
リスク⑤：他共有者の持分が差し押さえ・競売になる可能性
他の共有者が借金を滞納したり税金を払わなかったりした場合、その人の持分が差し押さえられ、競売にかけられるリスクがあります。
もし競売で第三者（全くの他人や不動産業者）が持分を落札すれば、その第三者と共有関係になります。
見ず知らずの他人が権利者として入り込み、「家賃相当額の請求」や「共有物分割請求」を行ってくる可能性があり、平穏な生活が脅かされることになります。
共有状態を解消する4つの具体的な方法
共有持分のトラブルを解決するためには、共有状態そのものを解消することが最も効果的です。
不動産の共有状態を解消する代表的な方法は以下の4つです。
- 共有物分割請求を行う
- 自身の共有持分のみを第三者（専門業者）へ売却する
- 他の共有者へ持分を売却する・または買い取る
- 共有持分の放棄を行う
方法①：共有物分割請求を行う
共有物分割請求とは、共有関係を解消するために、他の共有者に対して分割を求める手続きです。
まずは当事者間の話し合い（協議）を行いますが、まとまらない場合は裁判所の調停や訴訟へ移行します。
分割の方法には以下の3種類があります。
- 現物分割：土地を分筆して物理的に分ける方法。
- 代償分割：特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法。
- 換価分割：不動産全体を競売などで売却し、現金を分ける方法。
裁判になると時間と費用がかかる上、競売（換価分割）になると市場価格より安く買い叩かれるリスクがあるため、最終手段と考えるべきでしょう。
方法②：自身の共有持分のみを第三者（専門業者）へ売却する
自分の持分だけを売却することは、他の共有者の同意が不要であり、単独の判断で行うことができます。
一般の個人が他人の共有持分だけを買うことは稀なため、基本的には共有持分を専門に扱う不動産会社へ売却することになります。
ここで重要になるのが「適正な査定価格」です。
共有持分の評価方法は複雑ですが、センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。
「買取」と「仲介」の違いとそれぞれのメリット
専門業者への売却には、業者が直接買い取る「買取」と、業者に買主を探してもらう「仲介」があります。
- 買取：業者が直接買い取るため、現金化までが早く（最短数日）、契約不適合責任が免責されるケースが多いのが特徴です。手間をかけずに早く手放したい人に適しています。
- 仲介：広く購入希望者を募るため、買取よりも高値で売却できる可能性があります。
特にセンチュリー21中央プロパティーでは、独自の入札システムを駆使し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、幅広いネットワークに対して物件情報を効果的に届けます。
このオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能となります。
方法③：他の共有者へ持分を売却する・または買い取る
他の共有者と話し合いができる関係であれば、持分の売買による解消も有効です。
- 持分を売る：自分の持分を相手に買い取ってもらい、共有関係から離脱する。
- 持分を買い取る：相手の持分を買い取り、単独所有（1人の名義）にする。
単独所有になれば、売却や活用が自由になります。
ただし、買い取る側に資金力が必要であることや、売買価格の合意形成が難しい（「安く買いたい」「高く売りたい」の対立）といった課題があります。
方法④：共有持分の放棄を行う
持分放棄とは、自分の持分権を放棄することです。
放棄された持分は、民法の規定により他の共有者に帰属します（持分割合に応じて分配されます）。
売却先が見つからない場合や、無償でもいいから関係を絶ちたい場合に検討されます。
共有持分放棄にかかる費用と手続きの注意点
持分放棄は単独の意思表示で行えますが、登記名義を変更するためには、持分を受け取る他の共有者との共同申請による登記手続きが必要です。
相手が協力を拒否した場合、登記引取請求訴訟が必要になることもあります。
また、持分を受け取った側には「贈与税」や「不動産取得税」が課税される可能性があるため、事前の説明と配慮が欠かせません。
「共有持分のみの売却」が最も手軽で現実的な解決策である理由
数ある共有状態の解消方法の中で、特にトラブルを抱えている場合に推奨されるのが「自身の持分のみの売却」です。
その理由は以下の通りです。
- 他の共有者の同意が不要で、単独で手続きできる
- 共有関係のトラブルから早期に離脱できる
- 共有持分の専門業者なら現金化までのスピードが早い
理由①：他の共有者の同意が不要で、単独で手続きできる
不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の持分だけの売却なら、他の共有者に一切連絡を取ることなく、自分一人の判断で進められます。
共有者と顔を合わせたくない、話し合いが通じないといった状況でも手続きが可能です。
理由②：共有関係のトラブルから早期に離脱できる
分割請求訴訟などは解決まで数年単位の時間がかかることがありますが、持分売却であれば、売買契約が成立した時点で共有関係から完全に離脱できます。
固定資産税の負担や、将来の相続トラブル、人間関係のストレスからすぐに解放される点は大きなメリットです。
理由③：共有持分の専門業者なら現金化までのスピードが早い
共有持分の扱いに慣れた専門業者であれば、複雑な権利関係であっても迅速に査定・買取が可能です。
一般的な不動産会社では断られるような物件でも、早ければ数日から数週間程度で現金化することができます。
共有持分の売却・相談先を選ぶ際の3つのポイント
共有持分の売却を成功させるためには、以下のポイントを押さえながら相談先（不動産業者）を選びましょう。
- 買取だけでなく「仲介」による高値売却も提案できるか
- 弁護士と提携し権利調整・交渉に強いか
- 共有持分特有のトラブル解決・買取実績が豊富か
ポイント①：買取だけでなく「仲介」による高値売却も提案できるか
多くの業者は自社での安値買取しか提案しませんが、優良な業者は広範なネットワークを活かした「仲介」や「入札」による高値売却の選択肢も持っています。
売主の利益を最大化するために、複数の売却プランを提案できる会社を選びましょう。
共有持分専門の不動産仲介会社である当社では、センチュリー21グループが誇る広範な「買い手ネットワーク」と、独自の入札制度（オークション形式）を最大限活用し、可能な限り高値での購入希望者をマッチングいたします。
ポイント②：弁護士と提携し権利調整・交渉に強いか
共有持分の取引には、法的な知識が不可欠です。
センチュリー21中央プロパティーには、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
また、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能なため、安心して取引を進められます。
ポイント③：共有持分特有のトラブル解決・買取実績が豊富か
一般的な不動産取引とは異なり、共有持分には特殊なノウハウが求められます。
過去の解決事例や買取実績が豊富であることは、スムーズな取引とトラブル回避のための重要な指標となります。
当社はこれまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきたノウハウがあり、司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、共有持分トラブル・共有持分売却を確実にサポートします。
まとめ：共有持分のお悩みは放置せず、専門業者【センチュリー21中央プロパティー】へご相談を
共有持分は、自分の意思だけで自由に扱えないだけでなく、放置すれば相続によって権利関係が複雑化し、次世代にトラブルを残すリスクがあります。
解決には、他の共有者との交渉や法的手続きが必要となるケースも多く、専門家による早期の介入が不可欠です。
私たちセンチュリー21中央プロパティーは、共有持分に特化したプロフェッショナル集団として、以下の強みでお客様を支えます。
- 最高値での売却を追求：センチュリー21グループのネットワークと独自のオークションシステムにより、最も高い評価額を提示する買い手とマッチング。
- 秘密厳守の徹底：プライバシーマーク取得済み。周囲に知られず、安心・安全な取引をお約束。
- 完全無料のサポート：ご相談から売却まで費用負担なし。
複雑な権利関係も、実績豊富な当社にお任せください。
まずは無料査定で、あなたの持分の「今の価値」を確認することから始めましょう。
共有持分に関してよくある質問
共有持分に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有者が行方不明・音信不通の場合でも売却できますか？
A.自分の持分のみであれば売却可能です。
自分の共有持分だけであれば、他の共有者が行方不明であっても単独で売却できます。
なお、不動産全体を売却したい場合、これまでは『不在者財産管理人』の選任が必要でしたが、2023年の法改正により、裁判所の決定を得て不明者の持分を取得したり、不動産全体を売却したりする新制度も利用可能になりました。
当社ではこうした最新の法的スキームを用いた解決もサポート可能です。
Q2.親族間売買で共有持分を処分する場合の注意点は？
A.適正価格で取引しないと「みなし贈与」と判定され、贈与税がかかる可能性があります。
市場価格よりも著しく低い金額で売買を行うと、その差額分が贈与とみなされ、買主に贈与税が課される場合があります。
親族間であっても、不動産鑑定士の査定などを基にした適正な価格での取引が必要です。
当社では共有持分評価の実績が豊富な不動産鑑定士と連携し、客観的かつ適正な査定額を算出するため安心です。
Q3.共有持分の売却相場はどれくらいですか？
A.一般的な市場価格に持分割合を掛けた金額よりも低くなる傾向があります。
共有持分は利用の自由度が低いため、市場での流動性が低く、「市場価格×持分割合」の金額から減価される（ディスカウントされる）のが一般的です。
減価率は物件の状況や共有関係の複雑さによりますが、専門業者の査定を利用することで正確な価値を把握できます。
