借地権を手放したいと考えていても、どの不動産会社に相談すべきか判断に迷うことはありませんか？
地主との関係や権利関係が複雑になりがちな借地権は、一般的な物件とは異なり高度な専門知識が求められます。
業者選びを間違えると、相場より安く買い叩かれたり、地主との交渉がこじれてトラブルに発展したりするリスクがあるため注意が必要です。
本記事では、信頼できる借地権買取業者の見極め方や適正な相場、売却を成功させるためのポイントを分かりやすく解説します。
目次
借地権買取業者とは？仲介業者との違いと使い分け
借地権を売却する方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った方法を選択することが大切です。
主な違いは、以下の表の通りです。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 （買取業者） | 個人や法人 （第三者） |
| 売却期間 | 短い （数日～1ヶ月程度） | 長い （3ヶ月～1年以上） |
| 売却価格 | 更地価格の約50%程度 （市場価格より大幅に安い） | 更地価格の約70%程度 （適正な市場価格） |
| 地主交渉 | 業者が代行する場合が多い | 売主または業者が行う |
| 契約不適合責任 | 免責されることが多い | 問われる場合がある |
買取業者の特徴：不動産会社が直接買主となり現金化する
買取とは、不動産会社が買主となって借地権を直接買い取る方法です。
買い手を探す活動が不要なため、条件さえ合えばすぐに売買契約を締結し、短期間で現金化できる点が大きなメリットといえます。
また、業者が買主となる場合、売却後の不具合について責任を負う「契約不適合責任」が免責されるケースが一般的です。
建物が古く解体が必要な場合や、残置物が残っている状態でも、そのまま引き渡せる柔軟な対応も買取ならではの特徴でしょう。
仲介業者の特徴：買主を探して売買を成立させる
仲介は、不動産会社が売却活動を行い、広く一般から買い手（第三者）を探す方法です。
市場価格での売却を目指せるため、買取に比べて手元に残る金額が高くなる可能性があります。
一方で、買い手が見つかるまでには時間がかかり、いつ売れるか確約がない点はデメリットです。
借地権の場合、地主の承諾が得られるか、ローンが利用できるかなど不確定要素が多く、通常の所有権物件よりも成約までのハードルが高い傾向にあります。
どちらを選ぶ？おすすめの売却方法は重視するポイントによって異なる
「とにかく早く現金化したい」「近隣に知られずに売りたい」「現状のままで手間をかけずに手放したい」という場合は、買取が適しています。
逆に、「時間がかかっても少しでも高く売りたい」「人気エリアで需要が見込める」という場合は、仲介を検討する余地があるでしょう。
ただし、借地権はトラブルを抱えているケースも多く、仲介では買い手がつかないことも珍しくありません。
まずは両方の可能性を視野に入れつつ、専門家に相談することをおすすめします。
失敗しない借地権買取業者の選び方！5つのチェックポイント
借地権の取り扱いは非常に専門性が高く、実績のない業者に依頼すると大きな損をする可能性があります。
優良な借地権買取業者を見極めるためにチェックすべきポイントは、以下の5つです。
- 借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
- 地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
- 査定額の根拠が明確で不透明な手数料がないか
- 顧問弁護士や税理士との連携体制が整っているか
- 公式サイト等で豊富な解決事例が公開されているか
ポイント①：借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
一般的な不動産会社では、借地権の取引経験が浅く、適切なアドバイスができないことが多々あります。
ホームページなどを確認し、借地権や底地（そこち）を専門に扱う部署があるか、あるいは専任のスタッフが在籍しているかを確認しましょう。
専門部署がある会社は、借地借家法や過去の判例、地域の慣習に精通しており、複雑な権利関係の整理もスムーズに進められます。
ポイント②：地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
借地権の売却において最も高いハードルとなるのが、地主からの「譲渡承諾」の取得です。
地主との関係が良好でない場合や、地代の改定などで揉めている場合、経験の浅い業者が介入すると関係がさらに悪化し、承諾を拒否される恐れがあります。
センチュリー21中央プロパティーのように、借地権トラブルの相談・解決実績が4万件以上あり、長年培ったノウハウと高い交渉スキルを持つ専門スタッフが在籍している会社であれば、安心して任せることができるでしょう。
ポイント③：査定額の根拠が明確で不透明な手数料がないか
提示された査定額に対し、なぜその金額になったのか、明確な根拠を示してくれる業者を選びましょう。
「路線価」や「近隣の取引事例」、「借地権割合」などを基に、論理的な説明があるかが信頼のバロメーターとなります。
例えば当社では、国家資格者である不動産鑑定士による鑑定とAI査定を組み合わせた「W査定」を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
また、契約時に想定外の手数料を請求されないよう、事前に見積もりを出してもらうことが肝心です。
ポイント④：顧問弁護士や税理士との連携体制が整っているか
借地権の売却には、法的なトラブルや相続税、譲渡所得税などの税務問題がつきものです。
借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能な業者を選びましょう。
司法書士や税理士といった各種士業との連携により、不動産取引と並行して法律・税務の相談もワンストップで解決できる体制があれば、万が一のトラブルにも即座に対応できます。
ポイント⑤：公式サイト等で豊富な解決事例が公開されているか
実力のある業者は、自社の実績に自信を持っており、過去の解決事例をWebサイトで公開しています。
ご自身の状況と似たようなケース（例：相続した借地権の売却、地主とのトラブル解決など）が掲載されているかチェックしてみてください。
具体的な事例の数は、その業者がどれだけ多くの借地権問題を扱ってきたかの証拠といえます。
借地権の買取相場はいくら？価格が決まる仕組み
借地権の買取価格は、土地の評価額や借地権割合、さらには地域ごとの需給バランスによって変動します。
ここでは、一般的な計算方法と相場の目安を見ていきましょう。
借地権割合と更地価格に基づく基本的な計算方法
借地権価格の目安を算出する計算式は、以下の通りです。
| 更地価格 × 借地権割合 |
まず、対象となる土地が更地だった場合の価格（実勢価格）を算出します。
そこに、国税庁の路線価図などで定められている「借地権割合（通常60%～70%程度）」を掛け合わせることで、理論上の借地権価格が導き出されます。
ただし、これはあくまで机上の計算であり、実際の取引価格はここからさらに調整が入ることを理解しておきましょう。
買取価格が市場相場（仲介）より大幅に安くなる理由は？
一般的に、買取業者による提示額は、更地価格の約50%程度（仲介での市場価格の7掛け程度）になってしまうといわれています。
なぜ価格が低くなってしまうのか、その主な理由は次の通りです。
借地権の種類（旧法・新法）や残存期間が価格に影響するため
買取業者は、買い取った借地権を再販することで利益を得るビジネスモデルです。
そのため、再販する際にかかるリフォーム費用や解体費用、販売活動費、利益分が差し引かれます。
また、借地権には「旧法借地権」と「新法借地権（定期借地権など）」があり、契約の種類や残存期間によって資産価値が大きく異なります。
特に残存期間が短い場合や、地代が高額である場合、更新料の支払いが近い場合などは、将来的なリスクやコストが見込まれるため、買取価格がシビアになる傾向があります。
さらに、借地権付き建物は住宅ローンが組みにくいケースもあり、買い手が限定される「流動性の低さ」も価格を下げる要因の一つです。
不動産買取業者に借地権買取を依頼する際の流れ
不動産買取業者に借地権買取を依頼する際の流れは、主に以下の通りです。
- 借地権に強い専門業者への相談と簡易査定
- 現地調査と詳細な権利関係の確認
- 地主への譲渡承諾の交渉と承諾書の取得
- 売買契約の締結と決済・引き渡し
Step1.借地権に強い専門業者への相談と簡易査定
まずは、借地権の取り扱いに長けた不動産会社に問い合わせを行いましょう。
物件の所在地や面積、地代、契約期間などの情報を伝え、簡易査定（机上査定）を依頼します。
この段階で、対応の早さや担当者の知識レベルを確認しておくと安心です。
Step2.現地調査と詳細な権利関係の確認
簡易査定の結果に納得できたら、業者が現地を訪問し、建物や土地の状況を詳しく調査します。
同時に、土地の賃貸借契約書や登記事項証明書などを確認し、名義人や抵当権の有無といった権利関係を整理します。
このとき、プライバシーマークを取得している業者であれば、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引が行われるため安心です。
Step3.地主への譲渡承諾の交渉と承諾書の取得
借地権を売却するには、地主の承諾が不可欠です。
通常、この交渉は業者が代行します。
売却の承諾だけでなく、承諾料（名義書換料）の金額や、建て替えの可否、ローン承諾の有無など、細かい条件についても地主とすり合わせを行い、合意が得られれば「譲渡承諾書」を取得します。
Step4.売買契約の締結と決済・引き渡し
地主からの承諾が得られたら、買取業者と売買契約を締結します。
契約内容の確認後、決済（代金の受け取り）と物件の引き渡しを行います。
買取の場合は、契約から決済までの期間が短く、スムーズに現金化できるのが一般的です。
【要注意】悪質な借地権買取業者とのトラブル事例
残念ながら借地権買取業者の中には、悪質な業者も存在します。
借地権買取業者とのよくあるトラブルとしては、以下のようなものがあります。
- 契約直前に理由をつけて不当な減額要求をされた
- 強引な交渉により地主との関係が悪化し承諾が得られなくなった
事例①：契約直前に理由をつけて不当な減額要求をされた
当初は高い査定額を提示しておきながら、いざ契約という段階になって「地主が反対している」「新たな瑕疵が見つかった」などと難癖をつけ、大幅な減額を迫るケースです。
「他社を断ってしまった後だから」と足元を見られないよう、契約直前まで気を抜かず、不審な点があれば毅然と断る勇気を持つことが大切です。
事例②：強引な交渉により地主との関係が悪化し承諾が得られなくなった
買取業者が地主に対して強引な態度で交渉を行い、地主の心証を損ねてしまうケースです。
一度「絶対に承諾しない」と態度を硬化させてしまうと、その後の売却は極めて困難になります。
地主への配慮や丁寧なコミュニケーションができる買取業者かどうかを見極められるかどうかが、売却成功の鍵を握ります。
買取だけでなく仲介業者も含めて複数の業者を比較・検討するのがおすすめ
借地権の売却を成功させるためには、最初から1社に絞り込まず、複数の業者を比較検討することが有効です。
買取と仲介の両方に対応している会社であれば、それぞれの査定額やメリット・デメリットを公平に比較した上で提案してくれるでしょう。
「急いで売りたいのか」「少しでも高く売りたいのか」、ご自身の優先順位を明確にし、最も納得できるプランを提示してくれるパートナーを選んでください。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門とする不動産仲介会社です。
センチュリー21のネットワークと、1,000名以上の登録投資家へ一斉アプローチを行う独自の「オークション制度」を駆使し、最高値での売却を実現します。
まとめ：借地権の売却は地主交渉に強い専門業者へ相談を
借地権の買取業者選びは、単に査定額の高さだけでなく、地主との交渉力やトラブル解決能力を重視することが成功への近道です。
専門性の低い業者に依頼してしまうと、承諾が得られなかったり、不当に安く売却することになったりと、後悔する結果になりかねません。
センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
地主様との交渉は全て専門家が代行するため、関係が悪化している場合でも現状のままで解決・売却を目指せます。
相談から売却に至るまで売主様のご負担金は完全無料となっておりますので、借地権の売却でお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
借地権の買取に関してよくある質問
借地権の買取に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主の承諾がない状態でも買取の相談は可能ですか？
A.はい、相談可能です。
ただし、承諾がないことを理由に安く買い叩く買取業者には注意してください。
地主の承諾が得られていない段階で買取業者へ行くと、「リスク物件」として安値を提示されがちです。
不動産仲介会社である当社センチュリー21中央プロパティーでは、まず専門スタッフが地主との交渉を代行し、円満に承諾を得ることから始めます。
承諾が得られれば、買取よりもはるかに高い「市場価格」での仲介売却が可能になります。
Q2.買取業者と仲介業者、どちらに依頼するのが手元に残るお金は多いですか？
A.原則として、仲介業者のほうが手元に残る金額は多くなります。
買取価格は更地価格の5割程度（市場価格の約7割）になってしまいますが、仲介であれば適正な市場価格で売れる可能性があります。
さらに当社センチュリー21中央プロパティーの場合、仲介手数料や弁護士費用、相続登記費用、測量費、解体費用などが原則無料になる仕組みがあるため、売却代金の多くを手元に残せます。
Q3.買取業者の査定額が妥当かどうか、判断する基準はありますか？
A.買取業者の提示額を鵜呑みにせず、仲介会社による「客観的な市場査定」と比較してください。
当社センチュリー21中央プロパティーでは、24時間以内に回答可能な「AI査定＆不動産鑑定士のW査定」を無料で提供しています。
この査定額を基準にすることで、買取業者の提示額が妥当なのか、それとも安すぎるのかを冷静に判断できるようになります。
Q4.地主との関係が悪く、交渉が難航しそうな場合でも仲介は可能ですか？
A.もちろんです。第三者である専門家が介入することで、状況が好転するケースは多々あります。
地主との直接交渉は感情的になりがちですが、当社の専門スタッフが法的な根拠と誠実な態度で代行すれば、円満に承諾をもらえることも珍しくありません。
地主との関係を理由に安値での買取を承諾してしまう前に、まずは交渉のプロであるセンチュリー21中央プロパティーへご相談ください。
