離婚をする際、大きな懸念事項となるのが自宅と住宅ローンの取り扱いです。
夫婦で共有名義にしていたり、オーバーローン状態で家が売れなかったりと、財産分与や清算がスムーズに進まないケースは少なくありません。
本記事では、離婚時の住宅ローン問題を解決する有効な手段である任意売却について、その仕組みやメリット、注意点を詳しく解説します。
目次
離婚時の住宅ローン問題は「任意売却」で解決できる
離婚に伴い、自宅を売却してローンを完済し、すっきりと財産分与を行いたいと考える方は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている場合、通常の売却はできません。
そのような状況でも、金融機関の合意を得て売却を進められる方法が任意売却です。
そもそも任意売却とは？競売との違い
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、債権者である金融機関の同意を得て、不動産を市場価格に近い金額で売却する手続きのことです。
通常、ローンを滞納し続けると、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売にかけます。
競売は市場価格の5〜7割程度で強制的に売却されるうえ、プライバシーが守られにくいというデメリットがあります。
一方、任意売却であれば、一般の不動産市場で売却活動を行うため、競売よりも高値で売却できる可能性が高く、近隣住民にも事情を知られずに住み替えを進めることが可能です。
離婚で家がオーバーローンの場合に有効な選択肢となる
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却査定額を上回っている状態を指します。
通常の不動産売却では、引き渡し時に抵当権を抹消するために、自己資金で差額を補填してローンを完済しなければなりません。
しかし、離婚時には引っ越し費用や慰謝料などで資金が不足しがちで、差額を用意できないケースが一般的です。
任意売却を選択すれば、売却代金で残債を全額返済できなくても、金融機関との交渉により抵当権を抹消し、家を手放すことができます。
任意売却の専門業者なら競売開始決定通知書が届いていても対応可能
住宅ローンの滞納が続き、裁判所から競売開始決定通知書が届いてしまった段階でも、諦める必要はありません。
専門知識を持つ不動産会社が間に入ることで、債権者に対して任意売却への切り替えを交渉できます。
ただし、競売の開札日前日までにすべての手続きを完了させる必要があるため、残された時間はわずかです。
通知が届いた時点ですぐに専門家へ相談することが、競売回避のカギとなります。
センチュリー21中央プロパティーには、これまでに5,000件以上の任意売却に関する相談に対応してきた豊富な実績とノウハウがあります。
他社では進めることができなかった困難な案件や、競売の期限が迫っている緊急性の高い状況でも、確実な任意売却を成立させる実力がありますので、諦める前にご相談ください。
離婚時に任意売却を選択する4つのメリット
離婚とお金の問題は切り離せませんが、任意売却を活用することで、経済的・精神的な負担を軽減できる可能性があります。
離婚時に任意売却を選択する主なメリットは以下の通りです。
- オーバーローン状態でも家を売却できる
- 競売よりも高値で売れ残債を減らせる
- 引越し費用などの資金を確保できる可能性がある
- 元配偶者との縁（連帯保証人など）を切りやすい
メリット①：オーバーローン状態でも家を売却できる
最大のメリットは、自己資金を持ち出すことなく家を売却できる点です。
通常売却のように数百万円単位の現金を用意する必要がないため、手元の資金に余裕がない状況でも手続きを進められます。
離婚協議において「家をどうするか」という問題が解決しないと、いつまでも関係を断ち切れないストレスが続きますが、任意売却によって物理的な清算が可能になります。
メリット②：競売よりも高値で売れ残債を減らせる
任意売却は市場価格に近い金額で取引されるため、競売と比較してより多くの返済原資を確保できます。
売却価格が高くなればなるほど、売却後に残るローン（残債）を圧縮できるため、離婚後の新生活における経済的負担が軽くなります。
少しでも有利な条件で再出発を図るためにも、市場での適正価格による売却を目指すべきです。
特に当社では、世界最大級の不動産ネットワークである「センチュリー21」の加盟店としての信頼と、広範な情報網・独自の販売ルートを活かし、市場価格に近い適正な価格での早期売却を実現します。
メリット③：引越し費用などの資金を確保できる可能性がある
競売では強制的に退去を迫られ、引越し費用も一切支給されませんが、任意売却では債権者との交渉次第で、売却代金の中から引越し費用の一部を控除してもらえるケースがあります。
必ず認められるわけではありませんが、生活再建のための資金が確保できれば、離婚後の生活基盤を整えやすくなります。
メリット④：元配偶者との縁（連帯保証人など）を切りやすい
夫婦で連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚後もその責任は継続します。
万が一、家に住み続ける元配偶者がローンを滞納すれば、連帯保証人である自分に請求が来てしまいます。
任意売却を行って不動産を第三者に売却し、ローン契約関係を整理することで、将来的な金銭トラブルのリスクを遮断し、元パートナーとの関係をきれいに清算できます。
離婚時に任意売却を選択するデメリットとリスク
離婚時に任意売却を選択するデメリットとリスクは、主に以下の通りです。
- 信用情報機関に登録される（ブラックリスト）
- 連帯保証人の協力が不可欠
- 必ずしも希望価格や期限内に売れるとは限らない
デメリット①：信用情報機関に登録される（ブラックリスト）
任意売却を行う前提として、住宅ローンの滞納（期限の利益の喪失）が発生するため、信用情報機関に事故情報として登録されます。
いわゆるブラックリストに載る状態となり、一定期間（5〜10年程度）は新たなローンを組んだり、クレジットカードを作成したりすることが困難になります。
ただし、競売になった場合でも同様に登録されるため、いずれにせよ返済が厳しい状況であれば避けて通れない道といえます。
デメリット②：連帯保証人の協力が不可欠
物件が共有名義であったり、連帯保証人が設定されていたりする場合、自分一人の判断で任意売却を進めることはできません。
必ず共有名義人や連帯保証人の同意と協力が必要です。
離婚協議が難航している場合、相手が感情的になり話し合いに応じないケースもあり、ここが最大のハードルとなることが少なくありません。
デメリット③：必ずしも希望価格や期限内に売れるとは限らない
任意売却はあくまで市場での売買契約であるため、購入希望者が現れなければ成立しません。
競売の期限が迫っている中で買い手が見つからない場合、時間切れとなり競売へ移行してしまうリスクがあります。
そのため、地域相場に精通し、高い販売力を持つ不動産会社に依頼することが成功への近道です。
離婚時の任意売却でよくあるトラブルと解決策
離婚が絡む任意売却では、当事者間の感情的な対立が手続きの妨げになることが頻繁にあり、以下のようなトラブルに発展することも珍しくありません。
- 元配偶者と連絡が取れない・話したくない
- 相手が売却に同意せず住み続けたいと主張する
- 養育費や慰謝料と残債支払いが複雑に絡む
トラブル①：元配偶者と連絡が取れない・話したくない
離婚後、相手の住所が分からなくなったり、連絡を拒否されたりして同意が得られないケースです。
任意売却には名義人の署名や実印が必要なため、相手と連絡が取れない状態では手続きがストップしてしまいます。
トラブル②：相手が売却に同意せず住み続けたいと主張する
「子どもの学校を変えたくない」「環境を変えたくない」といった理由で、元妻や元夫が売却を拒否することがあります。
しかし、ローン滞納が続けば最終的には競売となり、強制退去となる現実は変わりません。
この現実を相手に理解してもらう必要がありますが、当事者同士では感情論になりがちです。
トラブル③：養育費や慰謝料と残債支払いが複雑に絡む
家の売却後に残る債務（残債）の支払いや、財産分与、養育費の取り決めが複雑に絡み合い、合意形成が難しくなることがあります。
「誰がいくら払うのか」を書面で明確にしておかないと、後々のトラブルに発展します。
解決策：当事者間の感情的な対立は「第三者」を入れて解決する
こうしたトラブルを避けるためには、夫婦間で直接話し合うのではなく、専門家である第三者を介在させることが効果的です。
任意売却の実績が豊富な不動産会社や弁護士が間に入ることで、感情を排除した事務的な連絡や交渉が可能となり、相手方の合意も得やすくなります。
冷静な視点でメリット・デメリットを説明することで、解決への糸口が見つかります。
センチュリー21中央プロパティーは離婚に伴う住宅ローン問題（オーバーローンやペアローン）に精通しており、元配偶者への連絡や連帯保証人との交渉も代行し、精神的な負担を軽減しながら円満な解決を図ります。
離婚時の任意売却の流れ
一般的な任意売却の進行フローは以下の通りです。
- 任意売却の専門業者へ相談・現状確認
- 物件の価格査定と債権者（金融機関）との交渉
- 売却活動の開始と購入希望者の選定
- 売買契約の締結と引越し・決済
スムーズに進めば3ヶ月〜6ヶ月程度で完了します。
Step1.任意売却の専門業者へ相談・現状確認
まずは任意売却を専門に扱う不動産会社へ相談します。
現在のローンの残高、滞納状況、物件の名義などを確認し、今後のプランを立てます。
この段階で、離婚協議の状況や相手方との関係性も伝えておくと、その後の対応がスムーズです。
なお、センチュリー21中央プロパティーの場合、ご相談から任意売却の成立、その後のサポートに至るまで、弁護士相談費用や仲介手数料といったお客様の費用負担は一切ございません。
Step2.物件の価格査定と債権者（金融機関）との交渉
不動産会社が物件の査定を行い、売出し価格を算出します。
その査定書をもとに、債権者である金融機関に対して任意売却の申し出を行い、売出し価格や条件の合意を取り付けます。
当社には債務整理に強い社内弁護士が常駐しており、金融機関やサービサー（債権回収会社）といった債権者との複雑な交渉を、法的な根拠に基づいた圧倒的な交渉力で有利かつスムーズに代行します。
Step3.売却活動の開始と購入希望者の選定
一般の不動産市場で販売活動を開始します。
内覧対応などが必要になりますが、プライバシーには十分配慮されます。
購入希望者が見つかったら、買付証明書を受領し、債権者から最終的な売却価格の承認を得ます。
並行して、売却後の残債務の返済方法についても調整を行います。
Step4.売買契約の締結と引越し・決済
売買契約を締結し、引越しの準備を進めます。
最終的に決済（代金の授受）と物件の引き渡しを行い、抵当権を抹消して手続きは完了です。
この時点で、競売の取り下げも確定します。
離婚時の任意売却で失敗しない不動産会社を見極める3つのポイント
離婚案件の任意売却は特殊なノウハウが必要なため、以下のポイントを押さえながら、慎重に不動産業者を選定する必要があります。
- 離婚問題に強く弁護士等と連携しているか
- 相手方との感情的な調整や交渉の実績があるか
- プライバシーへの配慮と守秘義務を徹底しているか
ポイント①：離婚問題に強く弁護士等と連携しているか
単なる不動産取引だけでなく、離婚に伴う法的整理や権利関係の調整が必要です。
弁護士や司法書士と密に連携し、法的な裏付けを持って交渉を進められる会社を選びましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、自己破産や個人再生といった法的手続きの要否についても、社内弁護士がお客様の状況に合わせた最適な解決策を法的な視点でアドバイスし、再出発を力強く後押しします。
ポイント②：相手方との感情的な調整や交渉の実績があるか
非協力的な元配偶者や連帯保証人に対し、粘り強く交渉し、合意を取り付けるスキルが求められます。
離婚案件の実績が豊富で、人間関係の調整に長けた担当者がいるかどうかが成功を左右します。
ポイント③：プライバシーへの配慮と守秘義務を徹底しているか
離婚や借金の問題は、周囲に知られたくないデリケートな情報です。
近所に知られないような販売活動の工夫や、情報の取り扱いに厳格な基準（プライバシーマーク取得など）を持っている会社であれば、安心して依頼できます。
当社社はプライバシーマークを取得しており、お客様の個人情報保護体制を徹底しているため、ご近所や職場に知られることなく秘密厳守で手続きを進めることが可能です。
まとめ：離婚後の新たな人生のため、早めの任意売却検討を
離婚に伴う住宅ローン問題は、時間が経てば経つほど状況が悪化し、競売という最悪の結末に近づいてしまいます。
オーバーローンであっても、任意売却を選択することで、借金を整理し、精神的な重荷を下ろして新たな人生のスタートを切ることが可能です。
元パートナーとの複雑な関係や連絡の取りづらさがあっても、専門家が間に入ることで解決できるケースは大いにあります。
センチュリー21中央プロパティーは、任意売却専門の不動産会社として積み上げてきた実績と、社内弁護士の圧倒的な交渉力で、売主様の今後の人生をより良いものにするための売買契約締結を全力で目指します。
また、「売却して終わり」ではなく、任意売却後の残債務の返済計画の策定、滞納していた税金の処理、生活再建に向けたお引越しの手配まで、専門スタッフがワンストップで丸ごとサポートします。
お一人で悩まず、まずは一度ご相談ください。
離婚時の住宅ローン処理に関してよくある質問
離婚時の住宅ローン処理に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.離婚前と離婚後、どのタイミングで任意売却すべきですか？
A.可能な限り「離婚前（離婚届を出す前）」に解決することをおすすめします。
離婚後になると、相手の住所が変わったり連絡が途絶えたりして、手続きが難航する恐れがあるためです。
財産分与を確定させる意味でも、離婚成立前に家の処理を済ませておくのが理想的です。
Q2.元夫（妻）が家に住み続けたい場合、リースバックは可能ですか？
A.はい、条件が整えば可能です。
投資家に物件を購入してもらい、その後は家賃を支払って住み続ける「リースバック」という方法があります。
センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却を併用したリースバックについても社内弁護士がサポートし、住み慣れた自宅に住み続けたいというご希望を叶えるための高度な条件交渉を行います。
Q3.任意売却をしても住宅ローンの残債が残った場合はどうなりますか？
A.残ったローン（残債）は、無理のない範囲で分割返済していくのが一般的です。
借金がゼロになるわけではありませんが、債権者との交渉により、生活状況に合わせた月々の返済額（例：月額5,000円〜3万円程度など）に再設定されるケースが多いです。
どうしても返済が困難な場合は、自己破産などの法的整理を検討することになります。
Q4.相手の協力が得られない場合でも相談に乗ってもらえますか？
A.もちろんです。相手方への説得や連絡も代行いたします。
当事者同士では話がまとまらない場合でも、第三者である専門家が法的な視点やメリットを説明することで、協力が得られるケースは多々あります。
諦めずにまずはご相談ください。
