被相続人が亡くなり相続が発生すると、避けて通れないのが「遺産分割」の手続きです。
特に不動産が含まれる場合、預貯金のように単純に分けられないため、誰がどのように引き継ぐかで話し合いが難航するケースが少なくありません。
本記事では、遺産分割の基礎知識から具体的な4つの分割方法、トラブルを回避するための手順について詳しく解説します。
将来の紛争を防ぎ、円満な解決を目指すための参考にしてください。
目次
遺産分割とは？【相続における必須知識】
遺産分割とは、被相続人が遺した財産（遺産）を、相続人全員で具体的に分け合う手続きのことです。
相続発生直後の遺産は、法律上、相続人全員の共有財産として扱われます。
この共有状態を解消し、誰がどの財産を取得するかを確定させる行為が遺産分割です。
「相続」と「遺産分割」の違い
「相続」と「遺産分割」は混同されがちですが、意味合いが異なります。
相続とは、亡くなった人の権利や義務を包括的に引き継ぐことを指し、死亡と同時に自動的に発生します。
一方、遺産分割は「誰が何をもらうか」を具体的に決める行為であり、相続人同士の協議によって行われるのが原則です。
遺言書がある場合は遺言の内容が優先されますが、遺言がない場合は、民法で定められた「法定相続分」を目安に遺産分割協議を行う必要があります。
不動産が含まれると遺産分割が難航しやすい
遺産の中に土地や建物などの不動産が含まれていると、分割協議がスムーズに進まない傾向があります。
現金や株式であれば1円単位で公平に分けることが可能ですが、不動産は物理的に分けることが難しいためです。
また、不動産の評価額は「固定資産税評価額」「路線価」「実勢価格（時価）」など複数の基準が存在し、どの価格を採用するかで相続人同士の意見が対立しやすくなります。
「長男が実家を継ぎたいが、他の兄弟に払う代償金がない」「売却して現金を分けたいが、一部の相続人が反対している」といった問題が頻発するため、事前の対策や正しい知識が求められます。
不動産相続における遺産分割の4つの方法
不動産の遺産分割には、大きく分けて以下の4つの方法があります。
- 現物分割（土地や建物をそのまま引き継ぐ）
- 代償分割（特定の相続人が取得し代償金を支払う）
- 換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
- 共有分割（複数の相続人で共有名義にする）
それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、状況に合わせて最適な方法を選択しましょう。
方法①：現物分割（土地や建物をそのまま引き継ぐ）
現物分割は、遺産そのものを誰か一人がそのまま取得する方法です。
例えば、「長男は実家の不動産、次男は預貯金」といったように、財産ごとに取得者を決めます。
手続きが比較的シンプルで、住み慣れた家を残せる点がメリットです。
しかし、各財産の価値に差がある場合、相続人の間で不公平感が生まれやすいというデメリットがあります。
方法②：代償分割（特定の相続人が取得し代償金を支払う）
代償分割は、特定の相続人が不動産などの現物を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金（現金）を支払う方法です。
「実家を継ぎたいが、他の財産が少なく不公平になる」といったケースで有効です。
不動産を細分化せずに単独所有にできるため、権利関係がすっきりします。
ただし、不動産を取得する相続人に、代償金を支払うだけの十分な資力（現金）がなければ実現できません。
方法③：換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
換価分割は、不動産を売却して現金化し、その現金を相続分に応じて分配する方法です。
1円単位で公平に分けられるため、相続人同士のトラブルが最も起こりにくい方法と言えます。
また、納税資金を確保しやすい点も大きなメリットです。
売却には相続人全員の合意が必要であり、売却にかかる仲介手数料や譲渡所得税などの経費を考慮する必要があります。
方法④：共有分割（複数の相続人で共有名義にする）
共有分割は、一つの不動産を複数の相続人で「持分」に応じて共有名義にする方法です。
とりあえず公平に分けられるため、話し合いがまとまらない際の一時的な解決策として選ばれることがあります。
しかし、共有状態のまま放置すると、将来的に売却や活用をする際に全員の同意が必要となり、事実上の「塩漬け」状態になるリスクが高まります。
再建築や大規模修繕も自由にできなくなるため、安易な共有分割は推奨されません。
不動産の遺産分割をスムーズに進めるための5つの手順
不動産の遺産分割をスムーズに進めるための手順は、以下の通りです。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人と相続財産を調査・確定する
- 不動産の査定を行い「実勢価格」を把握する
- 遺産分割協議を行い分割方法を決定する
- 遺産分割協議書の作成と相続登記（名義変更）を行う
トラブルを未然に防ぐための基本的な流れを確認しましょう。
Step1.遺言書の有無を確認する
まずは、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。
自宅の仏壇や金庫、公証役場、法務局（自筆証書遺言書保管制度を利用している場合）などを探してください。
法的に有効な遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産を承継するため、遺産分割協議は不要となります。
自筆証書遺言が見つかった場合は、開封せずに家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。
Step2.相続人と相続財産を調査・確定する
次に、誰が相続人になるのかを確定させるため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得します。
同時に、不動産、預貯金、株式、借金（負債）など、すべての相続財産を洗い出し、財産目録を作成します。
不動産については、固定資産税納税通知書や名寄帳を取り寄せて確認し、漏れがないように調査しましょう。
Step3.不動産の査定を行い「実勢価格」を把握する
遺産分割協議を公平に行うためには、不動産の価値を正しく把握する必要があります。
固定資産税評価額や路線価はあくまで税金計算用の基準であり、実際の取引価格（実勢価格）とは乖離があることが一般的です。
市場でいくらで売れるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼し、実勢価格をベースに話し合いを進めることをおすすめします。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定の提示が可能です。
Step4.遺産分割協議を行い分割方法を決定する
相続人と財産が確定し、評価額が分かったら、相続人全員で遺産分割協議を行います。
誰がどの財産をどの方法（現物・代償・換価・共有）で取得するかを話し合います。
全員の合意が得られなければ協議は成立しません。
話がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることも検討しなければなりません。
Step5.遺産分割協議書の作成と相続登記（名義変更）を行う
協議がまとまったら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印を押印します。
これに印鑑証明書を添付することで、法的な効力を持つ書類となります。
その後、法務局で不動産の名義変更（相続登記）を行います。
相続登記は2024年4月から義務化されており、期限内に手続きを行わないと過料の対象となる可能性があるため注意しましょう。
当社では、司法書士や税理士等の専門家と連携し、相続登記や遺産分割協議など煩雑な手続きを一気通貫で代行いたします。
売却前提の場合は、通常高額な相続登記費用も0円（売主負担なし）で対応可能です。
相続不動産の遺産分割でよくあるトラブル事例
相続不動産の遺産分割でよくあるトラブルは、主に以下の通りです。
- 不動産の評価額について意見が対立する
- 代償分割をしたいが代償金を用意できない
- 共有分割にした結果、権利関係が複雑化して売却できない
- 活用予定のない実家を誰も相続したくない
代表的な事例を知り、対策に役立てましょう。
事例①：不動産の評価額について意見が対立する
不動産を取得したい相続人は評価額を低く見積もりたがり、現金を受け取りたい他の相続人は高く評価してほしいと主張するケースです。
評価基準が曖昧なままだと議論が平行線をたどり、解決まで長い時間を要してしまいます。
客観的な査定書を用意するなど、双方が納得できる根拠を示すことが解決への近道です。
事例②：代償分割をしたいが代償金を用意できない
実家に住み続けたい相続人が代償分割を希望しても、他の兄弟に支払う数百万円〜数千万円の代償金を用意できない場合があります。
分割払いを提案しても、受け取る側が拒否すれば成立しません。
結果として、住み慣れた家を手放して換価分割せざるを得なくなるケースも散見されます。
事例③：共有分割にした結果、権利関係が複雑化して売却できない
話し合いが面倒でとりあえず共有名義にしたものの、数年後にいざ売却しようとした際に、共有者の一人が反対して売却できなくなるトラブルです。
また、共有者が亡くなりさらに相続が発生すると（数次相続）、関係性が希薄な親族が共有者に加わり、連絡すらつかなくなる事態も起こり得ます。
共有持分は自由度が低く、トラブルの温床になりやすいため極力避けるべきです。
事例④：活用予定のない実家を誰も相続したくない
地方や郊外にある実家など、資産価値が低く維持管理費ばかりかかる「負動産」を、誰も引き受けたがらないケースです。
特定の一人に押し付けようとして揉めたり、全員が相続放棄を選択して空き家として放置されたりすることが社会問題化しています。
このような物件こそ、早めに専門家に相談し、売却や処分の道を探ることが肝要です。
遺産分割トラブルを回避・解決するための3つのポイント
相続トラブルを避け、納得のいく遺産分割を実現するためのポイントは以下の3点です。
- 将来の紛争リスクが高い「共有分割」は避ける
- 公平性が高くトラブルになりにくい「換価分割」を検討する
- 権利関係が複雑な場合は相続不動産に強い専門会社へ相談する
ポイント①：将来の紛争リスクが高い「共有分割」は避ける
前述の通り、不動産の共有は将来的なリスクの先送りに過ぎません。
「とりあえず共有」は避け、できる限り単独所有にするか、売却して現金を分ける形を目指しましょう。
もし既に共有名義にしてしまっている場合は、自身の「共有持分」のみを売却して共有関係から離脱することも一つの手段です。
センチュリー21中央プロパティーなら、他の共有者の同意を得ることなく、自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化し、共有関係のトラブルを解決できます。
ポイント②：公平性が高くトラブルになりにくい「換価分割」を検討する
特定の誰かが不動産を必要としていないのであれば、換価分割が最も公平でスムーズな解決策となります。
不動産を現金化すれば、1円単位で法定相続分通りに分けることができ、後腐れがありません。
売却活動を通じて市場価格も明確になるため、評価額での揉め事も回避できます。
ポイント③：権利関係が複雑な場合は相続不動産に強い専門会社へ相談する
「共有者が行方不明」「借地権や底地が含まれる」「意見が対立してまとまらない」といった複雑なケースでは、当事者だけで解決するのは困難です。
法律知識と不動産取引の両方に精通した専門家のサポートを仰ぐことで、法的な問題をクリアにしながら最適な解決策を見つけられます。
司法書士や税理士、弁護士と連携している不動産会社であれば、手続きを一括して任せることができます。
特に当社には社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの助言や契約書確認、売却後のトラブル対応まで完全無料でサポートが可能です。
まとめ：不動産の遺産分割は現金化（売却）による解決も視野に
遺産分割は、相続人全員の合意形成が必要なデリケートな手続きです。
特に不動産は分割が難しく、評価額や利用方法を巡ってトラブルになりやすい資産です。
安易な共有分割は避け、代償分割や換価分割（売却）を含めた現実的な選択肢を検討することが、円満な相続への第一歩となります。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの「相続不動産」を専門とする不動産仲介会社です。
累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績があり、業界内でも随一のノウハウを誇ります。
社内弁護士や提携している司法書士・税理士と連携し、煩雑な相続登記から遺産分割協議のサポート、売却までを一気通貫で代行いたします。
仲介手数料や弁護士費用に加え、通常高額な相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応しておりますので、遺産分割でお悩みの際はぜひ一度ご相談ください。
相続の遺産分割に関してよくある質問
不動産の遺産分割に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.遺産分割協議に期限はありますか？
A.遺産分割協議自体に法的な期限はありません。
しかし、相続税の申告・納税期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」と決まっています。
この期限までに分割が決まっていないと、配偶者の税額軽減などの特例が使えず、税金が高くなる可能性があります。
また、放置すると相続人の高齢化や新たな相続の発生により権利関係が複雑化するため、早めの協議が推奨されます。
Q2.連絡がつかない相続人がいる場合どうすればいいですか？
A.行方不明の相続人がいる場合でも、その人を除外して協議を行うことはできません。
まずは戸籍の附票などで住所を調査し、手紙を送るなどして連絡を試みます。
それでも連絡がつかない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てるか、「失踪宣告」の手続きを行う必要があります。
これらの手続きには時間がかかるため、早めに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
Q3.借地権や底地など特殊な権利の不動産も分割できますか？
A.はい、借地権や底地も相続財産として遺産分割の対象となります。
ただし、権利関係が複雑で一般的な不動産よりも評価が難しく、地主や借地人との調整が必要になるケースもあります。
通常の不動産会社では取り扱いが難しい場合があるため、借地権や底地の売却・整理に精通した専門の不動産会社に相談することが解決への近道です。
