「実家を兄弟で相続することになったが、とりあえず共有名義にしておけば公平だろうか」
「共有者の一人と連絡がつかず、売却の話が進まない」
相続の場面で頻繁に発生する、不動産の「共有」に関する悩み。
安易に共有名義を選択してしまうと、将来的に活用や売却が自由にできなくなり、最悪の場合は親族間の深刻なトラブルに発展しかねません。
本記事では、共有不動産が抱えるリスクや法的制限、そして共有状態を円満に解消するための具体的な方法について解説します。
目次
そもそも不動産の「共有名義」とは？
不動産の共有とは、一つの土地や建物を複数人で共同所有している状態を指します。
相続の際、遺産分割協議がまとまらなかったり、将来的に売却することを前提に一時的に登記したりする場合によく見られるケースです。
共有不動産と共有持分の仕組み
共有名義の不動産において、各共有者が持っている所有権の割合を共有持分（持分）と呼びます。
例えば、3人の兄弟が実家を均等に相続した場合、それぞれの持分は「3分の1」ずつとなります。
ここで重要なのは、持分は「土地のこの部分」という物理的な区画を指すのではなく、あくまで所有権の割合であるという点です。
したがって、持分を持っているからといって、勝手に特定の部屋を独占したり、自分の判断だけでリフォームしたりすることはできません。
民法で定められた共有者の権利と制限
共有不動産に関しては、民法によって各共有者が行える行為とその要件が厳格に定められています。
行う内容によって、単独でできるものと、他の共有者の同意が必要なものに分かれます。
これらを理解していないと、「勝手に貸し出した」「無断で工事をした」といったトラブルの原因となります。
それぞれの行為に必要な同意の範囲は以下の通りです。
| 具体的な内容 | 必要な同意 | |
| ①保存行為 | 現状を維持する行為 （修繕、不法占拠者の排除など） | 単独で可能 |
| ②管理行為 | 利用・改良する行為 （賃貸契約の締結・解除など） | 持分の過半数 |
| ③変更行為 | 物理的・法律的に変更する行為 （売却、大規模修繕など） | 全員の同意 |
行為①：保存行為（修繕など）
保存行為とは、不動産の価値を維持するための行為です。
例えば、台風で壊れた屋根を修理したり、時効の完成を防いだりする行為が該当します。
これは他の共有者の利益を損なうものではないため、各共有者が単独で行うことが認められています。
行為②：管理行為（賃貸借契約や一般的なリフォーム）
管理行為とは、不動産の性質を変えない範囲で利用したり改良したりする行為です。
具体的には、第三者への賃貸借契約の締結や解除などが挙げられます。
また、リノベーションではない一般的なリフォーム（法律上は「軽微な変更」と呼ばれます）についても、管理行為と同様の手続きで行うことが可能です。
これを行うには、「共有者の人数」ではなく持分価格の過半数の同意が必要です。
行為③：変更行為（売却・大規模修繕など）
変更行為は、不動産全体を売却したり、建て替えや大規模な造成工事を行ったりする行為です。
抵当権の設定などもこれに含まれます。
不動産の形状や権利関係を根本から変えてしまうため、これには共有者全員の合意が不可欠です。
一人でも反対する人がいれば、売却も解体も一切できません。
不動産を共有名義で相続する5つのデメリットとリスク
「とりあえず共有にしておこう」という判断は、問題の先送りに過ぎないことが多々あります。
不動産を共有名義で相続するデメリット・リスクとしては、以下のようなものがあります。
- 売却や活用には共有者全員の同意が必要
- 固定資産税や修繕費の負担割合で揉めやすい
- 一部の共有者が不明・認知症になると凍結する
- 二次相続によりネズミ算式に権利者が増える
- 持分だけが差し押さえや競売にかかる恐れがある
デメリット①：売却や活用には共有者全員の同意が必要
前述の通り、不動産全体を売却するには共有者全員の実印と印鑑証明書が必要です。
「売りたい」と考える人と、「実家を残したい」と考える人が対立すると、話は平行線をたどり、いつまでも塩漬け状態になってしまいます。
特に、共有者の仲が悪い場合や、疎遠で話し合いができない場合には致命的な問題となります。
デメリット②：固定資産税や修繕費の負担割合で揉めやすい
固定資産税の納税通知書は、代表者一人に送付されます。
代表者が立て替えて納税し、その後他の共有者に持分に応じた金額を請求するのが一般的ですが、これがトラブルの火種になりがちです。
「自分は住んでいないから払いたくない」「お金がない」と支払いを拒否されるケースも珍しくありません。
修繕費の負担についても同様の揉め事が起こる可能性が高いです。
デメリット③：一部の共有者が不明・認知症になると凍結する
共有者の中に認知症になって判断能力を失った人がいると、遺産分割協議や売買契約などの法律行為ができなくなります。
成年後見人を選任する必要がありますが、手続きには時間と費用がかかり、柔軟な売却活動も制限されます。
また、行方不明で連絡が取れない共有者がいる場合も、全員の同意を揃えることが極めて困難になり、事実上の資産凍結状態に陥ってしまいます。
デメリット④：二次相続によりネズミ算式に権利者が増える
共有状態を解消しないまま年月が経つと、共有者が亡くなり、その子供たちが新たな持分権者となる二次相続（数次相続）が発生します。
当初は兄弟3人の共有だったものが、数十年後には従兄弟やその配偶者など、数十人の共有状態になることもあります。
人数が増えれば増えるほど合意形成は不可能に近くなり、解決の糸口が見えなくなってしまいます。
デメリット⑤：持分だけが差し押さえや競売にかかる恐れがある
共有者の一人が借金の返済を滞らせたり税金を滞納したりすると、その人の「持分」だけが差し押さえられ、競売にかけられることがあります。
見知らぬ第三者（不動産業者や投資家など）が競落して新たな共有者になると、法的な手段で共有物分割請求を起こされ、最悪の場合は不動産全体が競売になり、住んでいる家を失うリスクさえ生じます。
相続時の共有状態を回避する3つの遺産分割方法
これから相続が発生する、あるいは遺産分割協議中であれば、できるだけ共有名義を避ける分割方法を選択すべきです。
相続時の共有状態を回避する遺産分割方法は、以下の3種類です。
- 換価分割（売却して現金を分ける）
- 代償分割（1人が取得し代償金を払う）
- 現物分割（土地を分筆して物理的に分ける）
方法①：換価分割（売却して現金を分ける）
不動産を売却して現金化し、そのお金を相続人の間で分ける方法です。
1円単位できれいに分割できるため、最も公平性が高く、後腐れのない方法と言えます。
「実家を残す必要がない」という場合は、この換価分割が推奨されます。
方法②：代償分割（1人が取得し代償金を払う）
特定の相続人（例えば長男）が不動産を単独で相続し、他の相続人（次男や長女など）に対して、本来の取り分に見合う現金を代償金として支払う方法です。
実家を残したい場合に有効ですが、不動産を取得する人に十分な資金力が求められます。
方法③：現物分割（土地を分筆して物理的に分ける）
広大な土地がある場合などに、土地を測量・分筆して、物理的に複数の土地に分けて相続する方法です。
それぞれが独立した土地の所有者になれるため共有関係は生じませんが、土地の形状や道路付けによって資産価値に差が出るため、公平に分けるのが難しい場合もあります。
また、建物（一軒家）を物理的に分けることは現実的ではありません。
既に共有状態にある不動産を解消・売却する4つの方法
既に共有名義で登記されている不動産について、その共有状態を解消（または売却）する方法は以下の通りです。
- 全員の合意で不動産全体を一般市場で売却する
- 自分の共有持分のみを第三者へ売却する
- 他の共有者の持分を買い取る・または譲渡してもらう
- 共有物分割請求を行い法的な強制力を借りて解決する
方法①：全員の合意で不動産全体を一般市場で売却する
共有者全員で協力し、不動産仲介会社を通じて市場で売却する方法です。
一般の買い手に向けて売り出すため、相場に近い価格での売却が期待できます。
全員の足並みが揃っているなら、この方法が金銭的に最もメリットが大きいです。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、世界最大級のネットワークと約1,000名の投資家による独自の「オークション制度」を導入しています。
これにより、市場で敬遠されがちな古い物件であっても、競争原理を働かせて最高値での売却を目指すことが可能です。
方法②：自分の共有持分のみを第三者へ売却する
「他の共有者が売却に反対している」「お金をすぐに現金化したい」という場合は、自分の持分だけを売却することが可能です。
この場合、他の共有者の同意や承諾は一切不要です。
一般の個人が持分だけを買うことはまずないため、専門の買取業者（不動産会社）に売却するのが一般的です。
価格は市場相場より低くなりますが、トラブルから即座に解放されるという大きなメリットがあります。
当社では、他の共有者の同意を得ることなく、ご自身の持分のみを最短7日〜2週間というスピードで現金化し、速やかに問題解決へ導くサポートを行っております。
方法③：他の共有者の持分を買い取る・または譲渡してもらう
自分がその不動産を利用し続けたい場合は、他の共有者から持分を買い取る（または贈与してもらう）ことで、単独所有にすることを目指します。
資金調達が必要になりますが、銀行によっては持分買取のためのローンを取り扱っている場合もあります。
相手との交渉次第で価格が決まります。
方法④：共有物分割請求を行い法的な強制力を借りて解決する
話し合いがまとまらない場合の最終手段として、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こす方法があります。
裁判所が分割方法（現物分割、代償分割、換価分割＝競売）を決定します。
ただし、最終的に競売が命じられると、市場価格よりもかなり安く買い叩かれてしまうリスクがあるため注意が必要です。
共有不動産の売却・解消を成功させるための手順
共有不動産の売却・解消を成功させるための手順は、以下の通りです。
- 現在の権利関係と持分比率を正確に調査する
- 他の共有者と今後の意向について話し合う
- 共有不動産に強い専門不動産会社に査定を依頼する
- 状況に応じた最適な売却・解消方法を選択する
Step1.現在の権利関係と持分比率を正確に調査する
まずは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、誰がどれだけの持分を持っているかを正確に把握します。
相続登記が未了のまま放置されている場合は、戸籍謄本を集めて相続人を確定させる作業から始める必要があります。
Step2.他の共有者と今後の意向について話し合う
他の共有者に連絡を取り、不動産をどうしたいか（売りたいのか、住み続けたいのか）意向を確認します。
感情的になりやすい話題なので、慎重に言葉を選びながら、現状のリスク（固定資産税の負担や将来の二次相続など）を共有することが大切です。
Step3.共有不動産に強い専門不動産会社に査定を依頼する
不動産全体の価値だけでなく、「持分のみ」の価値についても査定を依頼してみましょう。
通常の仲介会社では持分の取り扱いをしていないことが多いため、共有持分や相続不動産に特化した専門会社を選ぶことがポイントです。
適切な価格を知るためには、客観的な根拠が不可欠です。
センチュリー21中央プロパティーでは、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に精度の高い査定結果をご提示可能です。
Step4.状況に応じた最適な売却・解消方法を選択する
全員で売却できるなら、市場価格での取引が期待できる仲介が最適です。
一方で、話し合いが難航し「持分のみ」を売却せざるを得ない場合でも、安易に買取業者へ直接持ち込むのは避けるべきです。
買取業者への直接売却は、競争原理が働かないため相場より安く買い叩かれるリスクが極めて高くなります。
当社のような「仲介」の立場であれば、特定の業者一社に決めるのではなく、多数の投資家へアプローチして最も高い価格を示す買い手を見つけることが可能です。
利益を最大化するためにも、まずは買取業者ではなく、広範なネットワークを持つ仲介会社へご相談ください。
共有不動産のトラブル解決を専門業者に依頼すべき3つの理由
共有不動産の扱いは、一般的な不動産取引とは異なるノウハウが必要です。
共有不動産のトラブル解決を専門業者に依頼すべき理由は、主に以下の3点です。
- 複雑な権利関係の整理や他共有者との調整を任せられる
- 共有持分のみの売却など特殊な取引に対応できる
- 弁護士や司法書士と連携し法的なトラブルを防げる
理由①：複雑な権利関係の整理や他共有者との調整を任せられる
親族同士だと感情的なしこりが邪魔をして、建設的な話し合いができないことがよくあります。
第三者である専門業者が間に入ることで、客観的な視点から調整を行い、スムーズに合意形成を図れるケースがあります。
当社は共有持分や借地権などの相続不動産に特化し、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
経験豊富なスタッフが間に入ることで、感情的な対立を緩和し、解決への道筋を作ります。
理由②：共有持分のみの売却など特殊な取引に対応できる
「自分の持分だけ売りたい」といった要望は、一般的な不動産会社では「取り扱い不可」と断られることがほとんどです。
専門業者であれば、独自の販路や活用ノウハウを持っているため、持分のみでも適正な価格で売却することが可能です。
特に当社センチュリー21中央プロパティーでは、1,000名以上の投資家が参加する独自の「オークションシステム」を採用。
通常は買い手がつきにくい不動産でも、複数の投資家が競り合うことで、相場以上の高額売却を実現できる点が大きな強みとなっています。
理由③：弁護士や司法書士と連携し法的なトラブルを防げる
共有不動産の問題を解消するためには、遺産分割協議や登記手続き、さらには調停や裁判といった複雑な法的プロセスが避けられません。
こうした手続きを一貫してサポートできる体制があることで、将来的な権利トラブルを未然に防ぐことが可能になります。
センチュリー21中央プロパティーには、実務経験が豊富な社内弁護士が常駐しており、法的な助言から契約書の精査、売却後のアフターフォローまで、すべてワンストップで対応いたします。
これにより、お客様がご自身で個別に専門家を探す手間を省き、スムーズな解決へと導きます。
また、仲介手数料や弁護士費用に加え、通常高額になりがちな相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応可能です。
まとめ：共有不動産は放置せず早めの売却・解消検討を
不動産の共有状態は、時間の経過とともに相続が繰り返され、権利関係が複雑化していくというリスクを孕んでいます。
「まだ大丈夫」と先送りにせず、世代交代が進む前に行動を起こすことこそが、大切な資産を守り、親族間の不要な争いを防ぐ最善の策となります。
私たちセンチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権といった、一般的な仲介では取り扱いが難しい相続不動産に特化した専門集団です。
累計4万件以上のトラブル解決・売却実績により蓄積されたノウハウは、他社にはない私たちの強みです。
また、社内弁護士が常駐しているため、法的な助言や契約書の精査、売却後のトラブル対応まで一気通貫で安心してお任せいただけます。
さらに、他の共有者からの同意を得ることなく、お客様ご自身の持分のみを最短7日〜2週間というスピードで現金化することも可能です。
複雑に絡み合った権利関係を解きほぐし、早期の問題解決を望まれる方は、ぜひ一度当社の無料相談をご利用ください。
不動産の共有に関してよくある質問
不動産の共有に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有者の一人と連絡が取れない場合でも売却できますか？
A.不動産全体を売ることはできませんが、ご自身の持分のみであれば売却可能です。
不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、持分のみの売却なら単独で可能です。
また、裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任すれば、全体売却の道が開ける場合もあります。
Q2.共有不動産に住んでいる人がいても持分売却は可能ですか？
A.はい、可能です。
他の共有者が居住している状態でも、あなたの持分を第三者（買取業者など）に売却することは法的に問題ありません。
ただし、買い手にとっては活用が制限されるため、買取価格は更地などに比べて低くなる傾向があります。
Q3.自分の持分を売却する際、他の共有者の同意は必要ですか？
A.いいえ、不要です。
自身の共有持分は独立した財産権であり、処分（売却）する際に他の共有者の同意を得る必要はありません。
事前の連絡も法的には義務ではありませんが、関係悪化を避けるために配慮する場合もあります。
Q4.共有名義の解消にかかる費用や税金はどのくらいですか？
A.方法によって異なりますが、譲渡所得税や登録免許税などが発生します。
売却して利益が出れば「譲渡所得税」、持分を移転登記する際には「登録免許税」、契約書には「印紙税」がかかります。
また、専門家に依頼する場合は仲介手数料や司法書士報酬なども必要となります。
