親が亡くなり、実家である「借地権付き建物」を相続することになった場合、通常の不動産とは異なる手続きや地主への対応が必要です。
「地主への挨拶はいつ行けばいい？」「名義変更に承諾料はかかるの？」といった不安を抱える方も多いことでしょう。
本記事では、借地権付き建物の相続手続きの流れや相続税の仕組み、地主との交渉ポイントについて、専門家が分かりやすく解説します。
目次
借地権付き建物の相続は可能！押さえておきたい基礎知識
借地権付き建物とは、他人の土地（底地）を借りて建てた家のことを指します。
相続が発生した際、この「借りている権利」も含めて相続の対象となるのか、まずは基本的な権利関係を整理しておきましょう。
建物だけでなく「借地権」そのものも相続財産に含まれる
被相続人（亡くなった方）が所有していた建物はもちろんのこと、その敷地を利用するための「借地権」も立派な相続財産です。
したがって、現金や預貯金と同様に、相続人は借地権を相続する権利を持ちます。
借地借家法などの法律においても、借地人の地位は相続人に承継されることが認められているのです。
ただし、土地の所有権自体は地主にあるため、土地そのものを相続するわけではありません。
あくまで「地代を払い続けて土地を使用する権利」を引き継ぐという点を理解しておきましょう。
「相続」と「遺贈」で地主への承諾料・許可の要不要が異なる
借地権を引き継ぐ際、最もトラブルになりやすいのが「地主の承諾」や「承諾料（名義書換料）」の問題です。
実は、誰がどのように権利を引き継ぐかによって、地主への対応義務が大きく異なります。
法定相続人が「相続」する場合：地主の承諾・承諾料は原則不要
配偶者や子供などの「法定相続人」が、遺産分割協議などを経て借地権を相続する場合は、地主の承諾は必要ありません。
賃貸借契約上の借主の地位は、法律上当然に相続人へ包括承継されるからです。
そのため、名義変更に伴う承諾料（名義書換料）や更新料などを支払う義務も原則として発生しません。
地主から「名義が変わるなら承諾料を払ってほしい」と要求されたとしても、法的には支払う必要がないケースがほとんどですので、慌てて支払わないよう注意しましょう。
遺言書などで第三者が「遺贈」を受ける場合：地主の承諾・承諾料が必要
一方で、法定相続人以外の人（孫、内縁の妻、世話になった知人など）が遺言によって借地権をもらい受ける「遺贈」の場合は扱いが異なります。
これは借地権の「譲渡」とみなされるため、地主の承諾が必須となります。
このケースでは、地主に対して承諾料（名義書換料）を支払うのが一般的です。
もし地主が承諾してくれない場合は、家庭裁判所に「借地非訟手続」を申し立てて、地主の承諾に代わる許可を求めることも検討しなければなりません。
借地権付き建物を相続する際の手続きの流れ
借地権付き建物を相続する際の手続きの流れは、以下の通りです。
- 借地契約の内容（契約書・期間・地代）を確認する
- 相続人全員で遺産分割協議を行う
- 地主へ相続発生の連絡と挨拶を行う
- 建物の相続登記（名義変更）を行う
Step1.借地契約の内容（契約書・期間・地代）を確認する
まずは手元にある「土地賃貸借契約書」を探し出し、契約内容を詳細に確認します。
契約期間はあと何年残っているのか、更新時期はいつか、地代はいくらか、といった情報は今後の判断材料として欠かせません。
もし契約書が見当たらない場合は、地代の振込履歴や領収書を確認するか、慎重に地主へ問い合わせて情報を整理しましょう。
特に古い契約書は内容が曖昧なことも多いため、専門家のチェックを受けると安心です。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
Step2.相続人全員で遺産分割協議を行う
遺言書がない場合、誰がその借地権付き建物を相続するのかを、相続人全員で話し合って決める「遺産分割協議」を行います。
借地権は評価額が高額になることもあり、誰か一人が相続すると他の相続人とのバランスが取れなくなるケースも少なくありません。
代償金を支払って調整するのか、あるいは売却して現金を分けるのか、全員が納得できる分割方法を協議しましょう。
Step3.地主へ相続発生の連絡と挨拶を行う
誰が相続するかが決まったら、できるだけ早い段階で地主へ連絡を入れます。
前述の通り、法定相続人が相続する場合に地主の承諾は不要ですが、今後の良好な関係を築くためにも、相続が発生した旨と新しい借地人が決まった旨を通知するのがマナーです。
「これからお世話になります」という挨拶をしておくことで、将来的な更新や建て替えの交渉がスムーズに進む可能性が高まります。
また、地代の振込先や振込名義人の変更についても、このタイミングで確認しておくとよいでしょう。
もし「地主と揉めている」「関係が悪化していて連絡しづらい」という場合は、無理に自分で動く必要はありません。
当社では地主様との交渉を全て専門家が代行しますので、現状のままでトラブル解決や売却に向けた手続きを進められます。
Step4.建物の相続登記（名義変更）を行う
最後に、建物の名義を被相続人から相続人へ変更するための「相続登記」を行います。
借地権付き建物の場合、登記するのは「建物」のみであり、土地の登記簿上の所有者は地主のまま変わりません。
ただし、借地権が「地上権」として登記されている極めて稀なケースを除き、通常は建物の所有権移転登記のみで手続きは完了します。
この登記手続きは自分で行うことも可能ですが、戸籍謄本の収集などが複雑なため、司法書士へ依頼するのが一般的で確実です。
借地権の相続税はどう決まる？評価額の計算方法
「借りている土地」であっても、借地権には財産価値があるため、相続税の課税対象となります。
その評価額は、所有権の土地に比べてどの程度になるのでしょうか。
【基本】路線価と借地権割合を用いた計算方法
借地権の評価額は、国税庁が定める「路線価」と「借地権割合」を用いて算出するのが基本です。
計算式は以下のようになります。
| 借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額（路線価 × 土地面積） × 借地権割合 |
借地権割合は地域によって異なり、路線価図に記載されているアルファベット（A〜G）で判断します。
例えば、東京都内の住宅地では60%〜70%（D〜C）に設定されていることが多く、土地の評価額の6〜7割程度が借地権の価値として計算されることになります。
これは決して少ない金額ではなく、予期せぬ高額な相続税が発生する原因ともなるため、早めの試算が肝心です。
「小規模宅地等の特例」が適用できるケース
相続した借地権付き建物に被相続人が居住していた場合、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。
この特例が適用されると、330㎡（約100坪）までの土地の評価額が80%減額されます。
借地権においてもこの特例は有効であり、適用できれば相続税の負担を大幅に抑えることが可能です。
ただし、配偶者や同居親族が相続する場合と、別居の親族（いわゆる「家なき子」）が相続する場合では要件が異なるため、税理士などの専門家に確認することをお勧めします。
相続した借地権付き建物を活用・処分する5つの方法
実家を相続したものの、「自分はすでに持ち家があり住む予定がない」というケースも多いでしょう。
放置して地代だけを払い続けるのは負担が大きいため、早めに活用や処分を検討すべきです。
相続した借地権付き建物を活用・処分する方法は、主に以下の5つです。
- そのまま居住・利用する
- 第三者へ売却する
- 地主に借地権を買い取ってもらう
- 底地を買い取って「完全な所有権」にする
- 等価交換で土地・建物の権利を整理する
方法①：そのまま居住・利用する
建物がまだ新しく十分に使用できる状態であれば、相続人自身が住む、あるいは親族に住んでもらうのが最もシンプルな活用法です。
リフォームして賃貸物件として貸し出す方法もありますが、その場合は地主に「増改築の承諾」や「転貸の許可」を得る必要があるかもしれません。
契約書の内容をよく確認し、無断で進めないよう注意しましょう。
方法②：第三者へ売却する
居住予定がなければ、第三者への売却を検討します。
借地権付き建物は、土地の所有権がないため価格は安くなりますが、立地が良いエリアであれば需要は十分にあります。
ただし、売却には必ず「地主の承諾」が必要となり、売却価格の10%程度を「承諾料（名義書換料）」として地主へ支払うのが商慣習となっています。
第三者への売却は「仲介」と「買取」の2種類がある
売却方法には、不動産会社が直接買い取る「買取」と、不動産会社が買い手（投資家など）を探す「仲介」の2種類があります。
買取業者は、買い取った借地権を転売して利益を得ることを目的としています。
そのため、「できるだけ安く買う」ことが彼らの利益となり、売却価格は相場の50％〜70％程度（底地の場合はさらに低額）に抑えられてしまう傾向があります。
これは売主様と業者の利益が対立する「利益相反」の状態です。
一方、仲介会社は売買成立時の手数料を収益源とするため、「できるだけ高く売る」ことが目標となります。
売主様と目的が一致しており、市場価格に近い適正価格での売却が期待できます。
なお、一般的に売却には仲介手数料などの諸費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーでは、相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用などがすべて無料です。
買主側が諸費用を負担する独自の仕組みにより、売主様の手取り額を最大化して売却できます。
方法③：地主に借地権を買い取ってもらう
借地権を最もスムーズに手放せる相手は、実は「地主」です。
地主にとっても、借地権を買い戻すことで土地を「完全な所有権（更地）」に戻せるため、資産価値が向上するというメリットがあります。
地主に資金的な余裕や土地活用の意向がある場合は、交渉次第で円満に買い取ってもらえる可能性があります。
方法④：底地を買い取って「完全な所有権」にする
相続人が地主から「底地（貸している土地の権利）」を買い取るという方法もあります。
借地権と底地が合わされば、完全な所有権の土地建物となり、資産価値は飛躍的に向上します。
将来的な売却もしやすくなり、住宅ローンも組みやすくなるため、資金に余裕がある場合は検討する価値があるでしょう。
方法⑤：等価交換で土地・建物の権利を整理する
敷地が広い場合に有効なのが「等価交換」です。
例えば、借地権の一部を地主に返還する代わりに、残りの部分の底地を地主から譲り受けるという方法です。
金銭のやり取りを最小限に抑えつつ、お互いに完全な所有権の土地を取得できるため、借地関係を解消したい双方にとってメリットの大きい解決策となります。
相続した借地権の売却・処分で直面しやすいトラブルと対策
相続した借地権の売却・処分で直面しやすいトラブルとしては、主に以下のようなものがあります。
- 地主が売却（名義書換）を承諾してくれない
- 高額な承諾料（名義書換料）を請求された
- 建物が老朽化しており再建築不可と言われた
トラブル①：地主が売却（名義書換）を承諾してくれない
「知らない人に土地を使わせたくない」「土地を返してほしい」などの理由で、地主が第三者への譲渡を承諾してくれないケースがあります。
地主の承諾なしに売却することはできません。
このような場合、まずは粘り強く交渉を行いますが、どうしても合意が得られない場合は、裁判所に「借地非訟手続」を申し立て、地主の承諾に代わる許可を得る方法があります。
トラブル②：高額な承諾料（名義書換料）を請求された
売却の承諾は得られたものの、相場とかけ離れた高額な承諾料を要求されることがあります。
名義書換料の相場は借地権価格の10%程度と言われていますが、法的な定めがあるわけではありません。
地主との関係性やこれまでの経緯によって金額が左右されるため、相場を提示しながら冷静に減額交渉を行う必要があります。
当事者同士では感情的になりやすいため、専門家を間に挟むのが賢明です。
トラブル③：建物が老朽化しており再建築不可と言われた
相続した建物が古く、建て替えを検討したところ、建築基準法上の道路に接していないなどの理由で「再建築不可」と判明することがあります。
再建築できない借地権は資産価値が著しく低くなり、売却も困難になります。
この場合、隣地を買い増して接道条件を満たすか、リフォームで対応するかなど、専門的な知識に基づいた戦略が必要です。
借地権の相続・売却を成功させる不動産会社選びの3つのポイント
借地権付き建物の扱いは非常に専門性が高く、一般的な不動産会社では対応しきれないことが多々あります。
借地権の相続・売却を成功させるために押さえておきたい不動産会社選びのポイントは、主に以下の3点です。
- 借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
- 地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
- 護士や税理士と連携したワンストップ対応が可能か
ポイント①：借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
借地権取引には、借地借家法や民法、税務などの深い知識が不可欠です。
大手不動産会社であっても、借地権に詳しい担当者がいるとは限りません。
ホームページなどで「借地権専門」や「底地問題解決」を掲げているか、専任のスタッフや部署が存在するかを確認しましょう。
ポイント②：地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
借地権の売却や活用において、最大のハードルは「地主との交渉」です。
単に物件を紹介するだけでなく、地主の意向を汲み取りながら、承諾料の減額や条件調整をまとめ上げる交渉力が求められます。
過去の解決事例や実績数を公開している会社であれば、安心して任せることができるでしょう。
ポイント③：弁護士や税理士と連携したワンストップ対応が可能か
相続には、遺産分割協議や相続税申告、登記手続きなど、不動産以外の専門知識も必要になります。
不動産会社単独ではなく、弁護士、税理士、司法書士といった士業と連携し、窓口ひとつで全ての手続きをサポートしてくれる会社を選ぶと、手間も費用も抑えられます。
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まとめ：地主からの「承諾」と「交渉」が相続の難所。早めに専門家へ相談を
借地権付き建物の相続は、地主への対応を間違えると、思わぬトラブルや金銭的な損失を招く恐れがあります。
手続きの流れを把握し、地主と良好な関係を保ちながら進めることが成功の鍵です。
しかし、感情的な対立や複雑な権利関係により、ご自身だけで解決するのが難しいケースも少なくありません。
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借地権付き建物の相続に関してよくある質問
借地権付き建物の相続に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主への連絡をせずに相続登記をしても問題ありませんか？
A.法的には問題ありませんが、推奨はされません。
法定相続人が相続する場合、地主の承諾なしに登記手続きを進めても法的な違反にはなりません。
しかし、地主への連絡なしに名義を変えてしまうと、「勝手に手続きを進められた」と心証を害し、将来の更新や建て替え承諾の際に不利になるリスクがあります。
手続きの前、あるいは並行して挨拶を行うのが円満な解決への近道です。
Q2.相続した借地上の家が空き家の場合、解体して更地にすべきですか？
A.独断での解体は危険です。まずはそのままの状態での検討をお勧めします。
借地契約によっては、建物を解体して更地にした時点で借地権が消滅すると解釈されるリスクがあります。
また、更地にして地主に返還する場合でも、解体費用を誰が負担するかという問題が発生します。
まずは「古家付き」のまま売却できるか、あるいは地主が買い取ってくれるかを探るのが先決です。
Q3.借地権の相続放棄は可能ですか？
A.可能です。ただし、3ヶ月以内に家庭裁判所への申述が必要です。
借地権も相続財産の一部ですので、他の財産（預貯金や不動産など）も含めて一切相続しないのであれば、相続放棄が可能です。
相続放棄をするには、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があります。
特定の財産（借地権だけ）のみを放棄することはできない点にご注意ください。
