親から実家を相続した際、その土地が「借地権」だった場合、通常の不動産とは異なる手続きや評価方法に戸惑う方は少なくありません。
土地そのものを所有していなくても、借地権は立派な財産として扱われるため、適切な評価額を算出して相続税を申告する必要があります。
しかし、税金計算上の評価額と、実際に市場で売れる価格には大きな乖離が生じるケースも珍しくありません。
本記事では、借地権の相続税評価額の計算方法や売却相場との違い、相続後に損をしないための注意点をわかりやすく解説します。
目次
借地権の「相続評価額」と「売却価格（実勢価格）」はイコールではない
借地権を相続する際にまず押さえておきたいのが、税金を計算するための評価額と、実際に売買される価格は別物であるという点です。
この違いを理解していないと、相続税の支払いで想定外の負担を強いられたり、売却時に資金計画が狂ったりする原因になります。
相続税評価額はあくまで「税金計算のための基準額」
相続税評価額とは、国税庁が定めたルールに基づいて算出される、課税の公平性を保つための基準価格です。
一般的に、土地の相続税評価額は時価（実勢価格）の80％程度になるよう調整されていますが、借地権の場合はさらに借地権割合などを考慮して計算されます。
この評価額は、あくまで税務署に対して「この権利にはこれくらいの価値があります」と申告するための数字であり、市場での取引価格を保証するものではありません。
実際の「売却相場」は地主の承諾や立地条件で大きく変動する
一方で、実際に借地権を第三者へ売却する際の価格（実勢価格）は、需要と供給のバランスだけでなく、地主との関係性に大きく左右されます。
借地権を売却するには地主の承諾が不可欠であり、その承諾を得るために支払う承諾料の金額や、地代の条件などが売却価格に直結するからです。
また、買い手がついたとしても、住宅ローンの利用が難しい借地権物件は、現金購入できる層に限られるため、所有権の土地よりも価格が低くなる傾向があります。
そのため、相続税評価額が高くても、実際にはその金額で売れない、あるいは買い手が見つからないというケースも十分にあり得るのです。
借地権割合が高いエリアほど相続税負担と売却難易度が上がる傾向
東京都心部や繁華街など、土地の利用価値が高いエリアほど借地権割合は高く設定されており、中には土地価格の90％が借地権の価値とされる場所もあります。
借地権割合が高いということは、それだけ相続税評価額も高くなり、納めるべき税金が増えることを意味します。
しかし、評価額が高いからといって高値で売れやすいとは限りません。
都心の借地権は権利関係が複雑なことも多く、地主との交渉が難航すれば売却自体が長期化するリスクも潜んでいます。
【借地権の種類別】相続税評価額の計算方法
借地権の評価額を算出する方法は、その借地権が普通借地権か定期借地権かによって大きく異なります。
まずは契約書を確認し、ご自身の借地権がどのタイプに該当するかを把握してから計算に進んでください。
計算方法：普通借地権（更新がある一般的な借地権）の場合
契約更新が前提となっている一般的な「普通借地権」の場合、評価額は土地（自用地）としての評価額に、地域ごとに定められた借地権割合を掛けて算出します。
自用地としての評価額の求め方は、その土地が「路線価地域」にあるか「倍率地域」にあるかで分かれます。
パターン①：〔路線価地域〕路線価図を使って計算する
市街地などの主要なエリアは路線価地域に指定されており、道路ごとに1平方メートルあたりの価格（路線価）が決められています。
国税庁のウェブサイトで公開されている「路線価図」で該当する土地の路線価を確認し、具体的には以下の計算式に当てはめて評価額を算出します。
| 路線価 × 土地面積 × 借地権割合 |
路線価図には「300C」や「400D」といった記号が記載されており、数字が千円単位の価格、アルファベットが借地権割合を示しています。
例えば「D」であれば借地権割合は60％、「C」であれば70％といった具合に、地域ごとの割合を適用します。
パターン②：〔倍率地域〕固定資産税評価額を使って計算する
郊外や農村部など、路線価が定められていないエリアは倍率地域と呼ばれます。
この場合は、固定資産税評価額を基準に、国税庁が定めた一定の「評価倍率」を用いて算出します。
計算式は以下の通りです。
| 固定資産税評価額 × 評価倍率 × 借地権割合 |
固定資産税評価額は、毎年春頃に役所から届く課税明細書で確認できます。
評価倍率と借地権割合については、路線価図と同様に国税庁の評価倍率表を参照して特定します。
計算方法：定期借地権（更新がなく期間満了で返還）の場合
あらかじめ契約期間が決まっており、更新がなく期間満了後に更地にして返還する定期借地権の場合は、計算がより複雑になります。
基本的な考え方としては、土地全体の価値から、契約終了後に地主に返還される部分の価値（底地）を差し引いて評価します。
具体的には、課税時期における自用地としての評価額に、残存期間に応じた逓減率（複利現価率を用いたもの）を適用して算出します。
一般的な定期借地権の計算式は以下の通りです。
| 自用地評価額 × （1 － C） |
C：残存期間に応じた基準年利率による「複利現価率」
※この計算は、将来土地が戻ってくるまでの期間の利息相当分を割り引いて現在の価値を出す考え方（複利現価率）に基づいています。
定期借地権の評価は、設定時期や契約内容（一般定期借地権か事業用定期借地権かなど）によって使用する係数が異なる場合があるため、正確な金額を知りたい場合は税理士などの専門家へ相談することを推奨します。
借地権を相続する前に知っておくべき3つのリスクと注意点
借地権の相続は、単に名義を変えれば終わりというわけではありません。
地主との関係性や金銭的な負担など、所有権の不動産にはない特有のリスクが存在します。
借地権を相続する前に知っておくべき主なリスクは、以下の3点です。
- 名義変更（相続登記）は不要だが地主への連絡は必須
- 売却や建て替えには地主の承諾と「承諾料」が必要
- 地代の滞納や更新料トラブルがあると資産価値が下がる
リスク①：名義変更（相続登記）は不要だが地主への連絡は必須
借地権には「建物」の所有権と「土地」の賃借権が含まれます。
建物の名義変更（相続登記）は法務局で行う必要がありますが、土地の賃借権自体には登記がないことが一般的です。
そのため、借地権を相続したこと自体に対して地主の承諾や承諾料（名義書換料）は原則として不要です。
しかし、地主への連絡を怠ると、「誰が新しい借地人なのかわからない」といった不信感を招き、将来的なトラブルの火種になりかねません。
遺産分割協議が整ったら、速やかに地主へ挨拶し、相続した事実を伝えるのがマナーであり、円満な関係を維持するコツです。
リスク②：売却や建て替えには地主の承諾と「承諾料」が必要
相続自体には承諾が不要でも、その後に「建物を建て替えたい」「借地権を売却したい」と考えた場合には、必ず地主の承諾が必要になります。
この承諾を得る対価として、一般的に高額な承諾料を支払わなければなりません。
建て替え承諾料は更地価格の3〜5％程度、譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10％程度が相場と言われています。
地主との関係が悪化していると、承諾を拒否されたり、法外な承諾料を請求されたりするリスクがあるため注意してください。
リスク③：地代の滞納や更新料トラブルがあると資産価値が下がる
被相続人（亡くなった方）が生前に地代を滞納していたり、契約更新時の更新料支払いで揉めていたりした場合、その「負の遺産」も引き継ぐことになります。
地代の滞納がある状態では、地主から借地契約の解除を申し入れられる可能性もあり、借地権としての資産価値は著しく低下します。
相続放棄を検討する材料にもなるため、生前の地代支払い状況や契約書の内容、地主とのやり取りの履歴は入念に調査しましょう。
相続した借地権をスムーズに売却・活用するための手順
借地権は保有しているだけで地代や固定資産税（建物分）がかかるため、利用予定がない場合は早めの売却を検討するのが賢明です。
相続した借地権を、トラブルなくスムーズに売却・活用するための手順は以下の通りです。
- まずは借地権契約書の内容と現在の権利関係を確認する
- 借地権に強い専門不動産会社へ査定と調査を依頼する
- 不動産会社を通じて地主と売却条件や承諾料の交渉を行う
- 地主の承諾を得てから買主との売買契約を締結する
Step1.まずは借地権契約書の内容と現在の権利関係を確認する
最初に行うべきは、手元にある「土地賃貸借契約書」の確認です。
契約期間の残存年数、地代の金額、更新料の取り決め、特約事項などを把握します。
もし契約書が見当たらない場合は、地主に再発行を依頼するか、過去の地代の記録（通帳など）を集めて、契約の実態を証明できる証拠を揃えておきましょう。
また、建物が共有名義になっている場合は、共有者全員の同意がないと売却できないため、権利関係の整理も必要です。
Step2.借地権に強い専門不動産会社へ査定と調査を依頼する
借地権の売却は、通常の不動産会社では取り扱いが難しい特殊な分野です。
正確な査定額を出すためには、借地権に精通した専門の不動産会社に依頼しましょう。
専門会社であれば、単純な路線価計算だけでなく、地主の意向や底地との同時売却の可能性、周辺の借地権取引事例などを踏まえた「売れる価格」を算出できます。
ちなみに当社「センチュリー21中央プロパティー」では、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
Step3.不動産会社を通じて地主と売却条件や承諾料の交渉を行う
査定でおよその相場を把握したら、地主に対して売却の承諾を得るための交渉を行います。
この交渉は、当事者同士で行うと感情的な対立を生みやすいため、必ず不動産会社の担当者を介して行うのがポイントです。
譲渡承諾料の金額交渉だけでなく、「地主が底地を買い取る（借地権の買取）」「借地人が底地を買い取る」「借地権と底地をセットで第三者に売る」など、双方にとってメリットのある選択肢を提案してもらうことで、交渉がまとまりやすくなります。
なお当社では、地主との交渉を全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、お客様が直接矢面に立つことなく、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
Step4.地主の承諾を得てから買主との売買契約を締結する
地主から「売却しても良い」という承諾（通常は書面での承諾書）を得て初めて、買主との売買契約に進むことができます。
承諾を得る前に勝手に売買契約を結んでしまうと、無断譲渡として借地契約を解除される恐れがあるため絶対に避けてください。
専門会社主導のもと、地主・借地人・買主の三者が納得できる形で契約を締結し、決済時に承諾料を支払う流れが一般的です。
借地権に強い不動産会社を見極める3つのポイント
借地権の相続や売却を成功させる鍵は、パートナーとなる不動産会社選びにあります。
借地権に強い不動産会社を見極めるためのポイントは、以下の3点です。
- 地主との交渉実績やトラブル解決のノウハウが豊富か
- 借地権専門の弁護士や税理士と連携しているか
- 底地との同時売却など多様な出口戦略を提案できるか
ポイント①：地主との交渉実績やトラブル解決のノウハウが豊富か
借地権取引において最もハードルが高いのが「地主との交渉」です。
ウェブサイトなどで、借地権の売却実績数や、実際に解決したトラブル事例（承諾拒否からの逆転、底地同時売却など）が具体的に掲載されているか確認しましょう。
実績豊富な会社であれば、地主のタイプや状況に応じた最適な交渉カードを切ることができます。
当社は、借地権トラブルの相談・解決実績が4万件以上あり、長年培ったノウハウと高い交渉スキルを持つ専門スタッフが、お客様の個別の状況に合わせて丁寧に対応します。
ポイント②：借地権専門の弁護士や税理士と連携しているか
借地権には、借地借家法という複雑な法律や、相続税・譲渡所得税といった税務の問題が絡み合います。
社内に法務部門がある、または借地権に詳しい顧問弁護士や税理士と提携している会社であれば、法的なリスクを回避しつつ、手取り額を最大化するための節税アドバイスも受けられます。
例えば当社には、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
ポイント③：底地との同時売却など多様な出口戦略を提案できるか
単に「借地権を売りましょう」と提案するだけでなく、地主と協力して底地と借地権をセットで売却する（所有権化して価値を高める）など、多角的な提案ができる会社は優秀です。
また、一般個人への売却だけでなく、不動産投資法人や買取業者へのルートを持っているかどうかも、高値売却を実現するためには欠かせません。
なお当社では、センチュリー21グループの広範な「買い手ネットワーク」とオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へ効率的にアプローチすることで、最高値での売却を実現可能です。
まとめ：借地権の相続評価は複雑！地主交渉を含めた専門的な対策が必要
借地権の相続税評価額は、路線価や借地権割合を用いて計算されますが、その金額と実際に売却できる価格は必ずしも一致しません。
相続した借地権を放置すれば地代の負担だけが続き、いざ売却しようとしても地主の承諾が得られずにトラブルになるケースも多々あります。
複雑な権利関係を整理し、スムーズに現金化するためには、借地権に特化した専門家のサポートが不可欠です。
当社「センチュリー21中央プロパティー」は、借地権・底地のトラブル解決と売却に特化した不動産仲介会社です。
相談料・仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用などの料金がすべて無料。
買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化いたします。
また、社内弁護士をはじめ、司法書士、税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートします。
まずは無料相談で、あなたの借地権の正しい価値と最適な活用法を確認してみませんか。
借地権の相続評価に関してよくある質問
最後に、借地権の相続や評価に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主が売却を承諾してくれない場合でも相続・売却は可能ですか？
A.相続は可能ですが、売却には裁判所の許可が必要になる場合があります。
相続（相続人以外への遺言による遺贈を除く）によって借地権を取得する場合、地主の承諾は不要ですのでそのまま引き継ぐことができます。
一方、売却に関しては地主の承諾が必須です。
もし地主が頑なに承諾を拒否する場合、借地非訟手続きを利用して、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求めることができます。
ただし、これには法的な知識が必要となるため、弁護士への相談をおすすめします。
Q2.相続税評価額よりも低い金額でしか売れないことはありますか？
A.はい、借地権の市場性や地主との条件次第では十分にあり得ます。
相続税評価額はあくまで画一的な基準で計算されたものであり、個別の事情（地代が高い、建て替え承諾が得にくい、接道状況が悪いなど）は考慮されていません。
特に借地権は融資がつきにくいため、買い手が限定され、評価額を下回る価格での取引になることも珍しくありません。
Q3.小規模宅地等の特例を使えば借地権の評価額を下げられますか？
A.はい、要件を満たせば評価額を最大80％減額できます。
亡くなった方が自宅として使っていた借地権を、配偶者や同居親族などが相続し、その後も住み続けるなどの一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用可能です。
これにより、330平方メートルまでの部分について評価額を80％減額でき、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
適用には詳細な要件があるため、申告前に税理士へ確認しましょう。
