「相続した実家が借地権だったが、地代の支払いや更新料が負担になっている」「地主との関係が難しく、売却したくても承諾が得られない」といったお悩みをお持ちではないでしょうか。
他人の土地に建物を所有する「借地権」は、所有権とは異なる法的な制約や商習慣が存在するため、トラブルに発展しやすい権利形態です。
本記事では、借地権の仕組みや旧法・新法の違い、売却に必要な手続きと費用について、専門的な視点からわかりやすく解説します。
目次
借地権とは？仕組みと権利関係の基礎知識
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。
土地の持ち主である「地主（底地人）」に対して、土地を借りる「借地人」は地代を支払うことで、その土地の上に自宅などの建物を建てて住むことができます。
建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利
借地権の契約において最も考慮すべき点は、建物の所有を目的としているかどうかです。
単に資材置き場や駐車場として土地を借りる場合は、原則として借地借家法の適用を受けず、民法上の賃貸借契約となります。
一方で、住宅や店舗などの建物を所有するために土地を借りる場合は、借地人を手厚く保護する借地借家法（または旧借地法）が適用されます。
これにより、契約期間の満了後も更新が認められやすく、地主側からの契約解除には正当事由が必要になるなど、借地人の権利が強く守られる仕組みになっています。
「地上権」と「土地賃借権」の大きな違い
借地権には、大きく分けて地上権と土地賃借権の2種類が存在します。
両者は法的性質が異なり、特に売却や転貸をする際の地主への対応が変わってくるため注意しましょう。
| 地上権 | 土地賃借権 | |
| 権利の性質 | 物権 （土地を直接支配する権利） | 債権 （地主に請求する権利） |
| 地主の承諾 | 売却・転貸に不要 | 売却・転貸に必須 |
| 登記 | 登記義務あり | 地主の協力があれば可能 （通常は建物登記で対抗） |
| 流通量 | 極めて少ない | 一般的 （ほとんどの借地権はこちら） |
地上権：地主の承諾なしで売却・転貸が可能
地上権は「物権」に分類され、土地を直接的に支配できる強力な権利です。
最大の特徴は、地主の承諾を得ることなく、自由に第三者へ売却したり、建物を賃貸（転貸）したりできる点です。
また、地主には地上権設定登記の協力義務があります。
しかし、地主にとっては土地の自由度が著しく下がるため、実際に設定されているケースは非常に稀です。
地下鉄や高架下など、公共事業に関連する一部の土地で見られる程度と考えましょう。
土地賃借権：売却・転貸には地主の承諾が必須
一般的に「借地権」と呼ばれるもののほとんどは、この土地賃借権を指します。
これは地主に対して「土地を使わせてください」と請求する債権であり、地主との信頼関係が基礎にあります。
そのため、借地権を第三者に譲渡（売却）したり、建物を建て替えたりする際には、必ず地主の承諾を得なければなりません。
もし地主に無断で売却や増改築を行うと、信頼関係の破壊とみなされ、契約解除を主張されるリスクがあるため十分な注意が必要です。
【旧法と新法の違い】借地権の種類と特徴
借地権には、平成4年（1992年）7月31日以前に契約された旧法借地権と、それ以降に契約された新法借地権の2つの法律区分があります。
いつ契約したかによって、更新の有無や存続期間が大きく異なるため、まずはご自身の契約日を確認してみましょう。
種類①：旧法借地権（旧借地法）
平成4年8月1日より前に締結された契約には、旧借地法が適用されます。
この法律は、立場の弱い借地人を保護する色合いが非常に強く、一度契約すると「半永久的」に借り続けられるといわれるほど権利が強力です。
現在存続している借地権の多くは、この旧法借地権に該当します。
借地権の存続期間と更新ルール
旧法借地権では、建物の構造によって存続期間（契約期間）が決められています。
- 堅固建物（鉄筋コンクリート造など）：最短30年（期間の定めがない場合は60年）
- 非堅固建物（木造など）：最短20年（期間の定めがない場合は30年）
契約期間が満了しても、借地人が更新を希望すれば、地主は正当事由がない限り拒否できません。
更新後の期間についても、堅固建物は30年、非堅固建物は20年と定められており、地主が土地を取り戻すことは非常に困難です。
建物が老朽化・滅失した場合の扱い
旧法では、建物が老朽化して朽廃（住めない状態になること）した場合、借地権は自然消滅するという規定があります。
しかし、火事や地震などで建物が物理的になくなる『滅失（消失）』の場合は、借地権は消滅せず、再築が可能です（ただし地主の承諾等の要件あり）。
借地上の建物を再築する場合、地主の承諾を得れば期間は延長されますが、承諾がない場合でも、一定の要件を満たせば権利を維持できるケースがあります。
種類②：新法借地権（借地借家法）
平成4年8月1日以降に新たに締結された契約、または更新時に新法への切り替えを合意した契約には、借地借家法が適用されます。
旧法では土地が返還されにくいという地主側の不満を解消するため、更新がない定期借地権などの制度が導入されました。
分類1.普通借地権
旧法借地権の内容を一部引き継いだもので、更新が可能な借地権です。
存続期間は構造に関わらず一律で当初30年とされ、更新後は1回目が20年、2回目以降は10年となります。
旧法と同様に、正当事由がない限り地主は更新を拒絶できませんが、更新ごとの期間が短縮されている点が異なります。
分類2.定期借地権
当初定められた契約期間が満了すると、更新されることなく必ず契約が終了する借地権です。
地主にとっては確実に土地が返ってくるメリットがあり、近年増えている形態です。
- 一般定期借地権：期間は50年以上。契約終了時は更地にして返還する必要があります。
- 事業用定期借地権：もっぱら事業の用に供する建物が対象。期間は10年以上50年未満で、公正証書による契約が必須です。
- 建物譲渡特約付借地権：期間満了後、地主が建物を買い取ることで借地権を消滅させる契約です。
借地権に特有の3つのデメリットとリスク
借地権は土地の購入費用を抑えられる反面、所有権にはない以下のようなデメリットが存在します。
- 地代や更新料の支払いが継続的に発生する
- 建物の増改築・売却に地主の「承諾」が必要
- 住宅ローンの利用制限により買い手がつきにくい
デメリット①：地代や更新料の支払いが継続的に発生する
土地を借りている以上、毎月の地代（賃料）の支払いは必須です。
また、契約更新のタイミングでは更新料を請求されることが一般的です。
法律上の義務ではありませんが、契約書に記載がある場合や、地域の慣習として支払うケースが多く見られます。
地価の上昇に伴い、地主から地代の値上げを要求されることもあり、維持費が想定以上に膨らむ可能性があります。
デメリット②：建物の増改築・売却に地主の「承諾」が必要
自分の家であっても、自由にリフォームや売却ができないのが借地権の大きな足かせです。
建替えや大規模な修繕（増改築）、または第三者への名義変更を行う際は、必ず地主の承諾を得る必要があり、その対価として承諾料を支払う商習慣があります。
もし地主との関係が悪化していると、承諾を拒否されたり、法外な承諾料を提示されたりして、計画が頓挫するリスクも考えられます。
センチュリー21中央プロパティーのような借地権専門の不動産会社であれば、こうした地主との交渉を専門家が代行可能です。
地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決や売却を目指せます。
デメリット③：住宅ローンの利用制限により買い手がつきにくい
借地権付き建物を売却しようとした際、購入希望者が住宅ローンを利用しづらいという問題があります。
金融機関は土地と建物の両方に抵当権を設定することを好みますが、借地権の場合は土地に担保設定ができないため、融資を敬遠する傾向があります。
融資が下りない、あるいは金利が高くなる等の理由で買い手が限定され、結果として相場よりも安い価格でしか売れないケースが少なくありません。
借地権の手続きにかかる「承諾料」の相場と種類
借地権に関わるアクションを起こす際、地主に支払う一時金のことを承諾料（ハンコ代）と呼びます。
金額は地主との交渉で決まりますが、実務上の相場（目安）を知っておくと交渉を有利に進められます。
承諾料①：譲渡承諾料（名義書換料）
借地権を第三者に売却（譲渡）する際、地主の承諾を得るために支払う費用です。
一般的な相場の目安は、以下の計算式で求められます。
| （借地権価格 × 10%） |
または
| （更地価格 × 3% ～ 5%） |
借地権価格とは、「更地価格 × 借地権割合（路線価図に記載）」で算出される評価額です。
都心部など地価が高いエリアでは、数百万円単位になることも珍しくありません。
承諾料②：建替承諾料（増改築承諾料）
古くなった建物を建て替えたり、大規模なリフォームを行ったりする際に支払います。
木造から鉄筋コンクリートへの変更など、借地条件の変更を伴う場合はさらに高額になる傾向があります。
相場の目安は以下の通りです。
| 更地価格 × 3% ～ 5%程度 |
承諾料③：更新料
契約期間が満了し、契約を更新する際に支払う費用です。
あくまで慣習に基づくものですが、円満な関係維持のために支払われることが多いです。
更新料の相場は、一般的に以下のように算出されます。
| 更地価格 × 3% ～ 5%程度 |
承諾料④：条件変更承諾料
「木造に限る」という契約条件を「鉄骨造可」に変更するなど、契約内容（借地条件）を変更する際に支払います。
地主にとって土地が返還される可能性が低くなるため、相場は比較的高めです。
計算式の目安は以下の通りです。
| 更地価格 × 10%程度 |
借地権をスムーズに売却・手放すための4つの方法
相続した借地権が不要になったり、地代の負担から解放されたいと考えたりした場合、以下のような解決方法が考えられます。
- 借地権単体で第三者に売却する
- 借地権を地主に買い取ってもらう
- 地主から底地を買い取り「所有権」として売却する
- 借地権と底地をセットで第三者に「同時売却」する
地主との関係性や、市場での需要を考慮して最適な方法を選びましょう。
方法①：借地権単体で第三者に売却する
現在の借地権付き建物を、そのまま第三者へ売却する方法です。
借地人は売却益を得られますが、前述の通り地主の承諾と譲渡承諾料が必要です。
第三者への売却には「買取」と「仲介」がある
第三者への売却を進める場合、その手法は大きく仲介と買取の2つに分けられます。それぞれの特徴を理解して選択しましょう。
- 仲介売却：一般の個人に向けて広く買主を探します。高く売れる可能性がありますが、住宅ローンの問題で時間がかかることがあります。
- 業者買取：不動産会社が直接買い取ります。現金化が早く、契約不適合責任が免責になるケースが多いですが、価格は仲介より低くなります。
通常、仲介売却は買い手が見つかるまで時間がかかるのが一般的です。
しかし、借地権専門の不動産仲介会社「センチュリー21中央プロパティー」は、不動産鑑定士とAIを活用したスピード査定に加え、広範な買い手ネットワークにより、仲介であっても早期売却を実現します。
さらに、富裕層投資家や不動産投資法人を対象としたオークション形式を採用することで、スピードだけでなく最高値での売却も同時に目指せるのが大きな強みです。
方法②：借地権を地主に買い取ってもらう
借地権を地主自身に買い取ってもらう方法です。
地主にとっては完全な所有権（更地）を取り戻せるメリットがあり、承諾料も不要です。
地主に資金力がある場合や、土地活用を考えている場合には最もスムーズな解決策となります。
ただし、地主側に買取の意思がなければ成立しません。
方法③：地主から底地を買い取り「所有権」として売却する
借地人が地主から底地（土地の所有権）を買い取り、借地権と合わせて「完全な所有権付き不動産」にしてから売却する方法です。
通常の不動産として扱えるため、銀行の融資もつきやすく、市場価格での高値売却が期待できます。
底地の購入資金が必要ですが、売却代金で決済する「同時決済」などのテクニックを使えば、持ち出しなしで進められるケースもあります。
方法④：借地権と底地をセットで第三者に「同時売却」する
借地人と地主が協力して、借地権と底地を同時に第三者へ売却する方法です。
買主は完全な所有権を取得できるため高値がつきやすく、借地人と地主の双方が、それぞれの権利割合（借地権割合：底地割合など）に応じた売却益を得られます。
借地権単体、底地単体で売るよりも総額が高くなるため、Win-Winの関係を築きやすい手法です。
借地権売却の基本的な流れ
借地権の売却における基本的な流れは、以下の通りです。
- 借地権に強い不動産会社へ査定・相談を依頼
- 権利関係の調査と地主への事前打診
- 売却条件の調整と地主からの「譲渡承諾」取得
- 売買契約の締結と引渡し
Step1.借地権に強い不動産会社へ査定・相談を依頼
まずは借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に査定を依頼します。
借地権の適正価格は算出が難しく、専門知識がない会社では安く査定されたり、取り扱いを断られたりすることがあります。
借地権割合だけでなく、地代や残存期間、地主との関係性などを総合的に評価できる会社を選びましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
Step2.権利関係の調査と地主への事前打診
売却活動を始める前に、契約書の内容確認や法務局での登記調査を行います。
そして、最も慎重を期すべき「地主への打診」を行います。
いきなり「売りたい」と伝えるのではなく、専門家のサポートを受けながら、承諾料の条件や売却方法（借地権のみか、底地とのセットかなど）を含めて丁寧に交渉を進めます。
Step3.売却条件の調整と地主からの「譲渡承諾」取得
地主から内諾が得られたら、具体的な「譲渡承諾書」を取り付けます。
この書面には、承諾料の金額や、新しい借地人に引き継がれる契約条件などが記載されます。
口約束では後で言った言わないのトラブルになるため、必ず書面化します。
Step4.売買契約の締結と引渡し
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
契約時には、地主からの譲渡承諾書を添付するのが一般的です。
その後、代金の決済と引き渡しを行い、同時に地主へ承諾料を支払います。
名義変更の手続き（建物の所有権移転登記など）を完了させれば、すべての取引が終了します。
借地権トラブルに強い不動産会社を選ぶ3つのポイント
地権トラブルに強い不動産会社を選ぶために押さえておきたいポイントは、以下の通りです。
- 地主との交渉実績やトラブル解決のノウハウがあるか
- 借地権・底地の専門部署や専任スタッフが在籍しているか
- 弁護士や税理士などの専門家と連携しているか
ポイント①：地主との交渉実績やトラブル解決のノウハウがあるか
借地権売却の最大のハードルは地主との交渉です。
「承諾しない」「法外な承諾料を請求する」といった地主に対し、粘り強く、かつ法的に正しい主張で交渉できるスキルが求められます。
過去の交渉事例や、トラブル解決の実績数を具体的に確認しましょう。
ポイント②：借地権・底地の専門部署や専任スタッフが在籍しているか
一般的な不動産仲介の担当者は、借地権特有の法律や税務に詳しくないことがほとんどです。
借地権や底地を専門に扱う部署や、専任のスタッフがいる会社であれば、複雑な権利調整や特殊な売却スキーム（同時売却や等価交換など）にも対応できます。
ポイント③：弁護士や税理士などの専門家と連携しているか
借地権の問題は、不動産取引だけでなく、相続、税金、法律トラブルが絡み合うケースが多いものです。
社内弁護士がいる、あるいは提携している司法書士や税理士とチームを組んでワンストップで対応できる会社であれば、個別の事情に合わせた最適な解決策を提示してもらえます。
また、借地権のトラブルや売却には様々な費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーでは、相談料・仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物処分費用などがすべて無料です。
買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化できます。
まとめ：借地権の売却や地主交渉は専門家への相談が解決の近道
借地権は「土地を借りる権利」であり、旧法・新法による違いや、地主の承諾が必要である点など、非常に複雑な権利関係の上に成り立っています。
地代の値上げ要求や更新時のトラブル、そして売却時の承諾問題など、借地人だけで解決しようとすると、かえって関係が悪化し、事態が長期化してしまうリスクがあります。
センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
地主との交渉は全て専門家が代行するため、関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決や売却を目指せます。
さらに、借地権トラブルの相談・解決実績は4万件を超え、ノウハウの充実度は業界内でも随一です。
高い交渉スキルを持つ専門スタッフが、お客様の個別の状況に合わせて丁寧に対応します。
プライバシーマークも取得しており、安心してご相談いただける環境を整えておりますので、借地権に関するお悩みをお持ちでしたら、まずはお気軽にお問い合わせください。
借地権に関してよくある質問
借地権に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主に売却を反対されていますが、売却する方法はありますか？
A.裁判所の許可を得て売却できる可能性があります。
地主が正当な理由なく譲渡承諾を拒否している場合、裁判所に申し立てて「地主の承諾に代わる許可（借地非訟）」を得ることで、売却が可能になるケースがあります。
ただし、法的な手続きが必要となるため、弁護士等の専門家への相談をおすすめします。
Q2.相続した借地権がいらない場合、放棄することはできますか？
A.原則として一方的な放棄はできません。
借地契約は地主との契約であり、一方的に解約して土地を返す（放棄する）ことは難しいのが現状です。
更地にして返す義務（原状回復義務）を求められることもあります。
まずは地主への買取打診や、第三者への売却、あるいは無償譲渡を含めた交渉を検討する必要があります。
Q3.地代の値上げを要求されましたが、応じる必要はありますか？
A.納得できない場合は、すぐに合意する必要はありません。
近隣相場や固定資産税の上昇など、合理的な理由がない限り、言い値に応じる義務はありません。
協議が整うまでは、従前の地代を支払い続けるか、地主が受け取りを拒否した場合は法務局に「供託」することで、地代滞納による契約解除を防ぐことができます。
