借地権の更新時期が近づくと、「更新料はいくら払えばいいのか？」「地主に更新を拒否されたらどうしよう」といった不安や疑問が尽きないものです。
特に親の代から引き継いだ借地の場合、当時の契約内容が曖昧なケースも少なくありません。
本記事では、借地権の更新に深く関わる「旧法・新法の違い」から更新料の相場計算、トラブル時の対処法まで、不動産専門業者の視点で詳しく解説します。
目次
借地権の更新とは？まずは「旧法」か「新法」かを確認
借地権の更新を考える際、まず確認したいのが「自分の借地契約がどの法律に基づいているか」です。
借地権には、1992年（平成4年）7月31日以前から存続している「旧借地法（旧法）」と同年8月1日から施行された「借地借家法（新法）」の2種類があります。
多くの住宅は「旧法借地権」に該当する
現在、日本国内の住宅地で更新を迎える借地権の多くは、大正・昭和時代から続く「旧法借地権」です。
旧法の特徴は、一言で言えば「借りている側（借地人）の権利が非常に強い」点にあります。
地主が更新を拒絶するためには「正当事由（地主自身がその土地を使わなければならない切実な理由など）」が必要ですが、このハードルは極めて高く、基本的には半永久的に借り続けることが可能な仕組みになっています。
ご自身の契約が1992年以前に始まったものであれば、たとえ更新時期が平成や令和であっても、原則として旧法が適用され続けます。
旧法と新法の借地権における更新期間の違い
旧法と新法では、初回更新後の契約期間（存続期間）が異なります。
| 借地権の種類 | 契約の時期 | 特徴 | 更新 | 初回更新後の契約期間 |
| 旧法借地権 | 1992年7月31日以前 | ・借地人の権利が強く、正当事由がない限り半永久的に更新可能。 ・一般的な戸建て住宅に多い。 ・現在最もよく見られるタイプの借地権。 | あり | ・最低20年 |
| 普通借地権（新法） | 1992年8月1日以降 | ・旧法に近いが、更新拒絶の要件が明確化し、期間は短くなる傾向。 ・一般的な戸建て住宅に多い。 | あり | ・最低10年 |
上記の表の通り、旧法借地権は存続期間が長いため、「何代にも渡ってこの家に住み続けたい」という方にとって有利な条件であることがわかります。
とはいえ、相続した借地権が新法であっても安定的に住み続けられることに変わりはないため、「契約が終わったら追い出される」といった心配は原則的に不要です。
なお、新法借地権には原則的に更新できない「定期借地権」というタイプも存在しますが、これは多くの場合一軒家ではなくマンションに適用されます。
気になる「借地権更新料」の相場と計算方法
借地人にとって最大の関心事は「更新料」かと思います。
実は、借地権の更新料については法律上の明確な規定はありません。
しかし、実務上は一定の相場が形成されています。
ここでは、次の2つの視点から借地権の更新料について解説していきます。
- 更新料の相場は「借地権価格の3%〜5%」
- 更新料を支払う法的義務はあるのか？
更新料の相場は「借地権価格の3%〜5%」
一般的に、借地権の更新料は以下の計算式で算出されます。
- 更新料 ＝ 更地価格 × 借地権割合 × 更新料率（3%〜5%）
※更地価格： その土地を所有権として更地で売却した場合の時価
※借地権割合： 土地の価値のうち借地人が持つ権利の割合（都市部では60%〜70%が多い）
例えば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%の土地で更新料率が4%の場合、相場通りの更新料は5,000万円×0.6×4％=120万円となります。
【早見表】地域別・坪数別の更新料目安
上でご紹介した計算式に基づき、坪数ごとの更新料（更新料率3%・借地権割合60%と仮定）をまとめました。
| 地域（更地坪単価の目安） | 20坪（約66㎡） | 30坪（約100㎡） | 40坪（約132㎡） |
| 都心部（300万円/坪） | 約144万円 | 約216万円 | 約288万円 |
| 東京郊外（150万円/坪） | 約72万円 | 約108万円 | 約144万円 |
| 地方都市（50万円/坪） | 約24万円 | 約36万円 | 約48万円 |
なお、実際の価格は国税庁の定める土地の価値である「路線価」や周辺の取引事例により変動しますので、あくまで目安としてご参照ください。
更新料を支払う法的義務はあるのか？
借地権の更新を控えた方がよく疑問に思うのが、「法律で決まっていないなら、払わなくてもいいのではないか？」という点です。
しかし、以下のような理由から、借地権の更新時には地主に更新料を支払うことが一般的となっています。
- 土地の賃貸借契約書に更新料の支払いを義務付ける記載が「ある」場合
記載通りに支払う義務があり、拒否すると契約解除の理由になる可能性あり。 - 土地の賃貸借契約書に更新料の支払いを義務付ける記載が「なに」場合
法的には支払う義務はないものの、借地契約更新後に地主と良好な関係を維持できるよう、協力金として「更新料を支払う」ことが商慣習として定着している地域が大半。
上記のような理由から、更新料の支払いを拒否することで地主との関係が悪化し、将来的な建て替えや売却の承諾が得られなくなるリスクがあります。
借地権の更新手続きの流れと注意点
更新の手続きは、契約満了の半年〜1年前から以下のステップで準備を始めるのが理想的です。
- 更新通知の受け取り： 地主（または管理会社）から更新案内が届きます。
- 条件の確認： 更新料の額や地代（賃料）の改定、期間などを確認します。
- 金額交渉： 金額に納得がいかない場合は地主と協議を行います。
- 契約締結： 更新契約書に署名捺印し、更新料を支払います。
- 契約書の保管： 次回の更新まで大切に保管してください。
旧法借地権の場合は次回契約までの期間が長いため、契約書の紛失には十分に注意しましょう。
金額交渉のポイントは？
更新料の支払いに納得はしていても、提示額が相場（借地権価格の3%〜5%）から大きく逸脱している場合は減額交渉の余地があります。
- 路線価から算出した相場を提示する： 感情論ではなく、数字に基づいた交渉を行います。
- これまでの貢献を伝える： 長年滞りなく地代を支払ってきた実績や、良好な近隣関係を強調します。
このほか、口調や言葉選びも努めて柔らかく冷静にすることが非常に大切です。強い言葉を使ってしまうと相手方の感情を昂らせ、まとまる交渉も破綻してしまいます。
上記のポイントを押さえて交渉を行い、それでも話が決着しない場合は、借地権専門の不動産業者に相談するのも有効な手段です。
当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介業者として数多くのトラブルを解決に導いてまいりました。
相談は無料ですので、お困りの方はぜひお気軽にご相談ください。
借地契約の更新を巡る地主とのトラブルと対処法
更新時期は、地主とのトラブルが表面化しやすいタイミングです。
ここでは、更新時に起こり得る地主とのトラブルとして、代表的な2つのケースとその対処法を解説します。
- 地主に借地契約の更新を拒否された
- 地代の値上げを要求された
トラブル例①地主に借地契約の更新を拒否された
更新時期に特に多いトラブルが、地主からの「契約更新の拒絶（立ち退き要求）」です。
これは、地主が「更新を機に土地を取り戻したい」と主張することで起こるトラブルの代表例で、相続による代替わりが重なったタイミングではさらに発生しやすくなります。
契約更新拒否への対処法
結論から言えば、地主側の一方的な更新拒否に応じる必要はありません。
旧法借地権および新法の普通借地権において、地主が更新を拒むためには以下のような「正当事由」が必要になるためです。
- 地主がどうしてもその土地を自分で使わなければならない切実な事情がある
- 借地人に重大な契約違反（地代の長期滞納など）がある
- 多額の立ち退き料の提供がある（ただし、これ単体では不十分な場合が多い）
これらがない限り、借地人が住み続ける意思を示して地代を支払い続ければ、法律に基づき自動的に契約が継続される「法定更新」が適用されます。
まずは冷静に、法律で守られた権利であることを伝えましょう。
トラブル例②地代の値上げを要求された根拠のない「地代値上げ要求」への対処法
「更新するなら地代を上げる」という要求も、更新時に頻発するトラブルです。
一度承諾してしまった地代を後から下げるのは非常に困難なため、慎重な判断が求められます。
【対処法】
地主から値上げを打診されたら、まずは「値上げの客観的な根拠」を確認してください。法的に妥当とされる値上げの理由は、主に以下の3点です。
- 公租公課の増大： 固定資産税や都市計画税が大幅に上がった。
- 地価の上昇： 近隣の土地価格が著しく高騰している。
- 周辺相場との乖離： 近隣の似たような借地と比べて明らかに安い。
こうした根拠がない値上げ要求であれば、無理に受け入れる義務はありません。
納得がいかない場合は、従来の地代を支払い続けることで居住権を維持しながら協議を行うことも可能です。
しかし、上記のような客観的な理由が提示された時は値上げに応じざるを得ないこともあります。
判断が難しい場合は、借地権専門の不動産業者などに相談してみましょう。
更新を機に検討したい「借地権の売却」
更新料の高さなどから「借地権を更新するのは厳しい」と考えた時は、借地権を「売却」するという選択肢も非常に有効です。
実際に借地権を売却する際は、次の2つの方法を取ることが一般的です。
- 地主に売却する
- 第三者に売却する
売却方法①地主に売却する
1つ目の方法は、土地の貸主である地主自身に売却する方法です。
地主からしても、「やっと自分の土地を取り戻せる」という構図になるため、タイミングが合えばスムーズに話が進む可能性があります。
逆に、そのタイミングで地主に借地権を買い取る意思と資金力がないと成立しない方法でもあるため、事前に確認や根回しが必要です。
ちなみに、この方法は実質的に「地主に土地を返還する」という形になるため、売買契約書ではなく「土地返還に関する合意書」を締結するケースもあります。
売却方法②第三者に売却する
2つ目の方法は、借地権を取り扱う買取業者に買い取ってもらう、もしくは仲介業者に借地権の買主となる第三者を仲介してもらうという方法です。
それぞれの違いは以下の通りです。
| 売却方法 | メリット | デメリット | 売却金額の相場 |
| 買取業者への売却 | 借地権をスピーディーに現金化できる。 | 市場価格に比べて売却金額は大幅に下がる。 | 更地価格の50％以下 |
| 仲介業者を通じた第三者への売却 | 借地権を高額・好条件で売却できる。 | 契約完了までに2～4週間程度の時間が必要になる。 | 更地価格の60％～70%程度 |
上記を参照し、現金化の迅速さを重視したい方は買取業者、可能な限り高額・好条件で売却したい方は仲介業者と、重視したい目的に合った業者を選びましょう。
なお、第三者に借地権を売却する場合は「地主の承諾」と借地権価格の10%程度の「承諾料」の支払いが必要になるため、その点は留意しましょう。
地主の許可が得られない場合は「借地非訟」を検討する
地主からどうしても借地権売却の承諾が得られない場合には、「借地非訟」という法的手段を利用することもできます。
借地非訟とは、借地借家法第19条の定めに基づく「借地人が裁判所に対して代諾許可（地主の承諾に代わる許可）を求める手続き」のことです。
借地非訟で借地人側の申し立てが却下されるのは非常に稀で、最終的には許可が降りることが大半です。
ただし、借地非訟はいわゆる「裁判沙汰」であり、時間的・経済的な負担も大きい「最終手段」であることを意識しておきましょう。
もし借地非訟を検討する場合は、個人で進めるのではなく専門の不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ
借地権の更新時期には、まずはご自身の契約を確認し、契約書の内容をチェックしましょう。
更新料の相場は「借地権価格の3%〜5%」ですが、地主との交渉次第で柔軟な解決が図れることもあります。
「地主との交渉が進まない」「更新料が高すぎて払えない」「この機会に売却したい」といったお悩みがあれば、ぜひ借地権の専門家である中央プロパティーへご相談ください。社内弁護士と長年の経験を持つ借地権のプロが、最適な解決策をご提案いたします。
