不動産を相続したり、あるいは購入を検討したりする中でたびたび遭遇するのが「旧法借地権（旧借地権）」です。
「土地を借りる権利」と聞くと、どこか不安定なイメージを持つ方も多いかもしれません。しかし、実は旧法借地権は借りている側（借地人）にとって非常に強力な権利として保護されていることをご存知でしょうか。
本記事では、旧法借地権について、新法との違いやメリット・デメリット、そして売却やトラブルを未然に防ぐポイントを徹底的に解説します。
目次
旧法借地権（旧借地権）とは？
そもそも借地権とは、「建物を立てて利用するために地主から土地を借りる権利」のことで、旧法借地権はいくつか存在する借地権の種類の中の1つです。
ここでは、旧法借地権の概要や特徴について次の3つの視点から解説していきます。
- 旧法借地権の定義：1992年7月31日以前に締結された借地契約
- 現在も流通している借地権の多くが「旧法」
- 存続期間と更新：建物構造による期間の違い
①旧法借地権の定義：1992年7月31日以前に締結された借地契約
「旧法借地権」とは、1992年（平成4年）7月31日より前に締結された借地契約に適用される借地権のことで、旧借地権とも呼ばれる権利です。
同年8月1日からは「借地借家法（新法）」が施行され、それ以降に締結された借地契約に関しては旧法ではなく新法に基づいた借地権となります。
②現在も流通している借地権の多くが「旧法」
新法が施行されてから30年以上が経過していますが、現在市場に出回っている中古戸建やマンションの借地権は、その多くが依然としてこの「旧法」に基づいています。
これは、「一度旧法で契約した土地は、特段の合意がない限り更新時も旧法のルールを引き継ぐ」ことが理由です。
後述しますが、「旧法＝古い・価値が低い」ということではなく、むしろ借地人の権利が新法よりも強い側面があるため、相続や購入・売却に当たってはその性質を正しく理解しておくことが重要です。
③存続期間と更新：建物構造による期間の違い
旧法では、建物の種類を「堅固建物（鉄筋コンクリート造など）」と「非堅固建物（木造など）」の2種類に分け、それぞれ存続期間を定めています。
| 建物構造 | 初回更新までの存続期間 | 初回更新以降の存続期間 |
| 堅固建物（RC・SRC造など） | 30年（最短） | 30年 |
| 非堅固建物（木造・軽量鉄骨造など） | 20年（最短） | 20年 |
このうち、一般的な住宅はほとんどが非堅固建物に属します。
なお、契約で上記より長い期間を定めていた場合は、その期間が優先されます。
【比較表】旧法借地権と新法借地権の違い
借地権における旧法と新法の最大の違いは、主に「借地契約の更新が可能かどうか」と「地主が更新を拒否できるかどうか」の2つです。
| 比較項目 | 旧法（旧借地権） | 新法（普通借地権） | 新法（定期借地権） |
| 更新の有無 | 原則として更新される | 原則として更新される | 更新なし（期間終了で返還） |
| 地主側からの更新拒否 | 極めて困難（正当事由が必要） | 困難（正当事由が必要） | 拒否という概念がない |
| 借地人の権利 | 極めて強い | 強い | 限定的 |
更新の有無：旧法は「更新が前提」
旧法借地権の最大の特徴は、「半永久的に更新し続けられる」という点です。
期間が満了しても建物が存在しており、借地人が更新を希望すれば、地主側は正当な理由がない限り拒否できません。
新法でも、「普通借地権」の場合は原則的に契約は更新されますが、「定期借地権」の場合はそもそも契約更新されない権利であるため、契約満了時に建物を解体し、更地にして地主に返還しなければなりません。
地主側からの更新拒否：旧法は「極めて困難」
旧法においては、借地契約の満了時に地主が「自分で使いたいから土地を返してほしい」と言っても、それだけでは正当事由とは認められません。
立ち退き料の支払いなどを含め、社会通念上納得のいく強い理由（借地人の地代滞納など）が必要です。
結果として、借地人は実質的にその土地を半永久的に使い続けることができ、所有権に近い感覚で住み続けることが可能です。
一方で、新法の普通借地権でも借地人の権利は強いものの、存続期間などの観点から旧法における借地人の権利はさらに強く保護されています。
なお、定期借地権に関しては、そもそも契約更新そのものがないため、更新拒否という概念がありません。
旧法借地権のメリット・デメリット
旧法借地権の不動産には、所有権物件にはない独特のメリットと注意点があります。
以下で、それぞれをまとめてご紹介します。
旧法借地権のメリット
まずは、旧法借地権のメリットをご紹介します。
- 半永久的に借り続けられる（権利が強い）
先述の通り、建物がある限り契約更新が可能。地主の力が相対的に弱く、借地人の権利が手厚く保護されているため、住まいを追われるリスクは極めて低い。 - 土地の購入費用を抑え、好立地に住める
借地権物件の価格は、一般的に所有権の6割〜7割程度。同じ予算であれば、所有権では手の届かない都心部や駅近の好立地にマイホームを持つことが可能。 - 固定資産税・都市計画税がかからない
土地の所有者はあくまで地主であるため、土地にかかる税金を支払う必要がなく、借地人が負担するのは建物分の税金のみ。
旧法借地権のデメリット
続いて、旧法借地権のデメリットをご紹介します。
- 毎月の地代、更新時の更新料が発生する
土地の税金がかからない代わりに、毎月（あるいは毎年）地主に対して「地代」を支払う必要がある。また、20年や30年といった更新タイミングで「更新料」が発生する（都心部では数百万円に登ることもある）。 - 建て替えや売却に地主の「承諾」と「承諾料」が必要
建物をリフォーム（大規模なもの）したり、建て替えたり、あるいは第三者に売却したりする場合、地主の許可が必要となる。またその際、売却であれば譲渡承諾料、建て替えであれば建替承諾料などの各種承諾料を支払う慣習がある。 - 住宅ローンの審査が通りにくいケースがある（主に購入する場合）
金融機関によっては、土地が借り物であるため借地権への担保評価を低く見積もることがある。特に地主との契約内容や残存期間によっては、ローンが組みにくい、あるいは期間が制限される場合がある。
旧法借地権で発生しがちなトラブルを防ぐ3つのポイント
旧法に限らず、借地に住む場合は地主とのやり取りを原因とするトラブルが発生する可能性があります。
ここでは、そのようなトラブルを防ぐための3つのポイントをご紹介します。
ポイント①更新料・承諾料の相場を把握しておく
契約更新の際、「地主から法外な更新料を請求された」というトラブルは少なくありません。
この時、一般的な相場を知っておくことが身を守る武器になります。
- 更新料： 借地権価格※の3%〜5%程度
- 譲渡承諾料： 借地権価格の10%程度
- 建替承諾料： 更地価格の3%〜5%程度
※：更地価格の概ね60%～70%
これらはあくまで目安ですが、上記の価格よりも大幅に高い場合は交渉の余地があります。その旨を冷静に伝え、適正な更新料への引き下げを求めましょう。
ポイント②地主との関係性を良好に保つ
借地権において、地主は「ビジネスパートナー」のような存在です。
売却時や建て替え時の承諾を得る際に感情的な対立があると、スムーズに進むはずの話もこじれてしまいます。
過剰に下手に出る必要は全くありませんが、普段から地代の支払いを遅延させない、相続時には事前に挨拶に行くなど、基本的なコミュニケーションや挨拶を欠かさず、良好な信頼関係を維持しておくことが重要です。
ポイント③譲渡承諾が得られない場合には法的手段もあり（最終手段）
万が一、正当な理由なく地主が建物の売却（譲渡）を認めてくれない場合、「借地非訟」という法的手段も利用できます。
これは、裁判所が地主に代わって譲渡の許可を与える仕組みの手続きで、ほとんどの場合、借地人の要望に基づき地主の譲渡承諾に代わる売却の許可を得ることが可能です。
ただし、借地非訟を実行するには時間的・金銭的な負担が大きく、また地主の関係性にも決定的な亀裂が入るため、あくまで借地権付き建物を手放す際の「最終手段」として心に留めておきましょう。
旧法借地権の不動産を売却する方法
ここまでご紹介してきた旧法借地権の独自の特徴やデメリットを鑑み、「売却したい」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この章では、旧法借地権つきの物件を売却するための2つの方法をご紹介します。
- 地主に売却する
- 第三者に売却する
旧法借地権の売却方法①地主に売却する
1つ目は、土地を借りている地主に借地権を売却する方法です。
第三者を挟まず、地主からすると「自分が自由に使えない土地を取り戻すチャンス」とも感じられるため、双方の思惑が一致すれば非常に円滑に話がまとまる可能性があります。
ただし、逆にいえば「借地人が売りたいタイミング」と「地主が買えるタイミング」が合わないと売買が成立しないため、事前の確認と合意形成は欠かせません。
なお、売却金額の目安は更地価格の50%程度です。
旧法借地権の売却方法②第三者に売却する
2つ目は、借地権専門の買取業者に売却する、あるいは仲介業者に第三者の買主を仲介してもらうという方法です。
▼買取業者と仲介業者の違い
| 売却方法 | メリット | デメリット | 売却金額の相場 |
| 買取業者への売却 | 借地権をスピーディーに現金化できる。 | 市場価格に比べて売却金額は大幅に下がる。 | 更地価格の50％以下 |
| 仲介業者を通じた第三者への売却 | 借地権を高額・好条件で売却できる。 | 契約完了までに2～4週間程度の時間が必要になる。 | 更地価格の60％～70%程度 |
上の特徴を踏まえ、なるべく迅速に借地権を現金化したい方は買取業者、可能な限り高額で売りたい方は仲介業者と、優先すべきポイントに合った業者を選びましょう。
まとめ
旧法借地権は、一見すると複雑で面倒なものに思えるかもしれません。
しかし、その実体は「安いコストで好立地に住み続けられる非常に強い権利」であり、正しく知識を持っており、またご自身のライフスタイルに合っていれば貴重な資産となります。
しかしその一方で、売却や建て替えの際には地主との高度な交渉が不可欠です。
「地主との折り合いがつかない」
「借地権を少しでも高く手放したい」
「相続したけれど、どう扱えばいいか分からない」
そんな悩みをお持ちの方は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにお声がけください。
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旧法借地権に関するQ&A
最後に、旧法借地権に関するよくある質問に、Q&A形式でお答えいたします。
Q1. 地主が借地契約の更新を拒否したらどうなる？
A. 正当な理由がなければ拒否できませんので、そのまま従う必要はありません。
旧法借地権では、「正当理由（借地人の地代滞納など）」がない限り、地主側が借地契約の更新を拒否することはできません。
これはれっきとした法的根拠であるため、その旨を冷静に伝えた上で再度交渉してみましょう。
それでも話がまとまらない場合は、当社のような借地権専門の不動産会社への相談をおすすめします。
Q2. 旧法借地権から新法に切り替わることはある？
A. 両者の合意があれば可能ですが、慎重を期すことを推奨します。
契約更新時などに、地主から「新しい法律の契約書に書き換えましょう」と提案されることがあります。
もし強硬に書き換えを迫られても、その場では返事をせず、持ち帰ることが重要です。
新法への切り替えは借地人にとって不利になるケースが多いため、安易に署名せず専門家に相談しましょう。
Q3. 旧法借地権は相続できる？
A. 可能です。地主の承諾も承諾料も不要です。
旧法借地権はれっきとした財産ですので、配偶者や子などの相続人がそのまま引き継ぐことができます。
この際、地主の承諾やそれに伴う承諾料の支払い義務もありません。
ただし、地主との関係性を考慮し、挨拶を兼ねて「相続を機に私の名義になります」という通知は必ず送るようにしましょう。
