住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納が続いてしまうと「この先、自宅はどうなってしまうのか」と不安で眠れない日々を過ごされているかもしれません。
滞納をそのまま放置すると、最終的には金融機関によって競売にかけられ、強制的に退去を余儀なくされるという厳しい現実が待っています。
しかし、まだ諦める必要はありません。
早い段階で適切な対処を行えば、競売を回避し、生活を立て直すための選択肢は残されています。
本記事では、住宅ローン滞納後の具体的な流れと、最悪の事態を避けるための解決策について分かりやすく解説します。
目次
住宅ローン滞納から競売までのタイムスケジュール
住宅ローンを滞納してから競売によって家を失うまでの流れは、一般的に以下の通りです。
- 滞納1～3ヶ月：督促状・催告書の送付
- 滞納3～6ヶ月：期限の利益喪失と一括返済請求
- 滞納6ヶ月～：代位弁済と競売開始決定通知
- 滞納8～10ヶ月：期間入札の通知
- 滞納10ヶ月～：開札・売却許可決定と強制退去
金融機関や裁判所から届く通知を無視し続けると、事態は刻一刻と悪化していきます。
Step1.滞納1～3ヶ月：督促状・催告書の送付
最初の引き落とし日に返済ができないと、数日後には銀行などの金融機関から電話やハガキで入金の案内が届きます。
これを無視して滞納が1ヶ月から2ヶ月続くと、「督促状」が届くようになります。
さらに滞納が3ヶ月程度になると、より強い文面で支払いを求める「催告書」が送られてくることがあります。
この段階では、遅延損害金を含めた滞納分を一括で支払えば、今まで通りローンを継続できる可能性があります。
Step2.滞納3～6ヶ月：期限の利益喪失と一括返済請求
滞納が3ヶ月から6ヶ月続くと、「期限の利益の喪失」を通知する書類が届きます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済できる権利のことです。
この権利を失うと、もはや分割での返済は認められず、ローンの残高全額を一括返済するよう求められます。
現実的に、数千万円単位の残債務を一括で支払えるケースは稀であり、多くの人が非常に厳しい状況に追い込まれます。
Step3.滞納6ヶ月～：代位弁済と競売開始決定通知
期限の利益を喪失しても返済がなされない場合、保証会社があなたに代わって銀行へローンの残額を全額支払います。
これを「代位弁済」と呼びます。
代位弁済が行われると、債権者は銀行から保証会社（またはサービサーと呼ばれる債権回収会社）へ移ります。
その後、債権者は裁判所に対して競売の申し立てを行い、裁判所がこれを受理すると、自宅に「競売開始決定通知」が届きます。
この時点で、自宅は裁判所によって差し押さえられ、登記簿にも「差押」と記載されます。
Step4.滞納8～10ヶ月：期間入札の通知
競売の手続きが進むと、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、現況調査を行います。
この調査に基づき、競売での基準価格が決定されます。
その後、入札期間や開札期日が記載された「期間入札の通知」が届きます。
この通知が届くということは、一般の購入希望者が入札に参加する準備が整ったことを意味し、競売の実行が目前に迫っている状態です。
Step5.滞納10ヶ月～：開札・売却許可決定と強制退去
入札期間が終了すると「開札」が行われ、最も高い価格を提示した人が落札者（買受人）となります。
裁判所から「売却許可決定」が出ると、所有権は落札者に移転します。
元の持ち主には引渡命令によって退去が命じられ、これに応じない場合は「強制執行」によって家財道具などが運び出され、強制的に退去させられることになります。
【放置は危険】競売による強制売却で生じる4つのデメリット
競売は、債権者が資金を回収するための強制的な手続きであり、所有者（債務者）にとってはメリットがほとんどありません。
競売まで進んでしまった場合に生じる主なデメリットは、以下の通りです。
- 市場価格の6～7割程度で安く売却される
- 自宅の住所や写真が公開されプライバシーが侵害される
- 強制退去を迫られ引越し費用も自己負担となる
- 多額の残債務が残り給与差し押さえのリスクがある
デメリット①：市場価格の6～7割程度で安く売却される
競売では、内覧ができない、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責されるなどのリスクがあるため、市場価格よりも大幅に安い価格で落札される傾向があります。
一般的には市場相場の6～7割程度になることが多く、その分だけ多くの残債務（借金）が残ることになります。
デメリット②：自宅の住所や写真が公開されプライバシーが侵害される
競売にかかると、裁判所の掲示板やインターネット上の競売情報サイト（BIT）などで、物件情報が公開されます。
ここには、自宅の外観写真や室内写真、住所などが詳細に掲載されるため、近隣住民や職場の人に、競売になった事実を知られてしまう恐れがあります。
また、競売物件を専門とする不動産会社が近所への聞き込み調査を行うこともあり、精神的な負担が大きくなります。
デメリット③：強制退去を迫られ引越し費用も自己負担となる
競売で落札されると、所有者は速やかに立ち退かなければなりません。
通常の売却のように引越し時期を調整することはできず、落札者の都合に合わせて即座に退去する必要があります。
また、引越し費用は全額自己負担となり、経済的に困窮している状況下では、次の住まいを確保することさえ困難になるケースがあります。
デメリット④：多額の残債務が残り給与差し押さえのリスクがある
競売で安く売却された結果、多額の住宅ローン残債務が残ります。
家を失っても借金は消えず、債権者（サービサー）から残りの金額について一括返済を迫られます。
返済ができない場合、給与や預貯金が差し押さえられるリスクがあり、自己破産などの法的整理を検討せざるを得ない状況に陥る可能性があります。
競売を回避する「任意売却」の仕組みと4つのメリット
競売による最悪の結末を避けるための有効な手段として、「任意売却」があります。
これは、住宅ローンを滞納している状態でも、金融機関（債権者）の合意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
任意売却の仕組みと競売との決定的な違い
任意売却は、形式上は通常の不動産売却と変わりません。
競売との最大の違いは、「所有者の意思で売却できるか」「市場価格に近い価格で売れるか」という点です。
債権者にとって、競売より高く売れる任意売却は、より多くの資金を回収できるというメリットがあるため、交渉次第で認められる可能性が高い手続きです。
債務者にとっての任意売却のメリットとしては、以下のようなものがあります。
- 市場価格に近い価格で売却し残債務を大幅に圧縮できる
- 周囲に事情を知られずに通常の売却活動ができる
- 引越し時期の調整や費用の捻出について交渉可能
- 残ったローンの返済についても柔軟な相談ができる
メリット①：市場価格に近い価格で売却し残債務を大幅に圧縮できる
任意売却では、不動産仲介市場を通じて広く購入者を募るため、市場価格に近い適正な価格での売却が期待できます。
高く売れることで、競売に比べてより多くのローンを返済でき、売却後の残債務を大幅に圧縮することが可能です。
特に、世界最大級の不動産ネットワークである「センチュリー21」の加盟店であるセンチュリー21中央プロパティーなら、その広範な情報網と独自の販売ルートを活かし、市場価格に近い適正な価格での早期売却を実現します。
メリット②：周囲に事情を知られずに通常の売却活動ができる
通常の不動産売却と同じ販売活動を行うため、「競売物件」として情報が公開されることはありません。
インターネット広告やチラシなどでも、一般的な中古物件として扱われるため、近隣住民や知人に経済的な事情を知られずに売却を進めることができます。
さらに、当社はプライバシーマークを取得しており、お客様の個人情報保護体制を徹底しているため、ご近所や職場に知られることなく秘密厳守で手続きを進めることが可能です。
メリット③：引越し時期の調整や費用の捻出について交渉可能
競売では強制退去となりますが、任意売却では買主との話し合いによって、引越し時期の希望を聞いてもらえる可能性があります。
また、債権者との交渉次第では、売却代金の中から引越し費用（最大30万円程度※債権者による）を控除して配分してもらえるケースもあり、転居資金の不安を軽減できます。
メリット④：残ったローンの返済についても柔軟な相談ができる
任意売却で家を手放してもローンが残る場合、その残債務については債権者と話し合って返済計画を立て直すことができます。
現在の収入や生活状況を考慮し、無理のない範囲での分割返済（月々5,000円～3万円程度など）が認められることが一般的です。
センチュリー21中央プロパティーには、債務整理に強い社内弁護士が常駐しており、金融機関やサービサー（債権回収会社）といった債権者との複雑な交渉を、法的な根拠に基づいた圧倒的な交渉力で有利かつスムーズに進めることが可能です。
愛着ある家に「住み続ける」ための2つの選択肢
「住宅ローンは払えないが、住み慣れた家を離れたくない」という場合、任意売却と組み合わせて住み続ける、以下の選択肢があります。
- 投資家に売却して家賃を払って住む「リースバック」
- 親・子供・親族に買い取ってもらう「親子間売買・親族間売買」
選択肢①：投資家に売却して家賃を払って住む「リースバック」
リースバックとは、自宅を投資家や不動産会社などの第三者に売却し、その後は買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら住み続ける方法です。
将来的に資金ができれば、家を買い戻す特約を付けることも可能です。
ただし、売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、債権者の同意が必要となるため、任意売却の交渉力が高い不動産会社への依頼が不可欠です。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却を併用したリースバックについても社内弁護士がサポートし、住み慣れた自宅に住み続けたいというご希望を叶えるための高度な条件交渉を行います。
選択肢②：親・子供・親族に買い取ってもらう「親子間売買・親族間売買」
親や子供、親戚に自宅を買い取ってもらい、その親族から家を借りて住み続ける方法です。
身内であるため、賃料や住む期間などの条件を柔軟に決めやすいというメリットがあります。
しかし、親族間売買に対しては金融機関が融資（住宅ローン）の審査を厳しくする傾向があるため、実現には専門的なノウハウが必要です。
住宅ローン滞納の解決に強い不動産会社を見極める5つのポイント
住宅ローン滞納の解決に強い不動産会社を見極めるポイントは、主に以下の5つです。
- 任意売却や債務整理に特化した専門部署があるか
- 金融機関（債権者）との交渉ノウハウと実績が豊富か
- 弁護士や税理士と連携し法務・税務サポートが可能か
- リースバックや親族間売買など提案の引き出しが多いか
- 相談者の切迫した状況に寄り添いスピード対応できるか
ポイント①：任意売却や債務整理に特化した専門部署があるか
一般的な不動産会社では、任意売却の複雑な手続きや債権者との交渉に慣れていないことがあります。
ホームページなどを確認し、任意売却を専門に扱う部署やチームが存在するか、専門性が高い会社かどうかをチェックしましょう。
ポイント②：金融機関（債権者）との交渉ノウハウと実績が豊富か
任意売却の成否は、債権者の同意を得られるかどうかにかかっています。
金融機関やサービサー（債権回収会社）ごとの傾向や対策を熟知しており、豊富な交渉実績を持つ会社を選ぶことが成功への近道です。
ポイント③：弁護士や税理士と連携し法務・税務サポートが可能か
住宅ローン滞納の問題は、不動産だけでなく、借金問題や税金の滞納、離婚などが絡む複雑なケースが多々あります。
社内に弁護士がいたり、提携する法律家とスムーズに連携できたりする会社であれば、法的な観点からも最適な解決策を提案してもらえます。
当社では、弁護士が法的視点から売買契約書の内容を精査するため、売主に不利な解除条件や損害賠償条項、トラブルにつながる曖昧な表記がないか厳格にチェックし、安全な取引を保証します。
ポイント④：リースバックや親族間売買など提案の引き出しが多いか
単に「売って終わり」ではなく、依頼者の「住み続けたい」という希望や、売却後の生活設計まで考えてくれる会社を選びましょう。
リースバックや親族間売買など、多様な選択肢を提案できる会社は、解決能力が高いと言えます。
ポイント⑤：相談者の切迫した状況に寄り添いスピード対応できるか
競売の手続きは時間との戦いです。
相談に対して迅速に動き、不安な気持ちに寄り添ってくれる担当者がいる会社であれば、安心して任せることができます。
電話対応や面談時の姿勢から、信頼できる相手かどうかを見極めることが大切です。
まとめ：住宅ローン滞納は放置せず早期に専門家へ相談を
住宅ローンの滞納を放置すると、最終的には競売によって強制的に家を失うことになります。
しかし、競売の開札期日が到来する前であれば、任意売却によって有利な条件で自宅を売却し、生活を再建できる可能性は十分にあります。
重要なのは、一人で悩まず、できるだけ早い段階で専門家に相談することです。
当社「センチュリー21中央プロパティー」には、以下の強みがあります。
- これまでに5,000件以上の任意売却に関する相談に対応してきた豊富な実績とノウハウがあり、他社では進めることができなかった困難な案件や、競売の期限が迫っている緊急性の高い状況でも確実な任意売却を成立させる実力があります
- ご相談から任意売却の成立、その後のサポートに至るまで、弁護士相談費用や仲介手数料といったお客様の費用負担は一切ございません
- 「売却して終わり」ではなく、任意売却後の残債務務の返済計画の策定、滞納していた税金の処理、生活再建に向けたお引越しの手配まで、専門スタッフがワンストップで丸ごとサポートします
どのような状況であっても、解決の糸口は必ず見つかります。
競売や滞納でお困りの際は、まずはお気軽にご相談ください。
住宅ローン滞納に関してよくある質問
住宅ローン滞納に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.既に「競売開始決定通知」が届いていますが任意売却は可能ですか？
A.可能です。
競売開始決定通知が届いた後でも、開札期日の前日（または金融機関が指定する期日）までであれば、任意売却への切り替えは可能です。
ただし、残された時間は非常に短いため、一刻も早く専門の不動産会社に相談し、債権者との交渉を開始する必要があります。
Q2.住宅ローン以外にカードローンなどの借金があっても対応できますか？
A.対応可能です。
住宅ローン以外の借金（カードローンや消費者金融からの借入など）がある場合でも、任意売却を進めることは可能です。
任意売却で住宅ローン問題を解決しつつ、その他の債務については弁護士と相談の上、任意整理や個人再生などの債務整理を行うことで、家計全体の再建を図ることができます。
Q3.自己破産をしなくても任意売却で解決できますか？
A.必ずしも自己破産が必要なわけではありません。
任意売却を行ったからといって、必ず自己破産しなければならないわけではありません。
売却後に残ったローン（残債務）について、無理のない範囲での分割返済が認められれば、自己破産せずに生活を立て直すことが可能です。
個々の状況に合わせて、社内弁護士が最適な方針をアドバイスします。
Q4.連帯保証人に迷惑をかけずに解決する方法はありますか？
A.完全に迷惑をかけないことは難しいですが、負担を軽減することは可能です。
滞納が続くと連帯保証人に請求がいきますが、競売よりも高く売れる任意売却を行うことで、保証人が負う残債務務を少しでも減らすことができます。
また、専門家が間に入り、連帯保証人への事情説明や協力依頼を丁寧に行うことで、感情的なトラブルを最小限に抑えながら解決を目指します。
Q5.滞納していると税金（固定資産税）はどうなりますか？
A.税金の滞納が続くと、自宅を差し押さえられるリスクがあります。
固定資産税などの税金を滞納すると、役所によって不動産が差し押さえられ、任意売却の妨げになることがあります。
しかし、任意売却の決済時に、売却代金から滞納していた税金の一部を精算し、差し押さえを解除してもらうよう役所と交渉することが可能です。
こうした交渉も専門スタッフが代行します。
