住宅ローンの返済が滞り、ポストに届く督促状を目にするたびに胸が締め付けられるような思いをされているのではないでしょうか。
しかし、絶望する必要はありません。「競売」という最悪の結末を避けるための有力な手段として、「任意売却」が存在します。
本記事では、任意売却と競売の違いを比較表で分かりやすく解説し、任意売却を成功させるための相談先の選び方についてもご紹介しています。
任意売却と競売の決定的な違い
まずは、多くの方が気になる「任意売却と競売で何が違うのか」を一覧表にまとめました。
結論から言えば、あらゆる項目において任意売却の方が債務者（借りている側）にとって有利です。
任意売却 vs 競売 比較一覧表
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 低くなる（相場の5〜7割程度） |
| 周囲への周知 | 通常の売却と同じ（周囲にバレにくい） | ネットなどに掲載される（バレる） |
| 引越代の交渉 | 確保できる可能性がある | 一切認められない（自己負担） |
| 残債務の返済 | 無理のない範囲で分割交渉が可能 | 一括返済を求められるのが原則 |
| 明け渡しの時期 | 買主との協議で調整可能 | 裁判所の命令による強制退去 |
| 売却の手続き | 専門の不動産会社がサポート | 裁判所主導で淡々と進む |
なお、この2つの売却方法はそこに至るまでの経緯も大きく異なります。
競売が裁判所の決定に基づいて「強制的に」売却する手続きであるのに対し、任意売却は「自分の意思で」売却する手続きです。
この意思の介在こそが、後の生活再建に大きな差を生み出します。
競売を避けるべき3つの大きなリスク
「どうせ家を手放すなら、競売でも同じでは？」と考えるのは非常に危険です。競売には、その後の人生を狂わせかねない3つの大きなリスクが存在します。
- 精神的・経済的苦痛：プライバシーの欠如
- 市場価格を大きく下回る売却と残債リスク
- 強制退去の猶予がない
競売のリスク①精神的・経済的苦痛：プライバシーの欠如
競売の手続きが始まると、裁判所の執行官や評価人が自宅を訪れ、写真撮影や調査を行います。
また、物件情報は「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などのインターネットや新聞に掲載され、「ローンを払えなくなった家」として広く一般に公開されてしまいます。
近隣住民や知人に知られるリスクも極めて高く、子どもの通学や自身の仕事に精神的な支障をきたすケースも少なくありません。
競売のリスク②市場価格を大きく下回る売却と残債リスク
競売での落札価格は、前章の表にてご紹介した通り「市場価格の5割〜7割程度」にまで下がることが一般的です。
売却価格が低いということは、その分「売っても消せない借金（住宅ローンの残債務）」が多く残ることを意味します。
残った借金は一括返済を求められるのが原則であり、最悪の場合、家を失った後に「自己破産」を余儀なくされるリスクがあります。
競売のリスク③強制退去の猶予がない
競売で落札者が決まり、代金が納付されると、所有権はただちに移転します。
そこからは「不法占拠者」に近い扱いとなり、立ち退きに応じない場合は裁判所による「強制執行」が行われます。
家財道具を強制的に搬出され、鍵を替えられる光景は、家族にとって一生のトラウマになりかねません。
競売には「引越し日の相談」という概念が存在しないのです。
任意売却を選ぶ5つのメリットと注意点
競売のリスクに対し、任意売却には生活を立て直すためのメリットが以下の通り数多く存在します。
- 市場価格に近い価格で売れる
- 残債務の分割払い交渉が可能
- プライバシーが守られる
- 持ち出し費用0円で相談・解決が可能
- 引越し費用の捻出と期間の確保
また、任意売却を実行する際の注意点も合わせてご紹介していきます。
任意売却のメリット①市場価格に近い価格で売却できる
任意売却は、通常の不動産市場で販売活動を行います。
そのため、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高く、住宅ローンの残債務を大幅に減らすことが可能です。
借金（＝住宅ローンの残債務）を可能な限り小さくできるという意味で、これは任意売却の最大のメリットといえます。
任意売却のメリット②残債務の分割払い交渉が可能
不動産の売却後にも、残った住宅ローンの支払い義務は消えません。
競売では原則として残債務の一括返済が求められますが、任意売却であれば債権者との交渉を経て無理のない範囲で分割払いが認められます。
売却後の生活を立て直すために必須ともいえる利点です。
任意売却のメリット③プライバシーが守られる
任意売却は、見た目には「普通の不動産売却」と変わりません。
周囲には「住み替え」や「資産整理」として説明することができ、競売物件としてネットに晒されることもなくなります。
近所に知られず、静かに再出発したい方には最適な選択です。
任意売却のメリット④持ち出し費用0円で相談・解決が可能
「手元にお金がないから相談できない」と不安に思う必要はありません。
任意売却にかかる仲介手数料や抵当権抹消費用などは、すべて物件の売却代金の中から差し引かれます。
事前に現金を用意する必要はないため、安心して不動産会社に任せることができます。
任意売却のメリット⑤引越し費用の捻出と期間の確保
競売では1円も認められない「引越し代」ですが、任意売却では債権者との交渉次第で売却代金の中から数十万円程度の引越し費用を捻出してもらえるケースがあります。
また、問答無用で強制退去となる競売とは異なり、買主との交渉次第では引越し日までの期間も確保可能です。
金銭的・時間的に余裕がないことも多いため、この点は新生活スタートの大きな助けとなるでしょう。
任意売却の注意点
メリットの多い任意売却ですが、以下のような点には注意が必要です。
- ブラックリストへの登録： 任意売却を検討する段階ですでに数ヶ月の滞納があることが前提となるため、信用情報機関に事故情報が登録される（新しい借り入れやクレジットカード作成ができなくなる）。
- 連帯保証人の同意： 任意売却を行うには、連帯保証人の同意が必須。
- 債権者の合意： すべての抵当権者（お金を貸している銀行など）が納得する価格でなければ成立しない。
もちろん、上記を踏まえても競売より有利な条件であることに変わりはありません。
ただし、任意売却は「競売開札日の前日」までに売買契約を成立させて代金決済まで終える必要があるため、一日も早い決断・実行が不可欠です。
任意売却を成功させるための相談先の選び方
多くの不動産会社は、一般的な不動産を取り扱う術は知っていても、任意売却に特化した知見やスキルがありません。
そのため、リサーチなしに近所の不動産会社などに任意売却を依頼すると、断られたり話がうまくまとまらなかったりするリスクがあります。
この懸念を踏まえ、任意売却を相談・依頼する不動産会社は、以下のような点を確認して選びましょう。
- 任意売却の相談・解決実績が豊富
- 債権者（銀行や保証会社）との交渉力が高い
- 任意売却に関する卓越した知識
- 弁護士など士業との連携
- スピード感のある買主選定・仲介
当社センチュリー21中央プロパティーは、長年に渡って多くのお客様の任意売却を成立させてきた実績を持っております。
迅速な買主の仲介を叶える独自のネットワークと、弁護士および任意売却のプロを社内に抱える万全の体制で、売買完了まで全て丸投げでお任せいただけます。
住宅ローンの滞納や競売回避でお悩みの方は、ぜひご相談ください。
まとめ
住宅ローンの滞納とそれに伴う競売の危機は、家を持つ誰にでも起こり得る事態で、決して珍しいことではありません。
大切なのは、「競売を待っていても事態は悪化するだけ」という事実を受け入れ、生活の立て直しに向けて動くことです。競売が現実的になり、今後の動向にお悩みの方は、1日も早い任意売却の決断・実行を強くおすすめします。
当社センチュリー21中央プロパティーにお声がけいただけましたら、売却活動や債権者との交渉はもちろん、生活再建のお手伝いまで丸投げでお任せいただけます。
相談は無料ですので、ぜひお声がけください。
