「空き家はいらないから相続放棄しよう」と考えていませんか？
実は、相続放棄をしても管理責任が残り、損害賠償を請求されるリスクがあります。
2023年の民法改正で明確化された管理義務の条件や、高額な予納金を払わずに解決する現実的な方法について解説します。
目次
空き家を相続放棄しても「管理義務」は残るのか？
これまで「相続放棄をすれば、その空き家とは無関係になれる」という認識が一般的でした。
しかし、誰も管理しなくなった空き家が倒壊し、近隣住民に被害を与えるケースが急増したため、法的なルールが見直されています。
まずは、現在の法律において管理義務がどう扱われているのかを確認しましょう。
結論：2023年の民法改正で「現に占有」している場合に限定
2023年4月1日に施行された改正民法により、相続放棄をした人の管理義務（保存義務）に関するルールが変更されました。
改正前は、放棄をした後も「次の管理者が決まるまで」は管理を続ける必要があると解釈されがちで、トラブルの原因となっていました。
今回の改正では、相続放棄をした人が管理義務を負うのは、その財産を現に占有している場合に限定されると明記されました（民法第940条第1項）。
つまり、すべての放棄者が義務を負うわけではなく、その不動産との関わり方によって判断が分かれることになります。
「現に占有している」とは具体的にどのような状態か
法務省の解釈によると、「現に占有している」状態とは、以下のようなケースを指します。
- 被相続人と同居していた場合：親の家に一緒に住んでいて、親が亡くなった後もそのまま住み続けている、あるいは荷物を置いたままにしている状態。
- 鍵を管理し、自由に出入りできる場合：自分が単独で鍵を所持しており、実質的にその建物を支配・管理できる状態。
- 物理的に利用している場合：倉庫として使っていたり、定期的に寝泊まりしていたりする状態。
要するに、その空き家を自分の物のように扱える状態にあるかどうかが判断基準となります。
このような状態で相続放棄をした場合、次の管理者（他の相続人や相続財産清算人など）に引き継ぐまでは、最低限の保存義務を果たさなければなりません。
遠方に住んでいて一度も訪れていない場合はどうなる？
一方で、実家から遠く離れて暮らしており、長年帰省もしていないようなケースはどうでしょうか。
この場合、「現に占有している」とはみなされない可能性が高いといえます。
たとえば、以下のような状況です。
- 被相続人が一人暮らしで、自分は遠方の持ち家に住んでいる。
- 実家の鍵を持っておらず、建物の管理に関与したことがない。
- 被相続人の死亡事実を知った後も、実家に行ったり遺品を整理したりしていない。
このような状況であれば、相続放棄によって管理義務を免れる可能性は高まります。
ただし、個別の事情によって判断が異なる場合があるため、自己判断せずに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
相続放棄後も空き家の管理責任を問われる3つのリスク
もし「現に占有している」とみなされた場合、あるいは改正前の法律が適用されるようなケースでは、管理責任を放置することには大きなリスクが伴います。
空き家を適切に管理しなかった場合に発生しうる問題としては、以下のようなものがあります。
- 倒壊・火災による第三者被害で、高額な損害賠償を請求される
- 行政代執行の対象となり、数百万円の解体費用を請求される
- 不法投棄や害虫などの「苦情対応」に追われ、精神的に消耗する
リスク①：倒壊・火災による第三者被害で、高額な損害賠償を請求される
老朽化した空き家は、台風や地震などの自然災害で屋根瓦が飛んだり、外壁が崩落したりする危険があります。
もし崩れた壁が通行人に当たって怪我をさせたり、隣の家に損害を与えたりした場合、その建物の管理責任者が損害賠償責任を負わなければなりません（工作物責任）。
相続放棄をしていても、管理義務（保存義務）が残っていると判断されれば、数千万円単位の賠償金を請求される事態も十分に考えられます。
リスク②：行政代執行の対象となり、数百万円の解体費用を請求される
倒壊の恐れがある「特定空き家」に指定されると、自治体から改善勧告や命令が出されます。
これを無視し続けると、自治体が強制的に解体を実施する「行政代執行」に至ることがあります。
この際にかかった費用は、当然ながら所有者や管理責任者に請求されます。
相続放棄をしたからといって安心はできず、管理義務違反として支払いを求められるケースがあるため注意が必要です。
リスク③：不法投棄や害虫などの「苦情対応」に追われ、精神的に消耗する
誰も住んでいない家は、不法投棄の標的になりやすく、草木が生い茂って害虫や害獣の住処になることもあります。
近隣住民から「スズメバチの巣ができて危ない」「ゴミの臭いがひどい」といった苦情が役所や警察に入ると、連絡先として把握されている相続人のもとへ電話がかかってきます。
「放棄したはずなのに」と思いながらも、度重なるクレーム対応に追われ、精神的に追い詰められてしまう人は少なくありません。
管理義務を完全に手放す唯一の方法「相続財産清算人」とは
相続放棄をしても管理義務が残る場合、それを完全に消滅させる正式な手続きが相続財産清算人（旧：相続財産管理人）の選任です。
これは、誰も相続しなかった財産を法的に処理するための制度ですが、利用するには高いハードルがあります。
仕組み：次の管理者が決まるまで、国が選んだ専門家に管理を引き継ぐ制度
相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産は「所有者不在」となります。
この状態を解消するために、家庭裁判所に申し立てを行い、弁護士や司法書士などの専門家を「相続財産清算人」として選任してもらいます。
清算人が選ばれ、管理を引き継いだ時点で、ようやく元相続人の管理義務は消滅します。
その後、清算人が不動産を売却して債務を整理したり、国庫へ帰属させたりする手続きを進めます。
費用：裁判所へ納める「予納金」として、数十万〜100万円超の現金が必要
この制度が敬遠される最大の理由は、申立てにかかる費用です。
申立て手数料などの実費に加え、清算人の報酬や管理経費に充てるための予納金を裁判所に納める必要があります。
不動産に十分な換金価値があれば安く済むこともありますが、売れる見込みのない古い空き家の場合は、予納金として数十万円から100万円以上を請求されるケースが一般的です。
このお金は、原則として戻ってきません。
期間：申立て手続きは煩雑で、清算完了まで長期間の管理継続が求められる
手続きを始めてから清算人が選任されるまでには数ヶ月かかり、その間も管理を続けなければなりません。
さらに、申立てには被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍など、膨大な書類を集める必要があります。
手間と時間、そして高額な費用がかかるため、経済的な余裕がない限り、安易に選択できる手段ではないのが実情です。
相続放棄は最終手段！その前に検討すべき「売却」という選択肢
「空き家の管理は面倒だし、お金もかけたくない」
そう考えるなら、相続放棄や清算人の選任を行う前に、まずは売却を検討することをおすすめします。
相続した空き家を売却するメリットとしては、以下のようなものがあります。
- 予納金や管理費用を払わず、逆に現金化できる可能性がある
- 売却手続き完了と同時に管理責任から解放される
- 地主や近隣との権利関係トラブルも解消できる
メリット①：予納金や管理費用を払わず、逆に現金化できる可能性がある
相続放棄をして清算人を選べば100万円近くの出費になりますが、売却できればその費用は一切かかりません。
たとえ少額であったとしても、手出しでお金を払うのではなく、現金が手元に残る可能性があります。
固定資産税や管理費用の支払いも、売却が成立した時点でストップします。
メリット②：売却手続き完了と同時に管理責任から解放される
不動産を第三者に売却し、所有権移転登記が完了すれば、その瞬間から物件の管理責任は新しい所有者に移ります。
「現に占有」しているかどうかの解釈に怯える必要も、将来的な損害賠償リスクに悩む必要もなくなります。
精神的な負担から最も早く、かつ確実に解放される方法は売却です。
メリット③：地主や近隣との権利関係トラブルも解消できる
借地権付きの建物や、境界線が曖昧な土地、私道の権利関係が複雑な物件などは、個人で対応し続けるのが困難です。
こうしたトラブルの種を含んだ不動産であっても、当社のような専門知識を持つ仲介会社へ依頼することで、地主や近隣との交渉や調整業務をすべてプロに任せることができます。
当事者同士で直接話し合うストレスから解放され、第三者への売却を通じて権利関係をきれいに清算することが可能です。
一般の不動産会社で断られた「空き家」を売却するための5つのポイント
「地元の不動産屋に空き家の売却を相談したが、断られた」という経験がある方もいらっしゃることでしょう。
しかし、それは相談先が「一般的な居住用物件」のみを扱う会社だったからかもしれません。
相続した空き家を、適切に取り扱うことができる不動産会社の見極めポイントは以下の通りです。
- 相続不動産に特化した「仲介のスペシャリスト」を選ぶ
- 共有持分のみの売却が可能か相談する
- 再建築不可や底地・借地権の取り扱い実績を確認する
- 提携弁護士や司法書士との連携体制があるか
- 高値売却を実現する「独自の販売手法」があるかチェックする
ポイント①：相続不動産に特化した「仲介のスペシャリスト」を選ぶ
一般的な不動産会社は、すぐに売れる「きれいな物件」を優先しがちですが、相続物件には独自のノウハウが必要です。
市場で最高値を引き出すためには、買取業者に安く売るのではなく、豊富な実績を持つ仲介会社をパートナーにすべきです。
例えばセンチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権などの相続不動産に特化した専門仲介会社であり、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績があります。
ポイント②：共有持分のみの売却が可能か相談する
兄弟で空き家を相続し、話し合いがまとまらずに放置されているケースもあります。
もし全体での売却が難しければ、自分の「持分（もちぶん）」だけを売却する方法があります。
この方法であれば、他の共有者の同意を得ることなく、自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化し、共有関係から離脱することが可能です。
ポイント③：再建築不可や底地・借地権の取り扱い実績を確認する
「建て替えができない土地（再建築不可）」や「借地権」は、ローンが組みにくく買い手がつきにくい物件の代表格です。
こうした物件の売却を成功させるには、専門的な法律知識と、投資家などの特殊な販路を持つ業者を選ぶ必要があります。
ホームページ等で、類似物件の解決実績が豊富にあるかを確認しましょう。
ポイント④：提携弁護士や司法書士との連携体制があるか
相続した空き家の売却には、遺産分割協議や相続登記など、法律的な手続きが不可欠です。
社内に弁護士や司法書士との連携体制がある不動産会社なら、売却活動と並行して法的な手続きもワンストップで進められます。
特に当社は、社内弁護士が常駐しているため、法的な助言や契約書の精査を即座に行える体制を整えております。
トラブルの未然防止から最終的な引き渡しまで、あらゆる局面において安全かつ確実な取引をサポートいたします。
ポイント⑤：高値売却を実現する「独自の販売手法」があるかチェックする
仲介売却は成約までに時間を要するというイメージが一般的ですが、投資家や専門業者へ直接アプローチできる強力な販路を持つ会社であれば、早期売却は十分に可能です。
安易に「買取」を選択して市場価格より大幅に安く手放してしまう前に、仲介を通じて物件を最も高く評価する買い手を探し出すことこそが、お客様にとって最大の利益となります。
当社では、世界最大級の不動産ネットワークであるセンチュリー21の基盤を最大限に活用し、約1,000名の投資家が競い合う独自の「オークション制度」を展開しており、市場で敬遠されがちな相続不動産であっても、競り合いによる最高値での売却を追求いただけます。
あわせて、プロの投資家を相手とするこの手法では、売主様の「契約不適合責任」が免責される条件での取引が基本となるため、売却後に建物の不備などを追及されるリスクもなく、最後まで安心してお取引を完結させることが可能です。
買い手がつかない空き家を処分する4つのステップと優先順位
どうしても買い手がつかない場合でも、いきなり相続放棄を選ぶのは早計です。
買い手がつかない空き家を処分する際に踏むべき4つのステップと、優先順位は以下の通りです。
- 相続不動産に強い仲介会社へ「高値売却」の可能性を相談する
- 売却不可なら「相続土地国庫帰属制度」の適用要件を確認する
- 制度利用も難しい場合、自治体や隣地所有者へ「寄付」を相談する
- 全ての手段が断たれた後に「相続放棄」と「清算人選任」を実行する
Step1.相続不動産に強い仲介会社へ「高値売却」の可能性を相談する
まずは、買取業者への打診ではなく、専門の仲介会社へ相談してください。
当社の「入札制度」のように、多くの投資家を競わせる仲介手法をとれば、他社で断られた物件でも驚くような価格で売却できるケースが多々あります。
Step2.売却不可なら「相続土地国庫帰属制度」の適用要件を確認する
2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」は、一定の要件を満たした土地を国に引き取ってもらえる制度です。
ただし、建物がある場合は更地にする必要があり、審査手数料や負担金（10年分の管理費相当額）がかかります。
解体費用の見積もりを取り、トータルの出費が許容範囲内か計算してみましょう。
Step3.制度利用も難しい場合、自治体や隣地所有者へ「寄付」を相談する
自治体への寄付は、公的な利用目的がない限り受け入れてもらえないことが多いですが、確認する価値はあります。
また、隣の土地の所有者に「土地を広げませんか？」と持ちかけ、無償譲渡（贈与）する方法もあります。
この場合、贈与税や登記費用をどちらが負担するか話し合う必要があります。
Step4.全ての手段が断たれた後に「相続放棄」と「清算人選任」を実行する
売却もできず、国や自治体、個人への譲渡も不可能な場合の最終手段が、相続放棄と相続財産清算人の選任です。
高額な予納金を支払ってでも、将来的なリスクを完全に断ち切りたいという場合にのみ選択してください。
まとめ：相続放棄は最終手段。リスクと費用を比較し「売却」の検討を
相続放棄を選択しても、空き家を「現に占有」している場合には管理義務が残り続けます。
この法的責任から完全に逃れるために相続財産清算人を選任しようとすれば、100万円前後もの高額な費用が必要となります。
だからこそ、まずは費用をかけずに責任から解放される売却の可能性を模索することが、最も賢明な解決策といえます。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地といった相続不動産に特化した「専門仲介会社」であり、累計4万件以上のトラブル解決・売却実績を誇ります。
世界最大級のネットワークと約1,000名の投資家による独自のオークション制度を導入しているため、市場で敬遠されがちな相続不動産であっても最高値での売却が可能です。
さらに、仲介手数料や弁護士費用だけでなく、通常であれば高額になりがちな相続登記・測量・残置物撤去などの諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応しています。
「相続放棄の手続き期限が迫っている」「他社で断られた空き家をどうにかしたい」という方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。
専門チームがあなたの状況に合わせた最適な解決策を提案します。
空き家の相続放棄に関してよくある質問
空き家の相続放棄に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.相続放棄の手続き期限である「3ヶ月」を過ぎてしまった場合は？
A.原則として相続放棄はできませんが、事情によっては延長が認められる場合があります。
相続の開始を知った時から3ヶ月（熟慮期間）を過ぎると、単純承認したとみなされ、借金などの負債も含めてすべて相続することになります。
ただし、遺産の調査に時間がかかるなどの正当な理由がある場合は、期限前に家庭裁判所に申し立てることで期間の伸長が認められることもあります。
Q2.空き家の中にある家財道具を処分しても相続放棄できますか？
A.相続財産の一部を処分すると「単純承認」とみなされ、放棄できなくなるリスクがあります。
価値のある家財道具を勝手に売却したり廃棄したりする行為は、相続する意思があるとみなされる「法定単純承認」に該当する可能性があります。
明らかに価値のないゴミの処分や、建物の保存に必要な修繕程度であれば問題ないとされる場合もありますが、判断が難しいため、手をつける前に専門家に相談すべきです。
Q3.他の相続人が空き家を管理している場合、自分は放棄できますか？
A.可能です。その場合、管理義務は管理している相続人が引き継ぎます。
他の相続人が実際に空き家に住んでいたり、管理を行っていたりする場合は、あなたが相続放棄をしても管理義務の問題は生じません。
管理を行っている相続人が引き続き責任を負うことになるため、あなたは手続きを済ませれば関係を断つことができます。
Q4.相続放棄の手続き代行と不動産売却をまとめて相談できますか？
A.弁護士や司法書士と連携している不動産会社であれば可能です。
一般的な不動産会社では相続放棄の手続きは行えませんが、専門家と提携している会社であればワンストップで相談可能です。
まずは不動産の査定を行い、「売却してプラスになるなら相続」「マイナスなら放棄」といった判断のサポートも受けられます。
