土地の相続が発生し、「手続きの期限はいつ？」と不安に感じる方は少なくありません。
結論から言うと、土地の相続には「3ヶ月」「10ヶ月」「3年」という3つの重要な期限があり、これを守ることが鉄則です。
本記事では、土地相続における３つの重要な期限と期限を過ぎた際のリスク、相続の全体的な手順などについて分かりやすく解説していきます。
土地相続で必ず守るべき3つの期限
土地の相続は、被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知った日から期限までカウントが開始されます。
その中で、特に重要な3つの期限は以下の通りです。
| 項目 | 期限 | 内容 | 提出先 |
| ①相続放棄・限定承認 | 3ヶ月以内 | 借金などの負債が多い場合に相続を拒否する期限 | 家庭裁判所 |
| ②相続税の申告・納税 | 10ヶ月以内 | 一定以上の遺産がある場合に税金を納める期限 | 税務署 |
| ③相続登記（名義変更） | 3年以内 | 土地の名義を書き換える期限【2024年義務化】 | 法務局 |
期限①相続放棄の期限：3ヶ月以内
相続が発生して3ヶ月以内に行う必要があるのが「相続放棄」です。
相続放棄とは、土地や預貯金などのプラスの財産よりも、借金や未払金などの「マイナスの財産」が多い場合、相続人がその権利と義務をすべて放棄することです。
何もせずに3ヶ月を過ぎると、全ての財産を引き継ぐ「単純承認」とみなされてしまうため、故人の借金などを踏まえて放棄を検討している方は、可能な限り速やかな決断が求められます。
ただし、相続放棄をすると他の預貯金なども一切相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。
期限②相続税の申告・納税期限：10ヶ月以内
相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。
相続税は、原則として「現金一括」で納める必要があります。
そのため、土地を相続しても手元に現金がないケースなどでは、納税資金を確保するために土地を急いで売却しなければならないケースもあるのです。
期限を過ぎると、本来の税額に加えて「延滞税」や「無申告加算税」などのペナルティが課せられるほか、節税に有効な税制上の特例が受けられなくなるため、税理士と連携して迅速な対応が求められます。
期限③相続登記（名義変更）の期限：3年以内【2024年義務化】
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、現在は土地を相続したことを知った日から3年以内に名義変更を行わなければなりません。
正当な理由なく期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）を科せられる可能性があります。
相続登記はなぜ義務化されたのか
現在、日本国内には「誰のものか分からない土地（所有者不明土地）」が非常に多く存在しています。
相続登記が放置されると、災害復興や公共事業を行おうとしても合意を得るべき土地の所有者が見つからず、迅速な政策実行が阻害されてしまいます。
この問題を解消し、土地を円滑に利活用するために相続登記の義務化が決定されました。
過去に相続した土地も対象になる点に注意
相続税の義務化で注意したいのが、「過去に発生した相続」にも遡って適用される（遡及適用）という点です。
「2024年4月より前に親から相続したけれど、面倒だからそのままにしている」という土地も、義務化の対象となります。
改正法施行日（2024年4月1日）か、相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内に登記が必要ですので、司法書士に依頼して不備がないように登記手続きを進めましょう
土地相続の全体的な流れとなる5つのステップ
前章では土地の相続における特に重要な期限をご紹介しましたが、本章では土地相続の全体的な流れを5つのステップに分けてご紹介します。
- 遺言書の有無を確認する
まずは、故人が遺言書を残していないか確認します。公正証書遺言であれば公証役場で検索可能です。遺言書があれば、原則としてその内容にしたがって手続きを進めます。 - 相続人と相続財産（土地）を調査・確定する
故人の戸籍謄本を遡って集め、誰が法定相続人になるかを特定します。同時に、名寄帳（なよせちょう）などを取得して、漏れている土地がないか確認します。 - 遺産分割協議を行い、誰が継ぐか決める
相続人全員で話し合いを行い、土地を誰がどの割合で相続するかを決めます。決まったら必ず「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印で押印します。 - 相続登記（法務局）を申請する
管轄の法務局に登記申請書と必要書類（遺産分割協議書、印鑑証明書など）を提出します。この際、固定資産税評価額の0.4%の「登録免許税」が必要です。 - 相続税の申告・納税（税務署）を行う
遺産の総額が「基礎控除＝3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）」を超える場合、10ヶ月以内に申告します。
なお、これらの書類収集・作成や各種手続きは専門的な知見を必要とする場面が多く、個人で行うにはハードルが高いため、司法書士に依頼の上全て一任するのが一般的です。
事務所にもよりますが、土地相続の手続きの場合、おおよそ10万円前後の報酬が必要になります。
「共有名義」での相続には要注意！後悔しないための対処法
安易な「共有名義」は、土地の相続における最大の落とし穴といえます。
共有名義とは、土地や建物といった1つの不動産を複数人で所有することです。
例えば3人兄弟で1つの土地を相続した場合、3人はそれぞれ土地の共有者として3分の1ずつ「持分（＝土地全体に対する所有権の割合）」を持つことになります。
一見公平な分け方に見えますが、以下のような理由から共有名義での土地相続は非常にリスクの高い手段です。
- 土地の売却に「共有者全員の同意」が必要
民法の定めにより、共有者のうち1人でも反対すれば土地全体を売却できない。 - 土地全体の活用ができない
同じく民法の定めにより、土地の上に建物を建てたり人に貸したりといった際にも共有者の合意が必要になるため、活用が大きく制限される。 - 数世代後には「面識のない共有者」が増える
持分は財産として扱われるため、現在の共有者が亡くなるとその子供たちに持分が細分化される。最終的には1つの土地に対する共有者が数十人単位まで増え、身動きが取れなくなる。
相続の期限に追われ、「公平な気がするし、とりあえず共有名義で相続しよう」という判断は、後々自分たちの首を絞める結果になりかねません。
これを踏まえ、土地の相続時には次の3つの分割方法を強く推奨します。
- 現物分割
- 換価分割
- 代償分割
土地の分割方法①現物分割
一つの土地を物理的に分け、相続人がそれぞれ単独所有する方法です。
分割後に、相続人各自が土地を自由に使える、あるいは売れるようになることが最大のメリットといえます。
ただし、土地とは違い建物は物理的に分けることができないため、土地と一緒に建物も相続した場合は現物分割は原則的にできない点には注意が必要です。
土地の分割方法②換価分割
土地を含む不動産を全て売却し、その代金を相続人全員で分け合う方法です。
金銭的な見返りが大きく、1円単位で公平に分配できるため最もトラブルが少ない方法といえるでしょう。
土地を手放すことにはなりますが、売却以降は税金・維持管理のコストが一切なくなるため、住む予定のない土地であれば検討したい手段です。
土地の分割方法③代償分割
特定の1人が単独名義で土地を相続し、その見返りに他の相続人に相応の現金（＝代償金）を支払う方法です。
一族の財産として土地を残せる上、分割後は単独所有の土地となるため活用の幅も広がります。
ただし、2人以上が「自分が土地を継ぎたい」といった場合、あるいは土地を相続したい人が1人もいない場合にはこの方法を実行するのは難しいため、事前に相続人同士で綿密な話し合いを行う必要があります。
まとめ
土地の相続手続きにおいては、次の3つの期限を守ることが最も大切です。
- 3ヶ月以内に相続するか放棄するかを決める。
- 10ヶ月以内に税金の申告・納税を行う。
- 3年以内に相続登記を完了させる。
これらを意識し、司法書士や税理士にできる限り早めに相談・依頼して進めることが、不備なく円滑な土地相続を行う秘訣です。
ただし、期限に追われて「共有名義」で相続することは、さまざまなリスクからおすすめできません。
万一、やむなく共有名義での相続となってしまった場合は、当社センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
社内弁護士を抱える万全のサポート体制で、相続不動産のトラブル解決からご売却まで、細やかなお手伝いをお約束いたします。
土地相続に関するよくある質問（FAQ）
Q：土地が遠方にあって手続きに行けない場合は？
A： 相続登記は郵送やオンラインでの申請が可能です。
ただし、司法書士に依頼すれば現地の法務局へ行くことなく全て代行してもらえるので、繰り返しになりますがやはり相続時には司法書士への依頼をおすすめします。
また、土地の現地確認や査定については全国対応している不動産会社に相談するのがスムーズです。
Q：相続人が誰か分からない場合はどうすればいい？
A： 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を収集し、「相続人調査」を行う必要があります。
兄弟相続などの場合は戸籍の数が膨大になるため、こちらも司法書士に依頼することを推奨します。
Q：期限ギリギリで遺産分割協議がまとまらない時は？
A： 相続税の申告期限（10ヶ月）に間に合わない場合、一旦「法定相続分（故人との続柄に応じた財産の取り分）」で分けたものとして仮申告と納税を行う方法（未分割申告）があります。
ただし、税制上の特例などが受けられず一時的に多額の納税が必要になるため、できるだけ期限内の合意を目指すのがベストです。
また、登記に関しても「相続人申告登記」という暫定的な手続きが新設されていますが、こちらもあくまで仮の手続きであるため、正式な登記はいずれ必要になります。
