親が亡くなり実家などの土地や家を相続することになった際、多くの人が不安に感じるのが「相続税」の支払いです。
「うちは資産家ではないけれど、税金はかかるのだろうか」「相続税がかからないのはいくらからなのか」と疑問をお持ちではないでしょうか。
実は、相続税には基礎控除という枠があり、遺産総額がこの範囲内であれば税金は一切かからず、申告も不要です。
本記事では、相続税がかからないボーダーラインの計算方法や、税金を0円にできる特例、注意すべき落とし穴についてわかりやすく解説します。
目次
土地や家の相続税がかからないボーダーラインは「基礎控除額」
相続税がかかるかどうかの最大の判断基準は、遺産の総額が基礎控除額を超えているかどうかです。
基礎控除額とは、すべての相続人に認められている非課税枠のようなもので、遺産総額がこの金額以下であれば相続税は発生せず、税務署への申告手続きも必要ありません。
逆に、遺産総額が基礎控除額を1円でも超える場合は、その超えた部分に対して相続税が課税され、期限内に申告と納税を行う必要があります。
まずは、ご自身のケースにおける基礎控除額を把握することが第一歩です。
基礎控除額の計算式（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人）
基礎控除額は、以下の計算式で簡単に算出できます。
| 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数） |
この計算式からわかるように、最低でも3,000万円までは相続税がかかりません。
さらに、法定相続人が1人増えるごとに非課税枠が600万円ずつ加算されていきます。
例えば、法定相続人が3人（配偶者と子供2人など）の場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋ 1,800万円 ＝ 4,800万円」となります。
つまり、土地や家、預貯金などの遺産総額が4,800万円以下であれば、相続税はかからないということです。
法定相続人の範囲と人数の数え方
基礎控除額を計算するためには、誰が「法定相続人」に含まれるかを正しく把握する必要があります。
民法で定められた法定相続人の範囲は以下の通りです。
- 配偶者：常に法定相続人になります。
- 第1順位（子供）：子供がいる場合は、配偶者と子供が相続人です。
- 第2順位（直系尊属）：子供がいない場合は、父母や祖父母が相続人になります。
- 第3順位（兄弟姉妹）：子供も直系尊属もいない場合は、兄弟姉妹が相続人になります。
また、相続放棄をした人がいる場合でも、基礎控除額の計算上は「放棄がなかったもの」として法定相続人の数に含めます。
これは、相続放棄によって意図的に基礎控除額を減らさせないためのルールです。
養子については、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで法定相続人の数に含めることができます。
土地や家屋の「相続税評価額」を計算する3つの手順
動産の評価額を算出して相続税がかかるか判断する手順は、主に以下の3つのステップです。
- 家屋（建物）の評価額を確認する（固定資産税評価額）
- 土地の評価額を計算する（路線価方式・倍率方式）
- 預貯金などを合算し基礎控除額と比較する
Step1.家屋（建物）の評価額を確認する（固定資産税評価額）
家屋（建物）の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額と同じ金額を使います。
これは、毎年春ごろに役所から送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。
「課税明細書」の「価格」または「評価額」の欄を確認してください。
建築費や購入時の価格ではなく、経年劣化などが考慮された評価額となるため、一般的には市場価格（実勢価格）よりも低くなる傾向があります。
アパートなどの賃貸物件として貸している場合は、借家権割合を考慮してさらに評価額を下げることが可能です。
Step2.土地の評価額を計算する（路線価方式・倍率方式）
土地の評価方法は、その土地が市街地にあるか郊外にあるかによって、主に以下の2つの方式に分かれます。
- 路線価方式：市街地にある宅地などで使われる計算方法です。
道路ごとに定められた「路線価（1平方メートル当たりの価額）」に土地の面積を掛けて計算します。
国税庁のウェブサイトで路線価図を確認し、例えば「300C」とあれば300,000円/㎡として計算します。 - 倍率方式：路線価が定められていない郊外や田舎の土地で使われる方法です。
「固定資産税評価額」に、地域ごとに定められた一定の「倍率」を掛けて計算します。
一般的に、土地の相続税評価額は市場価格（時価）の約8割程度になるよう設定されています。
ただし、土地の形状がいびつだったり、道路に面していなかったりする場合は、補正計算によって評価額を下げられる可能性があります。
Step3.預貯金などを合算し基礎控除額と比較する
不動産の評価額が出たら、その他の財産もすべて合算して「遺産総額」を算出します。
合算すべき主な財産と、差し引けるものは以下の通りです。
- プラスの財産：宅地、建物、現金、預貯金、有価証券、生命保険金（非課税枠を超える部分）、退職手当金など。
※「みなし相続財産」として、死亡前3年以内（令和6年以降の贈与は段階的に7年以内へ延長）に行われた生前贈与も加算対象になる場合があります。 - マイナスの財産（債務控除）：借金、住宅ローン、未払いの医療費や税金、葬式費用など。
これらを合算・精算した「課税価格の合計額」が、最初に計算した「基礎控除額」を超えていなければ、相続税はかかりません。
相続税がかからない3つのケースと適用条件
基礎控除額を超えてしまった場合でも、最終的に相続税が0円になるケースは、主に以下の3つです。
- 遺産総額が基礎控除額以下の場合
- 配偶者の税額軽減（配偶者控除）を利用する場合
- 小規模宅地等の特例を利用する場合
ケース①：遺産総額が基礎控除額以下の場合
前述の通り、遺産の総額が「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人」の基礎控除額以下であれば、相続税は一切かかりません。
このケースでは、税務署への申告手続き自体が不要です。
多くの相続においてはこの範囲内に収まることが多く、特段の手続きをせずに完了します。
ケース②：配偶者の税額軽減（配偶者控除）を利用する場合
配偶者が相続する場合、「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」という強力な制度を利用できます。
これは、配偶者が取得した遺産額が1億6,000万円まで、または「配偶者の法定相続分」までであれば、相続税がかからないという制度です。
この特例を使えば、配偶者は事実上、ほとんどのケースで相続税を支払わずに済みます。
ただし、この特例を適用して税額が0円になる場合でも、相続税の申告は必須ですので注意してください。
ケース③：小規模宅地等の特例を利用する場合
被相続人（亡くなった人）が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。
一定の要件（配偶者や同居親族が相続し、住み続けるなど）を満たせば、土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。
例えば、5,000万円の評価額の土地でも、この特例を使えば1,000万円として評価されます。
これにより遺産総額が基礎控除額を下回れば税金はかかりませんが、こちらも適用を受けるためには相続税の申告が必要です。
相続税がかからない場合に見落としがちな4つの落とし穴
「相続税はかからない」とわかって安心していたら、後から思わぬトラブルや出費に見舞われることがあります。
税金がかからないケースでも注意すべき落とし穴としては、以下のようなものがあります。
- 特例や控除を利用して0円になる場合は申告義務がある
- 相続税がかからなくても「相続登記」は義務化されている
- 売却して利益が出た場合は別途「譲渡所得税」がかかる
- 家屋の価値は低くても土地の権利関係が複雑な場合がある
落とし穴①：特例や控除を利用して0円になる場合は申告義務がある
前述した「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」は、あくまで申告を条件に税金を安くする制度です。
「計算したら0円になったから何もしなくていい」と勘違いして申告期限（相続開始を知った日の翌日から10カ月以内）を過ぎてしまうと、特例が適用されず、本来の税額に加えて無申告加算税などのペナルティが課される恐れがあります。
特例を使う場合は、必ず期限内に申告書を提出してください。
落とし穴②：相続税がかからなくても「相続登記」は義務化されている
相続税の申告とは別に、不動産の名義変更（相続登記）の手続きが必要です。
これまでは任意でしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続により不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、最大10万円以下の過料が科される可能性があります。
税務署への申告が不要でも、法務局への登記申請は忘れずに行いましょう。
もし手続きに不安がある場合でも、売却を前提とするならば専門業者の活用が有効です。
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落とし穴③：売却して利益が出た場合は別途「譲渡所得税」がかかる
相続した土地や家を売却して現金化する場合、売却によって得た利益に対して譲渡所得税がかかります。
これは相続税とは全く別の税金（所得税・住民税）です。
特に、先祖代々の土地などで取得費（購入時の価格）がわからない場合、売却価格の5%しか取得費として認められず、税金が高額になる可能性があります。
相続税がかからなくても、売却時の手取り額に影響するため、事前のシミュレーションが重要です。
落とし穴④：家屋の価値は低くても土地の権利関係が複雑な場合がある
「古い家だし、資産価値はないから大丈夫」と思っていても、土地の権利関係が複雑でトラブルになることがあります。
例えば、借地権や底地、共有持分といった権利形態の不動産は、単独での売却や活用が難しく、専門的な知識が必要です。
特に「共有名義」の不動産は、共有者全員の同意がないと売却できず、将来的に所有者が増えて収拾がつかなくなるリスクをはらんでいます。
価値の大小に関わらず、権利関係の整理は早めに行うことが肝心です。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化した専門仲介会社として、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点から的確なアドバイスを提供できるほか、厳密な契約書の確認を通じて、安全かつ確実にお手続きを完結させる体制を整えております。
相続した土地や家を早期に売却・現金化すべき3つの理由
将来住む予定がない土地や家を早期に売却・現金化すべき理由は、以下の3つです。
- 空き家を売る場合の「3,000万円特別控除」には期限があるため
- 保有し続けるだけで固定資産税や管理責任が生じるため
- 共有名義のまま放置すると次世代でトラブルになるため
理由①：空き家を売る場合の「3,000万円特別控除」には期限があるため
相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば売却益から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）があります。
この特例を利用すれば、譲渡所得税を大幅に節税できますが、適用期限は「相続開始から3年目の年の12月31日まで」と決まっています。
また、耐震基準を満たすためのリフォームや解体が必要なケースもあるため、準備期間も含めて早めの行動が求められます。
理由②：保有し続けるだけで固定資産税や管理責任が生じるため
不動産は所有しているだけで、毎年「固定資産税」や「都市計画税」がかかります。
さらに、空き家のまま放置して「特定空家等」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になる可能性もあります。
また、建物の老朽化による倒壊や、庭木の越境などで近隣住民に損害を与えた場合、所有者として損害賠償責任（工作物責任）を問われるリスクもあります。
理由③：共有名義のまま放置すると次世代でトラブルになるため
遺産分割協議がまとまらず、とりあえず法定相続分で共有名義にしてしまうケースがありますが、これは問題の先送りに過ぎません。
共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに相続され、ネズミ算式に共有者が増えていきます。
人数が増えるほど意見をまとめるのは困難になり、いざ売却したいと思っても誰か一人の反対で話が進まなくなる「塩漬け物件」になりかねません。
もし共有者との話し合いが難航している場合は、自身の持分のみを売却する方法も有効です。
センチュリー21中央プロパティーなら、他の共有者の同意を得ることなく、自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化し、問題解決に導くことができます。
まとめ：相続税の有無に関わらず、不動産の権利整理と売却判断はお早めに
相続税が基礎控除の範囲内であれば納税の必要はありませんが、各種特例を適用する場合には税務署への申告が不可欠であり、近年の法改正による相続登記の義務化への対応も無視できません。
特に活用予定のない不動産は、保有し続けるだけで維持コストや管理リスクが膨らむため、将来的な負担を避けるためには早期の権利整理や売却判断が極めて重要となります。
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土地や家の相続税に関してよくある質問
土地や家の相続税に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.田舎の山林や原野など、評価額が低い土地なら相続税はかかりませんか？
A.単体ではかからなくても、遺産総額で判断するため注意が必要です。
山林や原野の固定資産税評価額は非常に低いケースが多いですが、相続税はすべての遺産（預貯金や他の不動産含む）を合算して計算します。
もし他の遺産を含めた総額が基礎控除額を超えれば、山林部分にも相続税がかかります。
また、たとえ価値が低くても相続登記は義務ですので忘れずに行いましょう。
Q2.土地の相続税がかからない場合でも、売却時の利益には税金がかかりますか？
A.はい、売却益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります。
相続税と、売却時の利益にかかる税金（譲渡所得税・住民税）は別物です。
相続税がかからなかったとしても、売却して利益（譲渡所得）が出れば、その翌年に確定申告をして税金を納める必要があります。
ただし、「空き家の3,000万円特別控除」などの特例を使えば、税金を抑えられる可能性があります。
