「親から相続した土地の相続税はいくらになるのか、まずは自分で計算してみたい」と考えていませんか？
土地の相続税評価額は、国税庁が定めるルールに基づけば、自分でおよその金額を算出することが可能です。
しかし、土地の形状による補正や特例の適用など、専門的な判断が必要な要素も少なくありません。
本記事では、一般の方でも分かるように、路線価方式と倍率方式を用いた計算手順や、評価額を正しく下げるためのポイントを解説します。
目次
相続税の土地評価額を自分で計算する2つの方式と選び方
相続税における土地の評価方法には、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
どちらの方式を採用するかは、その土地がどこに位置しているかによって決められており、自分で自由に選べるわけではありません。
まずは、ご自身の土地がどちらに該当するのかを確認することから始めましょう。
| 適用エリア | 特徴 | |
| 路線価方式 | 市街地 （都市部など） | 道路ごとに定められた価格（路線価）を基に計算する |
| 倍率方式 | 郊外 （路線価がない地域） | 固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算する |
市街地なら「路線価方式」、郊外なら「倍率方式」
路線価方式は、主に市街地にある宅地で用いられる計算方法です。
道路（路線）ごとに1平方メートルあたりの価格（路線価）が決められており、その道路に面している土地の面積を掛けて評価額を算出します。
一方、倍率方式は、路線価が定められていない郊外や農村部などの土地で用いられます。
こちらは、自治体が定めた固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定めた「評価倍率」を掛けて算出します。
どちらの方式になるか「路線価図」で確認する方法
対象の土地がどちらの方式になるかは、国税庁のホームページにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。
調べ方は非常にシンプルで、以下の手順で確認します。
- 国税庁のサイトで対象の都道府県を選択する。
- 「路線価図」をクリックし、該当する市区町村・町名を選ぶ。
- 地図が表示されたら、対象の土地を探す。
- 道路に「300C」のような数字と記号が書かれていれば路線価方式、何も書かれていない（または倍率地域の表示がある）場合は倍率方式となる。
【路線価方式】相続税評価額を自分で計算する4つのステップ
路線価方式で相続税評価額を計算する際の基本的な流れは、以下の4つのステップです。
- 国税庁のサイトで「路線価図」を開く
- 対象の土地が面している道路の「路線価」を確認する
- 土地の形状や状況に応じた「補正率」を確認する
- 路線価 × 補正率 × 地積（面積）で計算する
Step1.国税庁のサイトで「路線価図」を開く
まずは前述の通り、国税庁の「財産評価基準書」にアクセスし、該当する土地の路線価図を開いてください。
相続が発生した（被相続人が亡くなった）年の分を参照するのがルールですが、最新分が未公表の場合は前年分を参考にします。
地図上で対象地を見つけたら、その土地が面している道路を確認しましょう。
Step2.対象の土地が面している道路の「路線価」を確認する
道路上に記載されている「300C」などの数字が路線価です。
この数字は千円単位で表示されているため、「300」であれば1平方メートルあたり300,000円を意味します。
また、数字の後ろにあるアルファベット（A〜G）は「借地権割合」を示しており、他人に貸している土地や借りている土地を評価する際に使用します。
自宅の敷地（自用地）であれば、まずは数字部分だけに注目してください。
Step3.土地の形状や状況に応じた「補正率」を確認する
土地は必ずしも綺麗な正方形（整形地）とは限りません。
使い勝手の悪い土地は評価額が下がる仕組みになっており、これを反映させるために「補正率」を使います。
主な補正率は以下の通りです。
- 奥行価格補正率：奥行きが極端に長かったり短かったりする場合に減額する。
- 不整形地補正率：形がいびつな土地の場合に減額する。
- 間口狭小補正率：道路に接する間口が狭い場合に減額する。
これらの補正率は国税庁のサイトで一覧表が公開されています。
ご自身の土地の形状に合わせて、該当する補正率を拾い出しましょう。
Step4.路線価 × 補正率 × 地積（面積）で計算する
必要な数字が揃ったら、以下の計算式に当てはめて算出します。
| 路線価 × 各種補正率 × 地積（㎡） ＝ 相続税評価額 |
例えば、路線価が30万円、奥行価格補正率が0.9、地積が100㎡の場合、評価額は2,700万円となります。
ただし、これはあくまで「自用地」としての評価であり、借地権や貸家建付地の場合はさらに計算が複雑になります。
【倍率方式】相続税評価額を自分で計算する3つのステップ
倍率方式で相続税評価額を自分で計算する手順は、以下の3つのステップです。
- 固定資産税納税通知書で「固定資産税評価額」を確認する
- 国税庁のサイトで地域の「評価倍率」を調べる
- 固定資産税評価額×評価倍率で計算する
Step1.固定資産税納税通知書で「固定資産税評価額」を確認する
毎年春頃に役所から届く「固定資産税納税通知書」の課税明細書を確認します。
そこに記載されている「固定資産税評価額（価格）」の欄の数字を使います。
「課税標準額」と間違えやすいので注意してください。
もし通知書が見当たらない場合は、役所で「固定資産税評価証明書」を取得すれば確認可能です。
Step2.国税庁のサイトで地域の「評価倍率」を調べる
次に、国税庁の「財産評価基準書」のページで、対象地域の「評価倍率表」を開きます。
表の中から、対象地の「地目（宅地、田、畑など）」に該当する倍率を探してください。
例えば、宅地の欄に「1.1」とあれば、それが評価倍率です。
Step3.固定資産税評価額×評価倍率で計算する
固定資産税評価額と評価倍率を使って、以下の式で計算します。
| 固定資産税評価額 × 評価倍率 ＝ 相続税評価額 |
例えば、固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1の場合、相続税評価額は1,100万円となります。
倍率方式の場合も、他人に貸している土地であれば、そこから借地権割合などを考慮して減額計算を行います。
土地の相続税評価額を正しく下げる3つの方法
土地の相続税評価額を正しく下げて節税につなげるための代表的な方法は、以下の3つです。
- 不整形地などの「補正率」を使って減額計算する
- 「小規模宅地等の特例」が適用できるか確認する
- 賃貸物件がある場合は「貸家建付地」として評価する
方法①：不整形地などの「補正率」を使って減額計算する
先述した通り、土地の形が悪い場合は補正率を適用することで評価額を下げられます。
「不整形地」だけでなく、道路に接していない「無道路地」や、高低差がある「がけ地」なども減額の対象です。
これらの要素を見落として整形地として計算してしまうと、本来よりも高い税金を払うことになりかねません。
図面や測量図をよく確認し、減額要因がないかチェックしましょう。
方法②：「小規模宅地等の特例」が適用できるか確認する
被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」を使える可能性があります。
この特例が適用されると、一定の面積まで評価額が最大80%も減額されます。
例えば、330㎡までの自宅敷地なら、評価額を8割減の2割で計算できるため、相続税への影響は甚大です。
適用には「配偶者や同居親族が相続する」などの要件があるため、慎重な確認が求められます。
方法③：賃貸物件がある場合は「貸家建付地」として評価する
土地の上にアパートやマンションを建てて賃貸経営をしている場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。
入居者がいる土地は所有者が自由に処分できないため、その制約分だけ評価額が割り引かれます。
借地権割合や借家権割合、賃貸割合を使って計算し、自用地に比べて約2割程度評価が下がることが一般的です。
相続税評価額を自分で計算する際に注意すべき3つのポイント
相続税評価額を自分で計算する際に、正確な算出を難しくする注意すべきポイントは以下の3つです。
- 不整形地や無道路地などの「減額要因」を見落としやすい
- 相続税評価額と「実際に売れる価格」は大きく異なる
- 共有名義や権利関係が複雑な土地は単純計算できない
ポイント①：不整形地や無道路地などの「減額要因」を見落としやすい
プロである税理士でも、土地の評価は意見が分かれるほど難しい分野です。
特に、現地を見ないと分からない「騒音」「悪臭」「高圧線の通過」といったマイナス要因や、複雑な形状による補正は見落とされがちです。
自分で計算すると、どうしても高めの評価額（安全側の数値）になりやすく、結果として相続税を払いすぎてしまうリスクがあります。
ポイント②：相続税評価額と「実際に売れる価格」は大きく異なる
よくある誤解ですが、算出した相続税評価額で土地が売れるわけではありません。
相続税評価額（路線価）は、地価公示価格（公示地価）の約8割を目安に設定されています。
つまり、実際の売却価格は評価額よりも高くなるケースが多いのです。
遺産分割協議で「この土地は評価額通り2,000万円の価値だ」と決めつけてしまうと、後で「実は3,000万円で売れた」という場合にトラブルの原因になります。
ポイント③：共有名義や権利関係が複雑な土地は単純計算できない
兄弟で共有している土地や、借地権・底地といった権利関係が複雑な不動産は、単純な計算式では価値を測れません。
持分だけの評価額を算出する場合でも、全体の評価額に持分割合を掛けるだけですが、実際にその持分を売却しようとすると、市場価値は著しく低くなることが一般的です。
こうした権利関係の複雑な土地は、専門家による詳細な査定が不可欠です。
もし、評価の難しい「共有持分」や「借地権・底地」の取り扱いにお困りでしたら、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
当社では、社内弁護士をはじめとする専門家が緊密に連携し、複雑なトラブルの解消から好条件での売却までを円滑にサポートする体制を整えています。
さらに、他の共有者の同意を得るのが難しいケースであっても、ご自身の持分のみを最短7日から2週間という短期間で現金化し、問題解決へと導くことが可能です。
権利関係でお悩みの方も、まずは当社の専門査定を通じて、現実的かつ最適な出口戦略を見つけてみてはいかがでしょうか。
相続税評価額 ＝ 売却価格ではない！「実勢価格」を別に調べるべき理由
相続税評価額とは別に「実勢価格（時価）」を調べておくべき理由は、以下の2点です。
- 相続税評価額は「地価公示価格（公示地価）の約8割」に設定されているから
- 正確な「売れる価格」を知るには不動産会社の査定が必要だから
理由①：相続税評価額は「地価公示価格（公示地価）の約8割」に設定されているから
国税庁が定める路線価は、地価公示価格の80%程度になるよう調整されています。
これは、地価の変動によって納税者の負担が過大にならないようにするための安全策です。
したがって、遺産分割の公平性を保つためや、相続した土地を売ってお金に換える予定がある場合は、評価額ではなく「今いくらで売れるのか」という実勢価格を知る必要があります。
理由②：正確な「売れる価格」を知るには不動産会社の査定が必要だから
実勢価格は、周辺の取引事例や物件の個別要因（人気エリアか、建物の状態はどうか等）によって大きく変動します。
これは机上の計算だけで導き出せるものではありません。
正確な価値を知るには、地域に精通した不動産会社に査定を依頼するのが最も確実です。
特に相続不動産の場合、売り急ぎを防ぎ、適正価格で売却するためにも、早めの査定が推奨されます。
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まとめ：自分で計算するのは「目安」まで！正確な査定と売却は専門家に任せよう
相続税の土地評価において、路線価方式や倍率方式を用いてご自身で算出する数値はあくまで一つの「目安」に過ぎません。
実際の評価には複雑な補正率の適用や特例の判断が伴い、さらには市場価値との乖離も考慮する必要があるため、安易な自己判断は税金の過払いや遺産分割を巡る親族間の深刻なトラブルを引き起こすリスクを孕んでいます。
特に売却を視野に入れている場合や、権利関係が複雑な土地をお持ちであれば、相続不動産のプロフェッショナルである「センチュリー21中央プロパティー」にお任せいただくのも賢明な選択のひとつです。
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相続税の土地評価に関してよくある質問
最後に、相続税の土地評価に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.土地の評価額計算を間違えるとどうなりますか？
A.相続税の過少申告や過大申告につながり、ペナルティや損失が発生するリスクがあります。
評価額を低く計算しすぎると「過少申告加算税」などの追徴課税が課される可能性があります。
逆に高く計算しすぎた場合は、本来払わなくて良い税金を払うことになりますが、税務署は指摘してくれません。
正確な計算には専門知識が必要です。
Q2.建物（家屋）の評価額はどのように計算しますか？
A.固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使用します。
土地とは異なり、建物の場合は計算がシンプルです。
固定資産税納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります（自用家屋の場合）。
賃貸している場合は、借家権割合（通常30%）を引いて評価します。
Q3.相続税がかからない場合でも評価額の計算は必要ですか？
A.遺産分割協議を円滑に進めるために、計算しておくことをおすすめします。
相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば相続税はかかりません。
しかし、誰がどの財産をもらうかを決める際、土地の価値が分からなければ公平な分割が難しくなります。
トラブルを防ぐためにも、評価額や実勢価格を把握しておくことが望ましいです。
