親が亡くなり相続が発生した際、最も頭を悩ませるのが「不動産」の扱いです。
現金のように1円単位で分けることができないため、誰が引き継ぐか、いくらで評価するかといった点で意見が対立し、遺産分割協議が難航するケースは後を絶ちません。
本記事では、相続不動産の4つの分割方法やそれぞれのメリット・デメリット、揉めないための進め方について詳しく解説します。
トラブルを未然に防ぎ、納得のいく遺産分割を実現するための参考にしてください。
目次
不動産の遺産分割はなぜ難しい？トラブルになりやすい3つの要因
相続財産の中に自宅や土地などの不動産が含まれていると、遺産分割協議がスムーズに進まないことがよくあります。
なぜ不動産の相続はトラブルに発展しやすいのか、その主な3つの要因は以下の通りです。
- 現金のようにきれいに分割できない
- 評価額の基準（相続税評価額か時価か）で揉めやすい
- 居住希望と売却希望で相続人の利害が対立する
要因①：現金のようにきれいに分割できない
預貯金や株式であれば、法定相続分に応じて数字上で公平に分けることが可能です。
しかし、不動産は物理的に分けることが難しく、一つの土地や建物を複数の相続人で公平に分配するには工夫が必要です。
「長男が実家を継ぐなら、次男には現金を多く渡す」といった調整が必要になりますが、代わりとなる現金（代償金）を用意できない場合、分割方法が決まらずに争いとなることがあります。
要因②：評価額の基準（相続税評価額か時価か）で揉めやすい
不動産には「一物四価」や「一物五価」と呼ばれるように、複数の価格基準が存在します。
主に以下の2つの基準で意見が割れることが、トラブルの火種となります。
- 相続税評価額（路線価など）：相続税の計算に使われる価格。
市場価格（時価）よりも2〜3割程度低くなることが一般的です。 - 時価（実勢価格）：実際に市場で売買される価格。
不動産を取得する側は「評価額を低く抑えたい（相続税評価額を使いたい）」と主張し、代償金をもらう側は「高く評価してほしい（時価を使いたい）」と主張するため、話し合いが平行線になりがちです。
要因③：居住希望と売却希望で相続人の利害が対立する
相続人の間で、不動産の利用方針が異なることも大きな要因です。
例えば、「長男一家が同居していたのでそのまま住み続けたい」と希望する一方で、「すでに家を持っている次男は売却して現金化したい」と考えるケースです。
このように利害が真っ向から対立する場合、感情的なもつれに発展しやすく、解決までに長い時間を要することがあります。
不動産の遺産分割方法4選！状況別のメリット・デメリット
不動産を公平に分けるための代表的な方法は、以下の4つです。
- 現物分割（特定の不動産をそのまま引き継ぐ）
- 代償分割（取得者が他の相続人に代償金を支払う）
- 換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
- 共有分割（持分に応じた割合で共有名義にする）
それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、相続人全員の状況に合わせて最適な方法を選択しましょう。
方法①：現物分割（特定の不動産をそのまま引き継ぐ）
現物分割とは、不動産は長男、預貯金は次男といったように、財産ごとに取得者を決める方法です。
最もシンプルで分かりやすい方法ですが、各財産の価値に差がある場合、不公平感が生じやすくなります。
メリット
現物分割のメリットは、以下の通りです。
- 手続きが簡単で、名義変更（相続登記）などの手間が比較的少ない。
- 特定の相続人が今の住環境を変えずに住み続けられる。
- 不動産の評価額を厳密に算出する必要がないケースもある（相続人全員が納得していれば）。
デメリット
現物分割のデメリットは、以下の通りです。
- 相続人ごとの取得額に大きな差が出やすく、不公平になりやすい。
- 主な遺産が不動産のみの場合、物理的に分けることが難しく採用できない。
方法②：代償分割（取得者が他の相続人に代償金を支払う）
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して法定相続分に見合う現金を「代償金」として支払う方法です。
メリット
代償分割のメリットは、以下の通りです。
- 不動産を細分化したり売却したりせずに、単独所有にできる。
- 他の相続人も現金を手にできるため、公平性を保ちやすい。
- 「実家を守りたい」という想いと「金銭的な公平」を両立できる。
デメリット
代償分割のデメリットは、以下の通りです。
- 不動産を取得する相続人に、代償金を支払えるだけの十分な資金力が必要。
- 代償金の額を決めるための「不動産の評価額」で揉める可能性がある。
方法③：換価分割（不動産を売却して現金を分ける）
換価分割とは、相続した不動産を第三者に売却し、諸経費を差し引いた手取り金額を相続人で分ける方法です。
メリット
換価分割のメリットは、以下の通りです。
- 現金で分けるため、1円単位まで公平に分割できる。
- 不動産の評価額で揉めることがない（売却価格がそのまま評価額になるため）。
- 代償金を用意する必要がない。
- 相続税の支払いに充てる現金を用意できる。
デメリット
換価分割のデメリットは、以下の通りです。
- 家や土地を手放すことになるため、住み続けたい人がいる場合は採用できない。
- 売却には仲介手数料や測量費などの費用がかかる。
- 売却益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性がある。
- 買い手が見つかるまで時間がかかることがある。
方法④：共有分割（持分に応じた割合で共有名義にする）
共有分割とは、一つの不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。
例えば、兄弟2人で相続する場合、それぞれの持分を2分の1ずつとして登記します。
メリット
共有分割のメリットは、以下の通りです。
- とりあえずの公平性は保てるため、話がまとまらない際の一時的な解決策になる。
- 代償金の支払いや、直ちに売却手続きをする必要がない。
デメリット
共有分割のデメリットは、以下の通りです。
- 将来、売却や活用をする際に共有者全員の同意が必要になる。
- 権利関係が複雑化し、次の相続でさらにトラブルになるリスクが高い。
なお、最も推奨されない分割方法です（後述）。
【注意】安易な「共有分割」が将来的なトラブルの温床になる理由
「話し合いが面倒だから」「とりあえず法定相続分で」と安易に共有分割を選ぶことは、問題を先送りしているに過ぎません。
共有名義の状態には、以下のような重大なリスクが潜んでいます。
- 売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になる
- 共有者の認知症や次の相続で権利関係が複雑化する
- 固定資産税や管理費の負担割合で揉める原因になる
理由①：売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になる
共有不動産全体を売却したり、建物を解体・建て替えたりするには、共有者全員の同意が必要です。
もし共有者のうち一人でも「売りたくない」「価格に納得できない」と反対すれば、不動産を動かすことができず、塩漬け状態になってしまいます。
理由②：共有者の認知症や次の相続で権利関係が複雑化する
共有者が高齢になり認知症を発症すると、意思能力がないとみなされ、遺産分割協議や売却活動ができなくなります（成年後見人の選任などが必要になります）。
また、共有者が亡くなって次の相続（二次相続）が発生すると、その配偶者や子供が新たな共有者となり、持分が細分化されます。
顔も合わせたことのない親戚同士で共有することになり、合意形成は事実上不可能になります。
理由③：固定資産税や管理費の負担割合で揉める原因になる
不動産を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。
本来は持分に応じて負担すべきですが、代表して誰か一人が立て替えて納税するケースが多く、「他の共有者が払ってくれない」といった金銭トラブルが頻発します。
また、草刈りや修繕などの管理責任も共有者全員にありますが、特定の人に負担が偏りがちです。
不動産を公平に分けるための遺産分割の流れ
トラブルを避け、不動産を公平に分けるための遺産分割の流れは以下の通りです。
- 相続人の調査と遺言書の有無を確認する
- 不動産を含む全財産を洗い出し財産目録を作成する
- 不動産会社に依頼して「時価（実勢価格）」を査定する
- 遺産分割協議を行い分割方法を合意する
- 遺産分割協議書を作成し登記または売却を行う
Step1.相続人の調査と遺言書の有無を確認する
まず、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、誰が法定相続人になるのかを確定させます。
同時に、遺言書が残されていないかを確認しましょう。
法的に有効な遺言書があれば、原則としてその内容が優先されます。
Step2.不動産を含む全財産を洗い出し財産目録を作成する
預貯金、有価証券、不動産、借金（負債）など、すべての相続財産を洗い出し、「財産目録」を作成します。
不動産については、名寄帳や固定資産税納税通知書を確認し、漏れがないようにリストアップします。
Step3.不動産会社に依頼して「時価（実勢価格）」を査定する
公平な分割のためには、不動産がいくらで売れるのか（時価）を知る必要があります。
固定資産税評価額だけで判断せず、必ず不動産会社に査定を依頼しましょう。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しています。
これにより、客観的根拠に基づいた高額査定を、24時間以内にご提示することが可能です。
Step4.遺産分割協議を行い分割方法を合意する
財産目録と査定結果をもとに、相続人全員で誰が何を取得するかを話し合います（遺産分割協議）。
全員の合意があれば、法定相続分と異なる割合で分けることも可能です。
Step5.遺産分割協議書を作成し登記または売却を行う
合意した内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押して印鑑証明書を添付します。
この書類をもとに、法務局で相続登記（名義変更）を行うか、換価分割の場合は売却活動を開始します。
センチュリー21中央プロパティーでは、連携する司法書士や税理士と共に、相続登記や遺産分割協議などの手続きを一気通貫で代行いたします（※売却前提の場合）。
遺産分割で揉めないために知っておくべき不動産評価のポイント
不動産の評価額は、遺産分割の公平性を左右する重要な要素です。
遺産分割で揉めないために知っておくべき不動産評価のポイントは、主に以下の通りです。
- 遺産分割協議では「固定資産税評価額」ではなく「時価」を使う
- 複数の不動産会社に査定を依頼し適正価格を把握する
- 底地・借地権など特殊な事情がある場合は専門業者へ
ポイント①：遺産分割協議では「固定資産税評価額」ではなく「時価」を使う
遺産分割においては、基本的に「時価」を基準にします。
固定資産税評価額や路線価は、あくまで税金を計算するための基準であり、実際の市場価値とは乖離があるからです。
特に都市部では、時価が評価額よりも大幅に高くなる傾向があるため、時価を把握せずに話し合うと、取得した人とそうでない人の間で大きな不公平が生じます。
ポイント②：複数の不動産会社に査定を依頼し適正価格を把握する
時価は、不動産会社によって査定額にばらつきが出ることがあります。
1社だけの査定を鵜呑みにせず、複数の会社に査定を依頼して相場観を掴むことが大切です。
また、「仲介」での査定額か、「買取」での査定額かによっても金額は異なります。
「仲介」と「買取」の違いと使い分け
- 仲介査定：
市場で一般の買い手を探す場合の価格。
時間はかかるが高く売れる可能性がある。
換価分割や代償分割の目安に適している。 - 買取査定：
不動産会社が直接買い取る場合の価格。
仲介より安くなるが、早期に現金化できる。
急いで分けたい場合に有効。
ポイント③：底地・借地権など特殊な事情がある場合は専門業者へ
借地権や底地（貸宅地）、再建築不可物件などの権利関係が複雑な不動産は、一般的な不動産会社では正確な査定が難しい場合があります。
こうした物件は評価が難しく、安く見積もられがちです。
損をしないためには、特殊な権利関係に強い専門の不動産会社に相談することをおすすめします。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化しており、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
難しい物件であっても、適正な価値を見出すことが可能です。
遺産分割協議がまとまらない場合の対処法
遺産分割協議がまとまらない場合は、以下の手段を検討する必要があります。
- 家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる
- 弁護士などの第三者を交えて交渉する
- 自分の共有持分だけを専門業者に売却する
対処法①：家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる
当事者同士での話し合いが限界に達したら、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てます。
調停委員という第三者が間に入り、解決案の提示や調整を行ってくれます。
それでも合意できない場合は「審判」へと移行し、裁判官が分割方法を決定します。
対処法②：弁護士などの第三者を交えて交渉する
調停の前に、弁護士を代理人として立てて交渉する方法もあります。
法的な根拠に基づいた主張を行うことで、相手方が冷静になり、話し合いが進展するケースもあります。
通常、弁護士への相談や依頼には費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーには社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの助言や契約書確認、売却後のトラブル対応まで完全無料でサポートが可能です。
対処法③：自分の共有持分だけを専門業者に売却する
すでに共有名義になってしまっている場合や、どうしても合意できない場合は、「自分の持分のみ」を第三者に売却するという方法があります。
共有持分は、他の共有者の同意がなくても自由に売却することが可能です。
共有関係からの離脱（持分の現金化）を最優先したい場合は、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
当社であれば、他の共有者の同意を得ることなく、ご自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化・問題解決へ導くことができます。
まとめ：不動産の遺産分割で損をしないためにまずは無料査定で時価の把握を
不動産の遺産分割は、現金と違って分割が難しく、評価額の見解の相違などからトラブルに発展しやすいものです。
安易な共有名義は将来的なリスクを高めるため、できるだけ避けましょう。
公平な分割のためには、まず不動産の正確な「時価」を把握することが第一歩です。
センチュリー21中央プロパティーでは、世界最大級のネットワークと約1,000名の投資家による独自の「入札制度」により、市場で敬遠されがちな物件でも最高値での売却が可能です。
さらに、お客様の負担を軽減するため、以下のサポートを提供しています。
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遺産分割や相続不動産でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
遺産分割と不動産に関してよくある質問
不動産の遺産分割に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.兄弟で意見が合わず不動産が売却できない場合はどうすれば良いですか？
A.換価分割の提案や、自身の持分売却を検討しましょう。
まずは「換価分割」で売却代金を分けるメリットを説明し、説得を試みます。
それでも反対される場合は、家庭裁判所へ調停を申し立てるか、ご自身の「共有持分」のみを専門業者へ売却して、共有関係から抜け出すことを検討してください。
Q2.相続した不動産を売却した場合にかかる税金は？
A.譲渡所得税などがかかりますが、特例が使える場合があります。
売却益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税がかかります。
ただし、相続した空き家を売却する場合の「3,000万円特別控除」や、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」などが適用できる可能性があります。
Q3.遺産分割協議書の作成に期限はありますか？
A.期限はありませんが、早めの作成が推奨されます。
遺産分割協議自体に期限はありませんが、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）までに協議が整っていないと、配偶者の税額軽減などの特例が受けられません。
トラブル防止のためにも早めに協議し、作成することをおすすめします。
