相続が発生した際、避けて通れない手続きの一つが「遺産分割協議」です。
特に不動産が含まれるケースでは、現金のようにきれいに分けることが難しいため、誰がどのように引き継ぐかで意見が対立しやすくなります。
手続きを放置していても、売却や名義変更ができず、固定資産税の負担だけがのしかかることになりかねません。
本記事では、遺産分割協議の基本的な流れから、不動産を円満に分けるための具体的な方法、話し合いがまとまらない場合の対処法までを詳しく解説します。
目次
遺産分割協議とは
遺産分割協議とは、被相続人（亡くなった方）が遺した財産を、相続人の間でどのように分けるか話し合って決める手続きのことです。
遺言書が残されている場合は原則としてその内容が優先されますが、遺言書がない場合や、遺言書に記載されていない財産が見つかった場合には、この協議を行う必要があります。
相続人全員の合意が必要な手続き
遺産分割協議において最も意識すべき点は、相続人全員の参加と合意が不可欠であるということです。
配偶者や子供だけでなく、ケースによっては疎遠な親族や、存在を知らなかった兄弟姉妹が法定相続人になることもあります。
もし一人でも除外して話し合いを進めた場合、その協議は無効となり、最初からやり直しになってしまいます。
必ず戸籍謄本等を収集して相続人を確定させ、全員で話し合うか、書面での持ち回りによる合意形成を図らなければなりません。
不動産は「分けにくい」ためトラブルの種になりやすい
預貯金や株式であれば、法定相続分に応じて1円単位で分割することが可能です。
しかし、土地や建物といった不動産は物理的に分割することが難しく、遺産全体の中で大きなウェイトを占めることが多いため、トラブルの原因となりがちです。
「長男が実家を継ぐ代わりに、次男には預金を渡す」としても、不動産の評価額と預金額に大きな差があれば不公平感が生じます。
また、誰が不動産を取得するかだけでなく、その評価額をいくらに設定するかでも意見が割れることが多々あります。
協議を行わないと売却や名義変更ができない
遺産分割協議自体に法的な期限はありませんが、協議が成立しない限り、不動産の名義変更（相続登記）を行うことができません。
亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却して現金化することも、担保に入れて融資を受けることも不可能です。
さらに、2024年4月からは相続登記が義務化されており、放置することで過料のリスクも発生します。
将来的に売却を考えているのであれば、早めに協議を整え、新しい名義人へと変更手続きを済ませておくことが肝心です。
不動産を含む遺産分割協議の進め方
不動産を含む遺産分割協議を円滑に進めるための標準的なステップは、以下の通りです。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人と相続財産を調査・確定する
- 不動産の査定を行い「評価額」を把握する
- 遺産の分割方法を話し合う
- 遺産分割協議書を作成する
- 不動産の名義変更（相続登記）を行う
Step1.遺言書の有無を確認する
まずは、被相続人が遺言書を残していないか徹底的に探します。
自宅の金庫や仏壇だけでなく、公証役場での検索システムを利用したり、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を確認したりすると確実です。
自筆証書遺言が見つかった場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。
有効な遺言書があれば、基本的には協議よりも遺言の内容が優先されます。
Step2.相続人と相続財産を調査・確定する
次に、誰が相続人なのか、どのような財産があるのかを確定させます。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を洗い出します。
同時に、預金通帳、固定資産税の課税明細書、不動産の権利証などを確認し、「財産目録」を作成するとスムーズです。
借金などのマイナス財産も相続の対象となるため、信用情報機関への開示請求なども活用し、債務の有無もしっかり把握しましょう。
Step3.不動産の査定を行い「評価額」を把握する
現金と異なり、不動産には「一物四価」と呼ばれるように複数の価格が存在します（実勢価格、固定資産税評価額、相続税路線価、公示地価）。
遺産分割協議では、実際に市場で売買される「時価（実勢価格）」を基準にするのが一般的です。
公平な分割を行うためにも、不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握しておきましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた査定額の提示が可能です。
遺産分割の話し合いに必要な「正確な評価額」を知りたい方は、ぜひ無料査定をご利用ください。
Step4.遺産の分割方法を話し合う
相続人と財産が確定し、不動産の評価額が分かったら、具体的に誰がどの財産をどれくらい取得するかを話し合います。
全員が一箇所に集まる必要はなく、電話や手紙、メールなどでのやり取りでも問題ありません。
不動産については、後述する4つの分割方法（現物分割、代償分割、換価分割、共有分割）の中から、全員が納得できる形を模索します。
Step5.遺産分割協議書を作成する
話し合いがまとまったら、その内容を証明する「遺産分割協議書」を作成します。
この書類には、以下の項目などを明確に記載します。
- 誰が（どの相続人が）
- 何を（どの財産を）
- どれくらい（どの割合で）取得するか
完成した協議書には、相続人全員が署名し、実印を押印します。
あわせて全員分の印鑑証明書を添付することで、初めて法的な効力を持つ重要書類となります。
不動産の名義変更や預貯金の解約手続きにおいて必ず提出を求められるため、不備のないよう慎重に作成してください。
Step6.不動産の名義変更（相続登記）を行う
遺産分割協議書が完成したら、管轄の法務局で不動産の名義変更（相続登記）を申請します。
申請には、遺産分割協議書、印鑑証明書、戸籍謄本、固定資産評価証明書などの書類が必要です。
手続きは自分で行うことも可能ですが、書類作成が複雑なため、司法書士へ依頼するケースが一般的です。
なお、売却を前提とされる場合、当社センチュリー21中央プロパティーでは司法書士や税理士等の専門家と連携し、相続登記や遺産分割協議など煩雑な手続きを一気通貫で代行いたします。
通常は高額になりがちな相続登記の費用も、売主様の負担は完全無料で対応可能ですので、初期費用を抑えたい方はご相談ください。
相続不動産の分け方は4種類【メリット・デメリットは？】
不動産は物理的に分けることが難しいため、以下の4つの方法から状況に合ったものを選択します。
- 現物分割（不動産をそのまま引き継ぐ）
- 代償分割（特定の人が引き継ぎ代償金を払う）
- 換価分割（売却して現金を分ける）
- 共有分割（持分で共有する）※要注意
方法①：現物分割（不動産をそのまま引き継ぐ）
不動産をそのまま特定の相続人が引き継ぐ方法です。
例えば、「長男が実家の土地・建物を取得し、長女が預貯金を取得する」といったケースが該当します。
手続きがシンプルで分かりやすい反面、各財産の価値に差がある場合、不公平が生じやすい点がデメリットです。
| メリット | デメリット |
| 手続きが簡単で、不動産を残したい人に最適 | 財産の価値に差があると不公平になりやすい |
方法②：代償分割（特定の人が引き継ぎ代償金を払う）
不動産を取得した相続人が、他の相続人に対して、法定相続分に見合う現金を支払う方法です。
例えば、3,000万円の価値がある実家を長男が単独で取得し、代わりに長男が弟に1,500万円の現金を渡す、といった形です。
公平性を保ちやすい方法ですが、不動産を取得する側に十分な支払い能力（現金）がなければ成立しません。
| メリット | デメリット |
| 不動産を残しつつ、公平な分割が可能 | 取得者に代償金を支払う資力が必要 |
方法③：換価分割（売却して現金を分ける）
不動産を売却し、諸経費を差し引いて残った現金を相続人で分ける方法です。
「誰も実家に住む予定がない」「公平に分けたい」という場合に最も適しています。
1円単位での分割が可能になるため、揉める要素が少なく、後腐れのない解決策と言えます。
ただし、売却には手間がかかり、譲渡所得税がかかる可能性がある点には留意しましょう。
| メリット | デメリット |
| 公平に分割でき、後々のトラブルがない | 売却の手間がかかり、譲渡税が発生する場合がある |
方法④：共有分割（持分で共有する）※要注意
不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。
例えば、兄弟2人で実家を「持分2分の1ずつ」所有する状態です。
とりあえずの解決策として選択されがちですが、将来的に売却や活用をする際、共有者全員の同意が必要になるため、権利関係が複雑化します。
さらに次の相続が発生すると共有者がネズミ算式に増え、収拾がつかなくなるリスクが高いため、専門家としてはあまり推奨できない方法です。
| メリット | デメリット |
| 当面の合意形成が容易 | 将来の売却や管理で揉めるリスクが非常に高い |
不動産売却をスムーズにする「遺産分割協議書」作成時のポイント
不動産を売却して現金を分ける「換価分割」を行う場合、遺産分割協議書の記載内容には工夫が必要です。
遺産分割協議書を作成する際のポイントは、主に以下の通りです。
- 換価分割の場合は売却条件を明記する
- 最低売却価格や費用負担を明確にする
- 代表して売却手続きを行う相続人を決める
ポイント①：換価分割の場合は売却条件を明記する
単に「不動産を売却して代金を分ける」と書くだけでなく、具体的な手順を記載しましょう。
「被相続人〇〇の所有する下記の不動産を換価処分し、その代金から売却に要した一切の費用および債務を控除した残金を、相続人〇〇と相続人〇〇が各2分の1の割合で取得する」といった文言を入れることで、後の紛争を防げます。
ポイント②：最低売却価格や費用負担を明確にする
売り出し価格や、どこまで値下げを許容するかについて、事前に合意しておくことが望ましいです。
「金◯◯円を下回らない範囲で売却する」と最低売却価格を決めておけば、安売りされたという不満が出にくくなります。
また、仲介手数料、測量費、残置物撤去費用、譲渡所得税などの諸費用を誰が負担するのか（基本的には売却代金から清算）も明記しておくと安心です。
センチュリー21中央プロパティーでは、仲介手数料や弁護士費用に加え、通常は売主様負担となる測量や残置物撤去等の諸費用も「全て0円」で対応可能です。
手出しの費用を心配せず、安心して売却を進められます。
ポイント③：代表して売却手続きを行う相続人を決める
売却活動をスムーズに進めるため、便宜上の代表者を1名決めておくのが一般的です。
「相続登記を代表相続人〇〇の単独名義とした上で、直ちに売却手続きを行い〜」という形式をとることもあります（便宜的単独登記）。
こうすることで、売買契約のたびに相続人全員の実印や印鑑証明書を集める手間を省くことができます。
遺産分割協議がまとまらない場合の対処法
遺産分割協議がまとまらない場合の対処法は、主に以下の通りです。
- 弁護士などの専門家に介入を依頼する
- 家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる
- 売却困難な「共有持分」や「底地」のみの売却も検討する
対処法①：弁護士などの専門家に介入を依頼する
当事者間での冷静な話し合いが難しい場合、弁護士を代理人として立てるのが有効です。
第三者である専門家が法的な観点から交渉を行うことで、相手方も聞く耳を持ちやすくなり、調停や裁判へ発展する前に解決できる可能性が高まります。
また、不動産の評価額で揉めている場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を利用するのも一つの手です。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーには社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの助言や契約書の確認がいつでも可能です。
対処法②：家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる
話し合いが決裂した場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てます。
調停委員が間に入り、双方の意見を聞きながら調整を行ってくれます。
調停でもまとまらない場合は「審判」へと移行し、裁判官が法的な判断を下して分割方法を決定することになります。
ただし、解決までに数ヶ月から数年単位の長い時間がかかることがネックです。
対処法③：売却困難な「共有持分」や「底地」のみの売却も検討する
「他の相続人が実家に住み続けていて売却に同意してくれない」「共有名義になっていて話が進まない」といった場合、自分の権利（持分）だけを売却する方法があります。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化した不動産仲介会社であり、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持ちます。
他の共有者の同意を得ることなく、ご自身の持分のみを最短7日〜2週間でスピーディに現金化することも可能です。
まとめ：不動産の遺産分割は「換価分割」がおすすめ！まずは査定を
不動産を含む遺産分割協議は、手順を間違えると親族間の争いに発展しかねません。
トラブルを避けるためには、市場価値を正しく把握し、公平性の高い「換価分割」などを検討することが解決への近道です。
もし「共有持分」や「借地権・底地」といった扱いづらい不動産の相続でお悩みなら、専門家のサポートを受けることを強くおすすめします。
センチュリー21中央プロパティーでは、相続不動産を専門とする不動産仲介会社であり、これまでに累計4万件以上のトラブル解決・売却をサポートしてまいりました。
社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの助言や遺産分割協議書の確認、売却後のトラブル対応が可能。
また、仲介手数料や弁護士費用に加え、通常は高額になりがちな相続登記や測量等の諸費用も全て0円で対応いたします（※売却前提の場合）。
まずは無料相談で、あなたの状況に最適な解決策を見つけてみませんか？
遺産分割協議に関してよくある質問
最後に、遺産分割協議に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.音信不通の相続人がいる場合はどうすればいいですか？
A.相続人全員の合意が必要なため、無視して進めることはできません。
まずは戸籍の附票を取得して現住所を調査し、手紙を送ります。
それでも連絡が取れない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることで、その管理人が代わりに協議に参加できるようになります。
Q2.認知症の相続人がいる場合、代理人は立てられますか？
A.認知症などで判断能力が不十分な相続人は、有効な意思表示ができません。
この場合、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立てる必要があります。
選任された後見人が本人に代わって協議に参加します。
後見人を立てずに作成した遺産分割協議書は無効となる恐れがあるため注意が必要です。
Q3.遺産分割協議に期限はありますか？
A.遺産分割協議自体に法的な期限はありません。
しかし、相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」と決まっています。
この期限までに分割が決まっていないと、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などの優遇措置が受けられなくなる可能性があります。
そのため、10ヶ月以内を目処に協議をまとめるのが理想的です。
Q4.借金などのマイナス財産も分割協議の対象になりますか？
A.借金などの債務は、原則として法定相続分に応じて各相続人が自動的に承継するため、遺産分割協議の対象にはなりません。
ただし、相続人間で「誰が借金を負担するか」を決めることは可能です。
しかし、これはあくまで内部的な取り決めであり、債権者（金融機関など）の承諾がない限り、法的な効力を主張することはできない点に注意しましょう。
借金が多額の場合は、相続放棄も検討すべきです。
