相続や離婚をきっかけに共有名義となった不動産は、所有者同士の意見が対立しやすく、売却が難航するケースが後を絶ちません。
「自分の持分だけを現金化したい」「共有状態を解消して全体を売りたい」と考えても、法的な制約や親族間の感情的なしこりが壁となり、解決の糸口が見えなくなることもあります。
本記事では、共有不動産を円滑に手放すための5つの具体的な手法と、状況に応じたトラブル対処法をわかりやすく解説します。
目次
共有不動産の売却における「同意」の基本ルール
共有名義の不動産を扱う際に基本となるのが、民法で定められた「同意」に関する以下のルールです。
- 不動産全体の売却には「共有者全員の同意」が必要
- 自分の「共有持分」だけなら単独で自由に売却可能
どのような行為に誰の同意が必要なのかを正しく理解しておくことが、トラブル回避の第一歩となります。
ルール①：不動産全体の売却には「共有者全員の同意」が必要
土地や建物といった共有不動産全体（所有権全部）を第三者へ売却するには、共有者全員の実印と印鑑証明書が欠かせません。
民法では、共有物の変更（売却や大規模なリフォームなど）を行う場合、他の共有者全員の同意を得なければならないと定められています。
たとえ持分の過半数を持っている筆頭者であっても、自分の一存だけで全体を売却することは不可能です。
もし共有者の中に一人でも反対する人がいれば、不動産全体の売買契約は成立しません。
相続で兄弟間の仲が悪かったり、連絡が取れない共有者がいたりする場合、この「全員の同意」という要件が非常に高いハードルとなります。
ルール②：自分の「共有持分」だけなら単独で自由に売却可能
一方で、自分自身が所有している「共有持分」のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却できます。
自分の持分を第三者に売却したり、放棄したりする行為は、個人の権利として認められているからです。
法的には、他の共有者に事前の通知をする義務もありません。
共有関係から早期に離脱したい場合や、どうしても話し合いがまとまらない場合には、この自身の持分のみを売却するという選択肢が有効な解決策となります。
共有名義の不動産を放置する3つのリスク
「話し合いが面倒だから」と共有状態をそのままにしておくと、時間の経過とともに問題が深刻化します。
共有不動産を放置することで生じる主なリスクは、以下の通りです。
- 相続のたびに共有者が増えて権利関係が複雑化する
- 修繕や活用ができずに資産価値が下落する
- 固定資産税の負担や滞納トラブルが発生する
リスク①：相続のたびに共有者が増えて権利関係が複雑化する
共有者のひとりが亡くなると、その持分はさらにその配偶者や子供などの相続人へと引き継がれます。
これを繰り返すことで、ネズミ算式に共有者の人数が増加し、面識のない遠い親戚同士で不動産を共有する事態になりかねません。
人数が増えるほど「全員の同意」を得ることは困難になり、事実上の「塩漬け物件」となってしまう恐れがあります。
リスク②：修繕や活用ができずに資産価値が下落する
建物の修繕やリフォームを行うにも、共有者の過半数の同意が必要です（保存行為を除く）。
意見がまとまらずに必要なメンテナンスが先送りされると、建物は老朽化し、資産価値は急速に低下します。
また、空き家のまま放置されれば、近隣住民からの苦情や、特定空き家に指定されるリスクも生じます。
リスク③：固定資産税の負担や滞納トラブルが発生する
不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税の納税義務が発生します。
これらの税金は、共有者全員が連帯して納付する義務を負いますが、代表者に納付書が届くのが一般的です。
もし代表者が税金を支払わなかったり、他の共有者が負担分を支払わなかったりすると、全員の財産が差し押さえられる可能性があります。
使用していない不動産のために毎年税金を払い続けることは、経済的にも大きな負担となります。
共有不動産を売却する5つの方法
共有不動産を手放し、現金化するための手法は大きく分けて以下の5つです。
- 共有者全員が合意して不動産全体を売却する
- 自分の共有持分のみを第三者（専門業者）に売却する
- 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
ご自身の状況や共有者との関係性に合わせて、最適な方法を検討しましょう。
方法①：共有者全員が合意して不動産全体を売却する
最も高く売却でき、全員が公平に利益を享受できるのが、全員で協力して不動産全体を売る方法です。
通常の不動産取引と同様に市場価格で売れるため、金銭的なメリットは最大となります。
売却代金は、諸経費を差し引いた後、それぞれの持分割合に応じて分配します。
ただし、前述の通り「全員の同意」と「協力」が必須条件となるため、人間関係が良好な場合に適しています。
方法②：自分の共有持分のみを第三者（専門業者）に売却する
他の共有者と関わらず、自分の権利だけを売却して共有関係から離脱する方法です。
一般的な個人が他人の共有持分だけを購入することは稀ですが、共有持分を専門に扱う不動産会社を利用することで売却が可能となります。
この方法のメリットとしては、主に以下のものがあります。
- 他の共有者の同意が不要である
- スピーディーに現金化できる
- 売却後の共有者間の交渉やトラブル対応は業者が行うため、精神的な負担がなくなる
特に当社では、センチュリー21グループが誇る「買い手ネットワーク」を駆使し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、1,000名以上の買い手候補に対して物件情報を効果的に届けます。
このオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能です。
もちろん、売主様のプライバシー保護には最大限の注意を払い、個人が特定されることのないよう万全の体制で情報を取り扱います。（プライバシーマーク取得済み）
方法③：他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
特定の共有者がその不動産に住んでいる場合などは、その人に自分の持分を買い取ってもらう交渉が有効です。
買い取る側にとっても、単独所有に近づくことで権利関係が安定するメリットがあります。
ただし、相手に買い取るだけの資金力がなければ成立しません。
また、買取価格を巡って意見が対立しやすいため、不動産鑑定士による査定書など、客観的な資料を用意して交渉に臨むことが肝心です。
方法④：土地を分筆してそれぞれ単独名義にして売却する
土地が十分に広い場合、持分割合に応じて土地を物理的に分割（分筆）し、それぞれが単独名義の土地として所有する方法です。
分筆後は互いの干渉を受けなくなるため、自分の土地を自由に売却したり、家を建てたりすることが可能になります。
しかし、土地の形状や接道条件によっては公平に分けることが難しく、測量や分筆登記に数十万円単位の費用と時間がかかります。
方法⑤：共有物分割請求訴訟を行い競売等で現金化する
話し合いがどうしてもまとまらない場合の最終手段として、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起する方法があります。
裁判所が法的な強制力を持って分割方法を決定します。
現物分割や代償分割（特定の人が取得し、他へ代金を支払う）が難しい場合は、競売による換価分割（売却して現金を分ける）が命じられることもあります。
ただし、競売になると市場価格の6～7割程度まで価格が下がる傾向があり、解決までに半年以上の期間を要します。
共有不動産売却のトラブル事例と解決策
共有不動産の売却でよくあるトラブルとしては、以下のようなものがあります。
- 他の共有者が売却に反対・拒否している
- 共有者の中に音信不通や行方不明の人がいる
- 離婚や相続で共有状態になり関係が悪化している
- 価格や条件で共有者間の意見がまとまらない
ケース①：他の共有者が売却に反対・拒否している場合
「実家を守りたい」「住み続けたい」などの理由で反対される場合、無理に説得しようとすると関係が悪化します。
まずは相手の言い分を丁寧に聞き、代替案を提示することが大切です。
それでも合意に至らない場合は、自分の持分のみを専門業者へ売却することを検討してください。
業者が新たな共有者となることで、膠着していた事態が動き出し、最終的な解決へ向かうケースも少なくありません。
ケース②：共有者の中に音信不通や行方不明の人がいる場合
共有者と連絡がつかない場合、まずは戸籍の附票や住民票を取得して現在の住所を調査します。
それでも居場所がわからない場合、従来は「不在者財産管理人」の選任が主でしたが、2023年4月の民法改正により、新たな解決策が利用可能になりました。
新設された「所在等不明共有者の持分取得制度」や「持分譲渡権限付与制度」を利用すれば、裁判所の決定を得て供託金を納めることで、不明者の持分を他の共有者が取得したり、不明者の持分を含めて不動産全体を第三者に売却したりすることが可能です。
当社では、このような最新の法改正に対応したスキームも弁護士と連携して提案いたします。
ケース③：離婚や相続で共有状態になり関係が悪化している場合
元夫婦や仲の悪い兄弟間では、直接の話し合い自体が大きなストレスとなります。
感情的な対立が激しい場合は、当事者同士での解決を諦め、弁護士や司法書士などの第三者を代理人として立てて交渉する方法が賢明です。
冷静な第三者が間に入ることで、法的な根拠に基づいた建設的な議論が可能になります。
ケース④：価格や条件で共有者間の意見がまとまらない場合
「もっと高く売れるはずだ」と価格に固執する共有者がいる場合、複数の不動産会社から査定を取り寄せ、市場相場を客観的に示すことが有効です。
特に、不動産鑑定士による鑑定評価は法的証明力が高いため、説得材料として機能します。
また、最低売却価格などの条件をあらかじめ書面で合意（媒介契約の締結など）しておくことで、後からのちゃぶ台返しを防ぐことができます。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。
客観的かつ適正な査定額を算出することで、共有者間のスムーズな合意形成をサポートします。
共有不動産の売却にかかる費用と税金
共有不動産の売却にかかる主な費用・税金は、以下の通りです。
- 仲介手数料（売却成立時の成功報酬）
- 印紙税（売買契約書への貼付）
- 登記費用（抵当権抹消や住所変更など）
- 譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
費用①：仲介手数料（売却成立時の成功報酬）
不動産会社の仲介で売却が成立した場合に支払う手数料です。
売却価格が400万円を超える場合、一般的に「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限として定められています。
持分のみの売却であっても、買取ではなく仲介を利用した場合は発生します。
※ただし、センチュリー21中央プロパティーの場合は、買主側から手数料をいただくモデルのため、売主様の手数料・登記費用などは完全無料となっております。
費用②：印紙税（売買契約書への貼付）
売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。
税額は契約金額（売却価格）によって異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（軽減税率適用時）となります。
共有者全員で契約書を1通作成する場合は連帯して負担し、各自が原本を保有する場合はそれぞれが負担します。
費用③：登記費用（抵当権抹消や住所変更など）
売却時に住宅ローンの抵当権を抹消する場合や、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に住所変更登記が必要です。
司法書士へ依頼する報酬を含め、数万円～数万円程度が一般的です。
所有権移転登記（名義変更）の費用は、通常は買主が負担します。
費用④：譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
税率は所有期間によって異なり、5年以下の「短期譲渡所得」であれば約39%、5年超の「長期譲渡所得」であれば約20%です。
利益が出ていなければ、これらの税金は発生しません。
共有不動産売却後に確定申告が必要なケースとタイミング
共有不動産の売却後に確定申告が必要なケースは、主に以下の通りです。
- 売却によって利益（譲渡所得）が出た
- 3,000万円特別控除などの特例を利用する
- 売却損が出て「損益通算」をする
ケース①：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合
取得費（購入時の価格や諸経費）よりも高く売れて利益が出た場合は、必ず確定申告をして納税しなければなりません。
共有不動産の場合、それぞれの持分に応じた売却金額と取得費で個別に計算し、各自で申告を行う必要があります。
ケース②：3,000万円特別控除などの特例を利用する場合
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、最高3,000万円まで利益から控除できる特例があります。
この特例を利用して税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。
申告を忘れると特例が適用されず、高額な税金を請求される恐れがあるため注意しましょう。
ケース③：売却損が出て「損益通算」をする場合
売却価格が購入価格を下回り、損失が出た場合、一定の要件を満たせば給与所得など他の所得と相殺（損益通算）して、所得税や住民税を減らすことができます。
これは義務ではありませんが、税金が還付される可能性があるため、申告することをおすすめします。
申告のタイミング：売却した翌年の2月16日～3月15日
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
必要書類の準備には時間がかかるため、早めに税務署や税理士に相談し、準備を進めておくことが大切です。
共有不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ3つのポイント
共有不動産は通常の物件よりも扱いが難しく、会社選びを間違えると「いつまでも売れない」「トラブルが悪化した」という事態になりかねません。
共有不動産の売却時は、以下のポイントを基準に、信頼できる不動産会社を選びましょう。
- 共有持分や複雑な権利関係の解決実績が豊富か
- 弁護士や司法書士と連携した法的なサポートがあるか
- 共有者間の調整や交渉を代行してくれるか
ポイント①：共有持分や複雑な権利関係の解決実績が豊富か
一般的な不動産会社は、共有持分のみの売買やトラブル物件を敬遠する傾向があります。
ホームページなどで「共有持分」「訳あり物件」などの取り扱い実績を明記している専門会社を選ぶことが成功への近道です。
実績豊富な会社であれば、他の共有者との交渉ノウハウも蓄積されています。
例えばセンチュリー21中央プロパティーには、共有持分の売却やトラブル解決を4万件以上サポートしてきたノウハウがあります。
そのため、共有持分に関するあらゆるお悩みに対するベストな解決策を、お客様ひとりひとりの立場・状況に合わせて提案可能です。
ポイント②：弁護士や司法書士と連携した法的なサポートがあるか
共有不動産の売却には、遺産分割や権利調整など法的な手続きがつきものです。
社内に弁護士が在籍している、あるいは提携している法律家とすぐに連携が取れる体制があるかを確認しましょう。
ワンストップで相談できる会社であれば、法的なトラブルが発生してもスムーズに対処できます。
当社には、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
また、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能です。
ポイント③：共有者間の調整や交渉を代行してくれるか
当事者同士では感情的になりやすい交渉を、公平な立場で代行してくれる担当者がいるかどうかは非常に重要です。
売却活動だけでなく、人間関係の調整まで含めてサポートしてくれる会社であれば、安心して任せることができます。
センチュリー21中央プロパティーには共有持分の専門家のみが在籍しており、他の共有者との交渉もスムーズに代行いたします。
共有不動産売却の流れ
共有不動産を売却するまでの標準的な流れは、以下の通りです。
- 登記事項証明書で権利関係と持分割合を確認する
- 共有不動産専門の不動産会社に査定・相談を依頼する
- 共有者間の調整・交渉、または持分売却の契約を進める
- 売買契約の締結と決済・引き渡し
Step1.登記事項証明書で権利関係と持分割合を確認する
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、誰がどのくらいの持分を持っているかを正確に把握します。
相続登記が未完了の場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。
Step2.共有不動産専門の不動産会社に査定・相談を依頼する
複数の会社に査定を依頼し、売却価格の相場を知ります。
この際、共有持分ならではの悩みや事情も正直に伝え、解決策を提案してもらいましょう。
Step3.共有者間の調整・交渉、または持分売却の契約を進める
全体売却を目指すなら全員の合意形成を、持分売却なら買取業者との条件交渉を進めます。
必要に応じて、専門家による他共有者へのアプローチを行います。
Step4.売買契約の締結と決済・引き渡し
条件が整えば売買契約を締結し、手付金を受領します。
その後、残代金の決済と同時に所有権移転登記を行い、物件（または持分）を引き渡して完了です。
まとめ：共有不動産の悩みは専門家に相談して早期解決・現金化しよう
共有不動産は放置するほどリスクが高まり、解決が困難になります。
全員の同意を得て全体を売却するのが理想ですが、それが難しい場合は、ご自身の持分のみを売却することも立派な解決策の一つです。
センチュリー21中央プロパティーには、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
また、共有持分の評価方法は複雑ですが、センチュリー21中央プロパティーが提供する共有持分専門の無料査定サービスをご利用いただくことで、24時間以内にあなたの共有持分の査定額を知ることができます。
さらに、センチュリー21グループが誇る広範な「買い手ネットワーク」と、独自のオークション形式により、可能な限り高値での購入希望者をマッチングいたします。
ご相談から売却まで、料金はすべて無料です。
複雑な権利関係にお悩みの方は、ぜひ一度無料相談をご利用いただき、煩わしい共有関係から解放される第一歩を踏み出してください。
共有不動産の売却に関してよくある質問
共有不動産に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有者のひとりが認知症でも売却できますか？
A.そのままでは売却できません。
意思能力がないと判断されると、売買契約などの法律行為が無効になります。
この場合、家庭裁判所で「成年後見人」を選任してもらい、その後見人が本人の代わりに契約を行う必要があります。
後見人の選任には数ヶ月かかるため、早めの準備が必要です。
Q2.共有持分の買取を断られた場合、どうすればいい？
A.共有持分専門の不動産会社へ相談してください。
一般的な不動産会社では、トラブルのリスクが高いため買取を断られることがほとんどです。
しかし、共有持分を専門に扱う業者であれば、独自の活用ノウハウを持っているため、買い取れる可能性が十分にあります。
複数の専門業者に査定を依頼してみることをおすすめします。
Q3.共有名義の不動産を売却する場合、契約時には共有者全員の立会いが必要ですか？
A.原則は必要ですが、委任状で代行も可能です。
トラブル防止のためには全員の立会いが望ましいですが、遠方に住んでいるなどの事情がある場合は、委任状と印鑑証明書を用意して代表者に権限を委任することができます。
また、持ち回り契約（契約書を郵送して署名捺印する）という方法もあります。
