不動産の共有状態に疲れ、「持分を売りたいけどその後が心配…」とお悩みではありませんか。
本記事では、共有持分売却の法的根拠から、売却後に不動産や他の共有者がどうなるのか、そしてトラブルを避け円満に解決するための業者の選び方まで、専門的な視点で詳しく解説していきます。
目次
共有持分は「自分の意思だけ」で売却できる
共有名義の不動産全体は、売却や大規模な増改築の際に共有者全員の同意を必要とします。
しかし、共有者それぞれが所有する持分については、民法の定めに基づき誰の同意も得ずに売却が可能です。
共有持分の売却方法は大きく2パターン
ただし、一般の個人が他人の親族が住んでいる不動産の「一部の権利（持分）」だけを購入することはまずありません。
実際に持分を売却する際は、次の2つの方法から選ぶことになります。
- 他の共有者へ持分全部を売却・贈与する
- 共有持分専門の不動産会社を利用する
パターン①他の共有者に持分を売却する（少数派）
不動産を共有している兄弟などとの関係が良好で、かつ相手に経済的な余裕がある場合、ご自身の持分をその共有者に買い取ってもらうという方法があります。
これにより、持分を売った側は共有関係から抜け出せます。
ただし、他の共有者から「どうしてあの人に持分を売ったんだ」と非難され、関係性が悪化する可能性もあるため、事前の根回しは必要です。
また、すでに共有者間の関係性が冷え切っており、交渉の余地がない場合は、次章でご紹介する不動産会社を利用する手段を選ぶ必要があります。
パターン②共有持分専門の不動産会社を利用する（多数派）
他の共有者以外に持分を売却する場合は、買取業者に持分を売却する、あるいは仲介業者に持分を買い取ってくれる第三者を仲介してもらうという方法があります。
それぞれの違いは次の通りです。
| 利用する業者 | 買取業者 | 専門仲介業者 |
| ビジネスモデル | 不動産業者自身が共有持分を売主から直接買い取る。 | 共有持分の売主と買取を希望する買主（投資法人や投資家など）を業者が仲介する。 |
| メリット | ・売却までのスピードが早い。・複雑な権利関係を抱える案件にも対応可能。 | ・買取業者より高額かつ好条件で売却できるケースが多い。・他の共有者とトラブルになりにくい。 |
| デメリット | ・売却金額が市場価格よりも安い傾向にある。・売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性がある。 | ・契約完了までに2～4週間ほどの期間が必要になることが多い。・買取業者に比べて専門業者自体の数が少ない。 |
これらの特徴を踏まえて、多少安くても手早く持分を現金化したい方は買取業者、なるべく高額・好条件で売りたい方は仲介業者を選ぶのがよいでしょう。
なお、実際には共有者同士での持分の売買はあまり多くなく、大半の方が業者を利用する方法を選びます。
そのため、この記事でも原則として「業者への持分売却」を軸に解説していきます。
業者に共有持分を売却したら不動産と残った共有者はどうなる？
売却を決意した際、最も気になるのは「売った後に残された不動産や共有者はどうなるのか？」という点ではないでしょうか。
特に親族が住み続けている場合、「自分が持分を売ったせいであの人が追い出されるのでは…」「持分を売ったことで責められはしないか」といった不安は尽きません。
持分売却後の動向について、「不動産」と「残った共有者」の2つの面から見ていきましょう。
持分売却後に不動産はどうなる？
持分を売却しても、不動産の物理的な状態や、他の共有者が持っている権利の割合は一切変わりません。
変わるのは「名義（権利者の顔ぶれ）」だけです。
売主が持っていた権利が業者（第三者）に移転し、その業者が新しい共有者として登記されることになります。
持分売却後に残った共有者はどうなる？
結論から言えば、業者が持分を買い取ったからといって、その翌日に住んでいる人を追い出すようなことは法的に不可能です。
居住している共有者にはその不動産に対する「占有権」や「使用権」があり、これらは法律で守られているからです。
ただし、業者は営利目的で持分を取得するため、そのまま放置することはありません。
以下の通り、売却先が買取業者であれば他の共有者への持分買取の打診を、仲介業者を通じた第三者であれば共同での利益化などを提案します。
| 売却先 | 残った共有者への主なアプローチ |
| 買取業者 | 最終的に不動産全体を業者の単独所有にするべく、業者が他の共有者の持分の買取を打診する。 |
| 仲介業者を通じた投資法人や投資家 | 賃貸物件としての活用など、残った共有者との共同で利益化できるような仕組みを提案する。 |
話し合いがまとまらない場合、持分に応じて不動産を分割する「共有物分割訴訟」を経て、最終的に裁判所による競売（強制的な全体売却）にかかるケースもありますが、優良な業者であれば円満な協議による解決を提案します。
なお、残った共有者とのやり取りは業者側に一任することが一般的であり、持分の売主が矢面に立って議論するようなことは原則的にありません。
持分の売却後にトラブルになるケースと適切な業者の選び方
共有持分を売却後にトラブルの火種となるのは、「残った共有者と新しい買主（業者）の対立」が大半です。
特に、不動産の転売を強引に狙う一部の悪質な業者に持分を売ってしまった場合、以下のような原因から揉め事に発展する可能性があります。
▼トラブルのもとになる業者のアクション
- 残った共有者への持分買取の執拗な持ちかけ
- 残った共有者への法外な値段での持分買取の要求
- 共有名義の不動産への不当な侵入
- 税金や修繕費の負担の拒否
- 居住者への高圧的な立ち退き要求
このような状況になれば、いくら持分を売って共有状態から抜け出していたとしても、残った共有者から強く避難され、より大きなトラブルの渦中に引きずり込まれる可能性があります。
そのため、持分売却では業者選びが非常に重要です。
具体的な選び方のポイントについては次章で解説します。
共有持分売却で失敗しないための業者の選び方
前章を踏まえ、持分の売却先として適切な業者の選び方を3点ご紹介します。
- 実績の有無：「共有持分特化」であること
- 解決手法の多様性
- 弁護士・司法書士との密接な連携
① 実績の有無：「共有持分特化」であること
一般的な不動産会社は共有持分の扱いに慣れていないことも多く、断られるか、売却できても残った共有者とのトラブルに発展する可能性があります。
そのため、持分の売却時には共有名義不動産のトラブル解決や売買に特化した「専門業者」を選ぶことが重要です。
特に、公式サイトやSNSで多くの解決事例や口コミ・評判を持っていることが確認できれば、その実績から検討する価値のある業者といえるでしょう。
② 解決手法の多様性
「持分を買い取るだけ」の会社ではなく、共有者間の仲介やコンサルティングも提案できる会社かどうかが重要です。
無料相談などを通じて、売主の目的（早期現金化なのか、親族の生活維持なのか）に合わせた柔軟な対応ができるかを見極めましょう。
こちらの要望に応じて細やかな対応をしてくれる担当者が在籍する業者であれば、売却後に残った共有者とトラブルになる心配は大きく軽減できます。
③ 弁護士・司法書士との密接な連携
共有持分の問題は、常に法律と隣り合わせです。
そのため、社内に法務部門があるか、弁護士・司法書士と連携して法律上適切な提案をしてもらえるかを確認しましょう。法的根拠に基づいた説明ができる体制こそが安心の証です。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の仲介業者として多くのお客様の持分売却に携わってまいりました。
専任のプロと社内弁護士を揃えた万全の体制で、トラブルなくスムーズな持分売却をお手伝いします。売主様からの仲介手数料は一切いただいておりませんので、ぜひ一度お声がけください。
まとめ
共有名義の不動産トラブルは、親族間の感情が絡むため、当事者だけで解決しようとすると泥沼化してしまうケースが少なくありません。
しかし本記事で解説した通り、「自分の持分だけを売却する」という道を選ぶことで、現状を大きく変えることが可能です。
最後に、大切なポイントを振り返りましょう。
- 共有持分は自分の意志だけで売却できる： 他の共有者の同意は不要であり、法的に認められた個人の権利。
- 残った共有者へのアプローチは業者により異なる：売却先が買取業者であれば他の共有者への持分買取の打診が、仲介業者を通じた第三者であれば共同での利益化などが提案されることが多い。
- 業者選びが成功の鍵： 「早く売りたい」なら買取業者、「高く・円満に売りたい」なら仲介業者を選ぶ。またその際は、信頼の置ける専門業者に絞って選ぶことで売却後のトラブルを抑えられる。
共有持分の問題から解放されることは、単に現金を得るだけでなく、「将来への不安」や「複雑な人間関係」を整理することでもあります。
センチュリー21中央プロパティーでは、売主様のご希望を第一に考え、残された共有者様にとっても無理のない着地点をご提案いたします。
今の状況を一人で抱え込まず、まずは専門家による無料査定やカウンセリングを利用して、解決への一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
