共有持分の処分に困り、インターネットで見つけた買取業者への売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、共有持分は権利関係が複雑なため、安易に業者へ売却すると予期せぬトラブルに巻き込まれるケースが後を絶ちません。
本記事では、共有持分を買取業者に売却する際のリスクや、悪質な業者を避けて安全に売却するためのポイントを解説します。
自身の利益だけでなく、親族である他の共有者を守るためにも、ぜひ最後までご覧ください。
目次
共有持分を買取業者に売却するとトラブルになりやすい理由
共有持分の売却が通常の不動産取引と比べてトラブルに発展しやすいのには、以下の2つの理由があります。
- 権利関係が複雑で法的知識が必要不可欠だから
- 悪質な業者が介入し利益優先の交渉を行うケースがあるから
理由①：権利関係が複雑で法的知識が必要不可欠だから
共有持分は単独所有の不動産とは異なり、一つの物件に対して複数の所有者が権利を持っています。
そのため、売買契約や登記手続きにおいて、民法をはじめとする高度な法的知識が必要不可欠です。
一般的な不動産業者では専門知識が不足していることが多く、契約内容の不備や説明不足からトラブルが発生する可能性が高まります。
特に相続が絡む場合、権利関係はさらに複雑化するため、専門家による慎重な対応が求められます。
この点、センチュリー21中央プロパティーには、共有持分のトラブル解決や売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
売買契約書をはじめとした重要書類のチェックも常時行える体制にあるため、法的な不備によるトラブルを未然に防ぐことができます。
理由②：悪質な業者が介入し利益優先の交渉を行うケースがあるから
共有持分の買取市場には、残念ながら悪質な業者が少なからず存在します。
こうした業者は、共有者間の不仲や「早く処分したい」という売主の心理につけ込み、不当に安い価格での買い取りや強引な交渉を行うことがあります。
彼らの目的は、買い取った持分をテコにして他の共有者に高値で売りつけたり、不動産全体を競売にかけたりして短期的な利益を得ることです。
このような業者が介入することで、本来なら円満に解決できたはずの共有関係が、泥沼の紛争へと発展してしまうのです。
【売主本人のリスク】共有持分買取業者との間で起こり得る3つのトラブル
買取業者への売却において、売主自身が被る不利益としては、以下のようなものがあります。
- 相場より著しく安い価格で買い叩かれる
- 契約直前に不利な条件変更や違約金を提示される
- 契約不適合責任を免責されず売却後に責任を問われる
トラブル①：相場より著しく安い価格で買い叩かれる
最も多いトラブルの一つが、本来の価値よりも大幅に低い金額で買い叩かれることです。
共有持分は自由な利用が制限されるため、市場価格（相場）よりも評価額が下がる傾向にはありますが、悪質な業者はそれを過剰に強調します。
「共有持分なんて誰も買わない」「処分できるだけありがたいと思った方がいい」などと言葉巧みに誘導し、相場の半分以下の価格で契約を迫るケースも珍しくありません。
適切な査定を受けずに即決してしまうと、大きな金銭的損失を被ることになります。
適正な価格を知るためには、客観的な査定が不可欠です。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、共有持分評価の実績が豊富な不動産鑑定士と連携することで、客観的かつ適正な査定額を算出します。
これにより、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。
トラブル②：契約直前に不利な条件変更や違約金を提示される
契約の土壇場で、突然不利な条件を提示されるトラブルもあります。
当初は好条件を提示しておきながら、いざ契約日当日になって「再調査の結果、問題が見つかった」などと言って買取価格を下げてくる手口です。
また、契約書に法外な違約金条項が盛り込まれていることに気づかず署名してしまい、後から解約しようとした際に高額な請求を受けるケースも報告されています。
契約を急かす買取業者には特に警戒が必要です。
トラブル③：契約不適合責任を免責されず売却後に責任を問われる
不動産売却では、売却後に物件の欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が見つかった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任」があります。
一般的に、プロである買取業者への売却では、この責任を免除（免責）する特約を結ぶことが多いため、売却後の心配は少ないと言われています。
しかし、悪質な業者の場合、十分な説明もないまま契約書に責任条項を残し、売却後に「欠陥が見つかった」として高額な修繕費用や損害賠償を請求してくるケースがあります。
契約書の内容を専門知識なしに見抜くのは難しく、気づかないうちに不利な契約を結ばされるリスクがあるのです。
【他の共有者への影響】売却後に親族が買取業者と揉める3つの事例
あなたの共有持分が第三者である買取業者の手に渡ると、残された他の共有者（親族など）に、以下のような迷惑がかかる可能性があります。
- 買取業者から強引な持分買取営業や立ち退きを迫られる
- 法外な賃料（不当利得返還請求）を請求される
- 共有物分割請求訴訟を起こされ競売になる
トラブル①：買取業者から強引な持分買取営業や立ち退きを迫られる
買取業者が持分を取得した後、他の共有者に対して「あなたの持分も売ってください」と執拗に迫るケースがあります。
また、その不動産に居住している共有者に対して「自分にも所有権があるのだから住ませろ」と主張したり、立ち退きを要求したりすることもあります。
見知らぬ買取業者が突然権利者として現れ、平穏な生活が脅かされることは、親族にとって大きな精神的ストレスとなります。
トラブル②：法外な賃料（不当利得返還請求）を請求される
共有不動産に居住している共有者に対し、買取業者が自分の持分に応じた賃料（不当利得返還金）を請求することがあります。
これは法的には正当な権利行使ですが、業者が提示する金額が相場を大きく超える法外なものである場合が少なくありません。
「賃料を払えないなら持分を売れ」と圧力をかけるための交渉材料として使われることが多く、親族が経済的に追い詰められる原因となります。
トラブル③：共有物分割請求訴訟を起こされ競売になる
他の共有者との交渉がまとまらない場合、業者は裁判所に対して「共有物分割請求訴訟」を起こす可能性があります。
最終的に裁判所が「競売」を命じると、不動産全体が強制的に売りに出されてしまいます。
競売になると市場価格よりも安く落札されることが多く、住んでいる共有者は住居を失う上に、手元に残る現金も少なくなってしまいます。
あなたの一存での売却が、結果的に実家の喪失や親族間の絶縁につながるリスクがあるのです。
共有持分を売却する際に優良業者を見極めるポイント5選
共有持分を売却する際に優良業者を見極めるポイントは、以下の通りです。
- 弁護士と提携し法的トラブルに対応できるか
- 宅地建物取引業の免許番号と行政処分歴を確認する
- 共有持分の解決・買取実績が豊富にあるか
- 強引な即決を迫らずリスク説明が丁寧か
- 運営元の信頼性や資本力（大手加盟店など）があるか
ポイント①：弁護士と提携し法的トラブルに対応できるか
共有持分の取引には法的なリスクがつきものです。
そのため、顧問弁護士や提携している法律事務所があり、法的な観点から適切なアドバイスを受けられる体制が整っているかを確認しましょう。
センチュリー21中央プロパティーの場合、共有持分に強い社内弁護士が常駐しているため、トラブル解決から売却に至るまで、法的な課題をクリアしながら安全・確実にお手続きを進めてまいります。
さらに、司法書士や税理士といった各種士業とも連携しており、あらゆる共有持分トラブル・共有持分売却を確実にサポートする体制が整っています。
ポイント②：宅地建物取引業の免許番号と行政処分歴を確認する
不動産業を営むには「宅地建物取引業」の免許が必要です。
業者のホームページなどで免許番号を確認し、国土交通省の検索システムで過去に行政処分を受けていないか調べましょう。
免許の更新回数（カッコ内の数字）が多いほど営業年数が長く、一定の信頼性がある目安になります。
逆に行政処分歴がある業者は、過去にトラブルを起こしている可能性が高いため避けた方が無難です。
ポイント③：共有持分の解決・買取実績が豊富にあるか
「不動産買取」と一口に言っても、マンションや戸建ての実績と共有持分の実績は別物です。
ホームページ等で「共有持分専門」を謳っているか、具体的な解決事例や買取実績が多数掲載されているかを確認してください。
実績豊富な業者であれば、共有者間の調整ノウハウを持っており、トラブルを未然に防ぐ提案が期待できます。
ちなみに、センチュリー21中央プロパティーは、これまでに共有持分トラブルを4万件以上解決してきた豊富なノウハウを有しています。
ポイント④：強引な即決を迫らずリスク説明が丁寧か
優良な業者は、メリットだけでなくリスクについても包み隠さず説明してくれます。
「今すぐ契約しないと価格が下がる」などと焦らせたり、リスクについての質問をはぐらかしたりする業者は信用できません。
こちらの事情を汲み取り、売却後の他の共有者への影響まで考慮して相談に乗ってくれる業者を選びましょう。
ポイント⑤：運営元の信頼性や資本力（大手加盟店など）があるか
運営会社の規模や資本力も重要な判断材料です。
大手不動産ネットワークに加盟している業者や、長年の運営実績がある企業は、コンプライアンス（法令順守）意識が高く、無理な営業をするリスクが低くなります。
また、資本力があれば、即時の現金化能力も高く、契約後の支払いトラブルの心配も少なくなります。
なお、当社は世界最大級の不動産フランチャイズである「センチュリー21グループ」の加盟店ですので、安心してご相談いただけます。
共有持分を売却する際は「買取」だけでなく「仲介」も検討すべき
共有持分を手放す方法は、業者に直接買い取ってもらう「買取」だけではありません。
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」という方法もあり、実は共有持分においては仲介の方が有利なケースが多いのです。
買取業者への売却と専門仲介の違いとは
買取と仲介の主な違いは、以下の通りです。
| 買取 | 専門仲介 | |
| 買主 | 不動産買取業者 | 個人投資家・法人など |
| 売却価格 | 安くなりやすい （相場の30～50％） | 高値が期待できる （市場価格に近い） |
| 現金化の速度 | 早い （数日～数週間） | 相手が見つかるまで時間がかかる場合も |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 共有者への配慮 | 業者の利益優先でトラブルになりがち | 専門家が調整し円満解決を目指す |
高値での売却を目指すなら「専門仲介」が有利
買取業者は、買い取った持分を転売して利益を得ることを目的としています。
そのため、転売リスクやコストを差し引いた低い価格しか提示できません。
一方、専門仲介であれば、共有持分の購入意欲が高い投資家や法人など、幅広いネットワークから最も良い条件の買主を探すことができます。
結果として、買取業者に売るよりも高値で売却できる可能性が格段に高まります。
センチュリー21中央プロパティーは早期に高値売却を実現する専門仲介会社
私たちセンチュリー21中央プロパティーは、共有持分に特化した専門仲介会社です。
センチュリー21グループが誇る「買い手ネットワーク」を活用し、個人の富裕層投資家から不動産投資法人まで、1,000名を超える幅広い投資家に対して物件情報を効果的に届けます。
そして、独自のオークション形式により、最も高い評価額を提示した購入希望者と取引を進めることが可能となり、可能な限り高値での購入希望者をマッチングいたします。
もちろん、売主様のプライバシー保護には最大限の注意を払い、個人が特定されることのないよう万全の体制で情報を取り扱います。
当社は、個人情報保護の体制整備と適切な運用が認められた証である「プライバシーマーク」を取得しておりますので、安心してご相談ください。
買取業者への売却以外で共有持分トラブルを解決する方法4選
買取業者への売却以外で共有持分トラブルを解決する方法としては、以下のようなものがあります。
- 他の共有者と協力して不動産全体を売却する
- 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
- 共有物分割請求を行い法的に解決する
- 土地家屋調査士に依頼して分筆を行う
方法①：他の共有者と協力して不動産全体を売却する
最も高く売れる方法は、共有者全員の合意のもと、不動産全体を通常の物件として売却することです。
完全な所有権として売り出すため市場価値が下がらず、売却代金を持分割合に応じて公平に分配できます。
共有者との関係が良好であれば、まずはこの方法を提案してみましょう。
方法②：他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
親族などの他の共有者に、自分の持分を買い取ってもらう方法です。
不動産が散逸せず、見知らぬ第三者が介入することもないため、心情的にも受け入れられやすい解決策です。
ただし、相手に買い取るだけの資金力が必要であり、買取価格の折り合いがつかないと揉める原因にもなります。
方法③：共有物分割請求を行い法的に解決する
話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てることができます。
裁判所が介入し、現物分割（土地を分ける）、代償分割（誰かが買い取る）、換価分割（競売で売ってお金を分ける）のいずれかの方法で解決を図ります。
法的に強制力のある解決が可能ですが、費用と時間がかかり、親族関係の悪化は避けられません。
方法④：土地家屋調査士に依頼して分筆を行う
土地の場合、持分の割合に応じて物理的に土地を分ける「分筆」という方法があります。
分筆すればそれぞれが単独名義の土地となり、自由に売却や活用ができるようになります。
ただし、土地の形状や法規制によっては分筆できない場合があり、測量や登記に数十万円単位の費用がかかります。
共有持分を安全に売却するための3ステップ
トラブルを回避して、安全に共有持分を売却するための手順は以下の通りです。
- 共有持分に強い専門仲介業者へ査定・相談を依頼する
- 権利関係の調査報告とトラブル解決プランの提案を受ける
- 納得できる価格・条件で媒介契約を結び売却活動を始める
Step1.共有持分に強い専門仲介業者へ査定・相談を依頼する
まずは、共有持分の取り扱い実績が豊富な専門の仲介業者に査定を依頼しましょう。
一般的な不動産会社ではなく、共有持分に特化した会社を選ぶことが重要です。
複数の業者に相談し、査定額の根拠や対応の丁寧さを比較することで、信頼できるパートナーを見つけることができます。
共有持分の評価方法は複雑ですが、センチュリー21中央プロパティーが提供する共有持分専門の無料査定サービスをご利用いただくことで、24時間以内にあなたの共有持分の査定額を知ることができます。
Step2.権利関係の調査報告とトラブル解決プランの提案を受ける
専門業者は、登記簿謄本の確認や現地調査を行い、権利関係や物件状況を詳細に把握します。
その上で、単に売却するだけでなく、他の共有者との調整方法やトラブル回避策を含めた具体的なプランの提案を受けましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、共有持分や相続不動産に関する豊富な知識と経験を持つ専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に対応します。
もちろん、他の共有者との交渉も慎重かつスムーズに代行可能です。
Step3.納得できる価格・条件で媒介契約を結び売却活動を始める
査定額や提案内容に納得できたら、仲介業者と「媒介契約」を結びます。
これにより、業者は正式にあなたの代理人として買主探しや交渉を開始します。
売却活動中は業者から定期的な報告を受けながら、最終的な売買契約の締結を目指します。
専門仲介であれば、契約条件の調整や書類作成もプロが主導して行うため、安心して任せることができます。
ちなみに、センチュリー21中央プロパティーでは、ご相談から売却まで料金はすべて無料ですので、費用面でも安心してご利用いただけます。
まとめ：トラブルのない共有持分売却ならセンチュリー21中央プロパティー
共有持分の売却は、一歩間違えると親族間トラブルや金銭的な損失につながるデリケートな問題です。
買取業者への安易な売却は避け、信頼できる専門家のサポートを得ることが解決への近道です。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分を専門とする不動産仲介会社であり、共有持分トラブルを4万件以上解決してきた豊富なノウハウがあります。
社内弁護士が常駐しており、法的な観点からの的確なアドバイスや契約書類のチェックが可能です。
また、1,000名以上の「買い手ネットワーク」とオークションシステムの活用により、最も高い評価額での売却を実現します。
ご相談から売却まで、共有持分の専門スタッフが丁寧に対応いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
共有持分の売却に関してよくある質問
共有持分の売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有持分を売却したことは、他の共有者に知られてしまいますか？
A.売却の手続き中は秘密にできますが、最終的には知られることになります。
契約から決済までの間は、他の共有者に通知する義務はないため、秘密裏に進めることは可能です。
しかし、売却が完了し所有権移転登記が行われると、登記簿に新しい所有者（買取業者など）の名前が記載されます。
また、通常は新しい所有者が他の共有者へ挨拶や通知書を送るため、その時点で売却の事実が知られることになります。
Q2.共有持分を売却すると他の共有者から訴えられますか？
A.自身の持分のみを売却する行為は法的に認められているため、訴えられることはありません。
民法上、共有者は自分の持分を自由に処分（売却）する権利を持っています。
そのため、他の共有者の同意がなくても売却は可能であり、それ自体が違法行為として訴えられることはありません。
