自宅を売却しても住み続けられるリースバックは魅力的ですが、安易な利用で「家賃が払えない」「買い戻せない」と後悔する人が後を絶ちません。
仕組みやリスクを正しく理解しないまま契約すると、大切な自宅を失うだけでなく、経済的にさらに追い込まれる可能性があります。
本記事では、リースバックで後悔する典型的な事例と、失敗しないための対策を解説します。
目次
リースバックで後悔する5つの典型的な事例
リースバックは「売却して現金化」と「賃貸として居住継続」を両立できる便利な仕組みですが、利用者と業者の認識のズレからトラブルに発展することがあります。
実際に多くの方が直面している、リースバックで後悔する典型的なパターンは、以下の通りです。
- 家賃が周辺相場より割高になり支払いが苦しくなる
- 買戻し価格が高額すぎて将来的に買い戻せない
- 定期借家契約の期間満了で退去を迫られる
- 修繕費負担や契約条件でトラブルになる
- 業者の倒産や物件転売によりオーナーが変わる
事例①：家賃が周辺相場より割高になり支払いが苦しくなる
リースバックの家賃は、近隣の賃貸相場ではなく「売却価格（買取価格）」に「期待利回り」を掛けて算出されます。
そのため、一般的な賃貸物件と比較して月々の家賃が割高になる傾向があります。
契約当初は支払えていても、以下のような状況変化により生活が破綻するケースが少なくありません。
- 定年退職して収入が減少した
- 病気や介護で出費が増えた
- ボーナスカットや業績悪化で給与が下がった
無理な家賃設定で契約してしまうと、結局は家賃滞納により退去を余儀なくされてしまいます。
事例②：買戻し価格が高額すぎて将来的に買い戻せない
「将来はお金ができたら買い戻せる」という言葉を信じて契約したものの、いざ買い戻そうとした際に想定外の高額な金額を提示されるケースです。
一般的に、買戻し価格は売却価格の1.1倍〜1.3倍程度に設定されます。
これには、不動産取得税や登記費用、業者の利益などが上乗せされるためです。
また、契約書に具体的な金額や条件が明記されていないと、「時価」を理由にさらに高値での買い取りを要求されるリスクもあります。
事例③：定期借家契約の期間満了で退去を迫られる
「長く住み続けられます」という営業トークを鵜呑みにしていたら、実は契約が「定期借家契約」だったという事例です。
普通借家契約とは異なり、定期借家契約は契約期間（多くの場合は2年や3年）が満了すれば、貸主が再契約を拒否した時点で退去しなければなりません。
業者が物件を転売する目的がある場合などは再契約を断られることがあり、住み慣れた我が家を突然追い出される事態になりかねません。
事例④：修繕費負担や契約条件でトラブルになる
通常の賃貸物件であれば、給湯器の故障や雨漏りなどの修繕費用は貸主（オーナー）が負担します。
しかし、リースバック契約では「修繕費は借主（元の所有者）負担」という特約が付けられることが一般的です。
売却して資金を得たはずが、老朽化した設備の修理代で手元の資金がどんどん減ってしまうという事態は珍しくありません。
契約前に修繕義務の範囲を細かく確認していないことが、後悔の大きな要因となります。
事例⑤：業者の倒産や物件転売によりオーナーが変わる
契約した不動産会社が倒産したり、物件を第三者に売却（オーナーチェンジ）したりすることで、当初の約束が反故にされるケースです。
新しい所有者から「家賃の値上げ」や「退去」を求められることがあります。
特に、口約束だけで「ずっと住んでいい」「家賃は上げない」と合意していた場合、新しい所有者にはその効力が及ばないことが多く、法的に対抗するのが困難になります。
任意売却とリースバックを併用する場合の「特有のリスク」
住宅ローンの返済が苦しい状況で、競売を避けるために「任意売却」と「リースバック」を組み合わせる手法があります。
しかし、通常のリースバックよりも関係者が増えるため、成立のハードルは格段に上がります。
任意売却とリースバックを併用する場合の「特有のリスク」としては、主に以下のようなものがあります。
- 債権者（金融機関）が売却価格を認めず成立しない
- 競売の開札期日までに契約手続きが間に合わない
- 売却後の残債務と家賃の支払いで生活が破綻する
リスク①：債権者（金融機関）が売却価格を認めず成立しない
任意売却でリースバックを行うには、債権者（住宅ローンを借りている金融機関など）の同意が不可欠です。
しかし、リースバックの買取価格は投資リスクを考慮して市場価格の7割程度になることが一般的です。
債権者は少しでも多くの融資を回収したいため、安値での売却を認めないケースが大半を占めます。
債権者が納得する価格と、投資家（買主）が出せる価格の折り合いがつかず、取引自体が白紙になることが多々あります。
なお、センチュリー21中央プロパティーには債務整理に強い社内弁護士が常駐しており、金融機関やサービサー（債権回収会社）といった債権者との複雑な交渉を、法的な根拠に基づいた圧倒的な交渉力で有利かつスムーズに代行します。
リスク②：競売の開札期日までに契約手続きが間に合わない
すでに競売の手続きが進行している場合、タイムリミット（開札期日の前日など）までにすべての契約を完了させなければなりません。
リースバックの場合、通常の売却活動に加え、賃貸借契約の締結や投資家の選定など、やるべき工程が多くなります。
業者選定や条件交渉に時間をかけすぎると、時間切れで競売が実行され、強制的に自宅を失うことになります。
リスク③：売却後の残債務と家賃の支払いで生活が破綻する
任意売却で自宅を売却しても、住宅ローンが全額返済できるとは限りません。
残った借金（残債務）は、分割などで返済を続ける必要があります。
リースバックを利用すると、この「残債務の返済」に加えて「家賃の支払い」が新たに発生します。
月々の負担総額が以前のローン返済額よりも増えてしまっては本末転倒であり、生活再建どころか自己破産へ一直線という最悪のシナリオも想定されます。
リースバックで騙されないための業者選びと契約のポイント
後悔を未然に防ぐためには、業者任せにせず、自分自身で契約内容を厳しくチェックする姿勢が必要です。
リースバックの契約書にハンコを押す前に、必ず確認すべきポイントは、以下の通りです。
- 提示された家賃が支払い可能な範囲かシビアに計算する
- 「口約束」を信じず買戻し条件を契約書に明記させる
- 普通借家契約か定期借家契約かを確認する
- 任意売却の実績が豊富な業者か見極める
ポイント①：提示された家賃が支払い可能な範囲かシビアに計算する
「今のローン返済額より安ければ大丈夫」という安易な判断は危険です。
固定資産税や修繕積立金はなくなりますが、更新料や火災保険料、そして将来的な生活費の増加も考慮する必要があります。
手取り収入の30%以内に収まっているかなど、現実的なシミュレーションを行ってください。
もし家賃が高すぎる場合は、無理にリースバックに固執せず、通常の売却で引越し費用を確保する道も検討すべきです。
ポイント②：「口約束」を信じず買戻し条件を契約書に明記させる
「いつでも買い戻せますよ」という営業担当者の言葉を鵜呑みにしてはいけません。
買戻しを希望する場合は、以下の項目を必ず契約書（または特約）に記載してもらいましょう。
- 具体的な買戻し価格（金額または計算式）
- 買戻しが可能な期間（いつまで権利があるか）
- 第三者への転売を制限する条項
書面に残っていない約束は、トラブルになった際に守られる保証はどこにもありません。
当社センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が法的視点から売買契約書の内容を精査するため、売主に不利な解除条件や損害賠償条項、トラブルにつながる曖昧な表記がないか厳格にチェックし、安全な取引を保証します。
ポイント③：普通借家契約か定期借家契約かを確認する
長く住み続けたいのであれば、「普通借家契約」を結んでくれる業者を選ぶのが鉄則です。
普通借家契約であれば、借主が希望する限り原則として更新が可能で、貸主側からの解約には正当事由が必要となります。
やむを得ず定期借家契約になる場合でも、「再契約が可能である条件」を明確にしておくなど、住居の安定性を確保する対策を講じてください。
ポイント④：任意売却の実績が豊富な業者か見極める
特に住宅ローン滞納中やオーバーローンの状態でリースバックを検討する場合、通常の不動産会社では対応できません。
債権者との複雑な交渉が必要になるため、任意売却の専門知識と解決実績を持つ業者を選ぶ必要があります。
「リースバック可能」と謳っていても、実際には債権者交渉のノウハウがなく、話が進まないまま時間だけが過ぎてしまうケースもあるため注意が必要です。
その点、当社センチュリー21中央プロパティーには、これまで5,000件以上の任意売却に関する相談に対応してきた豊富な実績とノウハウがあり、他社では進めることができなかった困難な案件や、競売の期限が迫っている緊急性の高い状況でも確実な任意売却を成立させる実力があります。
【後悔する前に検討すべき】リースバック以外の解決策
リースバックはあくまで解決策の一つに過ぎません。
状況によっては、他の方法を選んだ方が経済的メリットが大きく、精神的な負担も少ない場合があります。
リースバック以外の解決策としては、主に以下のようなものがあります。
- 親子間売買・親族間売買で自宅を守る
- 個人再生で住宅ローン特則を利用する
- 任意売却で引越し費用を確保し生活を再建する
解決策①：親子間売買・親族間売買で自宅を守る
投資家や不動産業者ではなく、子どもや親族に自宅を買い取ってもらい、家賃を払って住み続ける方法です。
身内であるため、家賃設定や買戻しの条件を柔軟に決められるメリットがあります。
ただし、親子間売買では住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があるため、親子間売買に強い専門家のサポートが不可欠です。
解決策②：個人再生で住宅ローン特則を利用する
裁判所の手続きを通じて借金を大幅に減額する「個人再生」には、「住宅ローン特則」という制度があります。
これを利用すれば、住宅ローン以外の借金（カードローンなど）を整理しつつ、マイホームを手放さずに済みます。
安定した収入があることに加え、「代位弁済から6ヶ月以内に申し立てが必要」といった厳しい期限条件がありますが、リースバックのように所有権を失うことなく住み続けられる強力な法的手段です。
なお、当社では自己破産や個人再生といった法的手続きの要否についても、社内弁護士がお客様の状況に合わせた最適な解決策を法的な視点でアドバイスし、再出発を力強くサポートさせていただきます。
解決策③：任意売却で引越し費用を確保し生活を再建する
無理に住み続けることにこだわらず、きっぱりと売却して新しい生活を始めるのも賢明な選択です。
競売ではなく任意売却を選択すれば、市場価格に近い価格で売却できるため、残債務を減らせます。
また、債権者との交渉次第で、売却代金の中から引越し費用を控除してもらえる可能性もあり、新生活のスタート資金を確保しやすくなります。
リースバックを成功させるための流れ
リースバックを成功させるための手順・流れは、以下の通りです。
- 現状の家計とローン残高を正確に把握する
- 任意売却の専門家に相談し複数の選択肢を比較する
- リースバックの査定と条件交渉を行う
- 契約内容を詳細に確認し納得した上で契約する
Step1.現状の家計とローン残高を正確に把握する
まずは住宅ローンの残高やその他の借入状況、毎月の収支を整理します。
この数字が曖昧なままでは、適切な家賃設定や売却価格の判断ができません。
Step2.任意売却の専門家に相談し複数の選択肢を比較する
自分だけで判断せず、専門家に相談してください。
リースバックだけでなく、個人再生や通常の任意売却など、あらゆる可能性を比較検討し、最もメリットのある方法を提案してもらいましょう。
Step3.リースバックの査定と条件交渉を行う
複数の業者に査定を依頼し、買取価格と家賃のバランスを比較します。
価格だけでなく、契約形態（普通借家か定期借家か）や諸費用の負担区分についても交渉を行います。
なお、当社では世界最大級の不動産ネットワークである「センチュリー21」の加盟店としての信頼と、広範な情報網・独自の販売ルートを活かし、市場価格に近い適正な価格での早期売却を実現します。
また、任意売却を併用したリースバックについても社内弁護士がサポートし、住み慣れた自宅に住み続けたいというご希望を叶えるための高度な条件交渉を行います。
Step4.契約内容を詳細に確認し納得した上で契約する
提示された条件に不明点があれば、納得できるまで質問してください。
特に、買戻し特約や解約条件、修繕義務の範囲などは、弁護士等の専門家にリーガルチェックを依頼するとより安心です。
まとめ：リースバックは万能ではない！後悔しないために「複数の選択肢」から最適な解決策を
リースバックは「住み続けられる」という大きなメリットがある一方で、家賃負担や将来の買戻しに関するリスクも潜んでいます。
特に住宅ローン返済中の場合、債権者との交渉が必要不可欠であり、個人の判断だけで進めると取り返しのつかない失敗を招く恐れがあります。
後悔しないためには、リースバックありきで考えるのではなく、任意売却や個人再生なども含めた幅広い視野で検討することが大切です。
当社センチュリー21中央プロパティーは、5,000件以上の相談実績を誇る任意売却の専門家集団です。
任意売却に強い社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの適切なアドバイスとともに、安全・確実に手続きを進めてまいります。
もちろん、任意売却とリースバックの併用につきましてもご相談いただけます。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。
任意売却でお困り・お悩みの際は、お気軽にお問合せください
リースバックの利用に関してよくある質問
リースバックに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.住宅ローン滞納中でもリースバックは利用できますか？
A.はい、利用できる可能性がありますが、条件は厳しくなります。
住宅ローンを滞納している場合、金融機関（債権者）の同意を得て「任意売却」の形でリースバックを行う必要があります。
債権者が認める売却価格（融資回収額）と、投資家が提示する買取価格が折り合えば成立します。
高度な交渉力が必要となるため、専門業者への相談をお勧めします。
Q2.他社で断られた物件でも対応してもらえる可能性はありますか？
A.物件のエリアや条件、相談する業者によっては可能です。
リースバック業者によって、得意とするエリアや物件種別（戸建て、マンション、底地など）が異なります。
大手で断られた場合でも、地域密着型の業者や、独自の投資家ネットワークを持つ会社であれば対応できるケースがあります。
諦めずに複数の会社に相談してみましょう。
Q3.リースバック後の家賃を滞納してしまったらどうなりますか？
A.通常の賃貸と同様、滞納が続けば契約解除・退去となります。
一般的には、3ヶ月程度の滞納で信頼関係の破壊とみなされ、契約解除を通告される可能性が高くなります。
また、家賃保証会社への加入が必須の場合は、保証会社から督促を受けたり、信用情報に傷がついたりすることもあります。
無理のない家賃設定で契約することが何より大切です。
