住宅ローンの返済が苦しくなり、「このままでは家が競売にかけられてしまう」と不安を抱えていませんか？
滞納が続くと金融機関から督促状が届き、最終的には大切な我が家を強制的に失うことになりかねません。
しかし、早めに行動すれば任意売却という方法で、競売よりも有利な条件で生活を再建できる可能性があります。
この記事では、任意売却の仕組みやメリット、手続きの流れについて詳しく解説します。
目次
任意売却とは？競売を避けるための最終手段
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合でも、すぐに家を追い出されるわけではありません。
しかし、何も対策を講じなければ、債権者（金融機関など）は貸したお金を回収するために、裁判所を通じて強制的に不動産を売却する手続きを進めます。
これを回避し、より良い条件で家を手放す方法が任意売却です。
住宅ローン滞納や支払いが困難な場合の解決策
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関などの債権者から合意を得たうえで、不動産を一般市場で売却する方法のことです。
通常、住宅ローンが残っている家を売るには、売却代金などでローン残高を全額返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの状態では、本来であれば売却自体が不可能です。
そこで、専門知識を持つ不動産会社が間に入り、債権者と交渉して抵当権の解除を認めてもらうことで、市場価格に近い金額での売却を目指します。
「競売」と「任意売却」の決定的な違い
競売と任意売却は、どちらも家を売却して借金を返済する手段ですが、そのプロセスと結果には大きな違いがあります。
競売は債権者が裁判所に申し立てを行い、法律に基づいて強制的に売却が進められる手続きです。
所有者の意思は反映されず、価格や引渡し時期も勝手に決められてしまいます。
一方、任意売却は所有者の意思で売却活動を行うため、一般的な不動産取引に近い形で進められます。
競売と任意売却の主な違いは、以下の通りです。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い （高値が期待できる） | 市場価格の6〜7割程度 |
| 引越し時期 | 買主との調整が可能 | 強制退去 |
| 費用の持ち出し | 原則なし （売却代金から精算） | 退去費用などは自己負担 |
| プライバシー | 通常の売却と同様 （バレにくい） | インターネットや新聞で公開される |
競売になってしまうとどうなる？放置するリスク4選
住宅ローンの滞納を放置し、債権者からの連絡も無視し続けると、最終的には競売の手続きが開始されます。
競売には、所有者にとって以下のようなリスクが存在します。
- 市場価格の6〜7割程度で安く叩き売られる
- 強制退去を迫られ引越し費用も出ない
- 近所や職場に事情が知れ渡る可能性がある
- 残った借金（残債）の支払い義務は続く
リスク①：市場価格の6〜7割程度で安く叩き売られる
競売物件は、内覧ができない、不法占拠者がいるリスクがあるなど、一般の買主にとってハードルが高いため、不動産業者などが安く買い叩くケースがほとんどです。
その結果、落札価格は市場相場の6〜7割程度になってしまうことが一般的です。
家を失った後も多額の借金（残債）が残り、その後の生活再建が非常に困難になります。
リスク②：強制退去を迫られ引越し費用も出ない
競売で落札者が決まると、所有権は速やかに落札者へ移転します。
元の所有者には家に住み続ける権利がなくなり、立ち退きを迫られます。
もし退去に応じない場合は、裁判所の執行官による強制執行が行われ、荷物を運び出されて鍵を交換されることになります。
この際、引越し費用などは一切支払われません。
経済的に困窮している状況で、次の住まいを確保する資金もないまま放り出されるリスクがあるのです。
リスク③：近所や職場に事情が知れ渡る可能性がある
競売の手続きが進むと、裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅の調査に訪れます。
また、競売物件の情報は「配当要求終期の公告」やインターネット上の競売情報サイト（BIT）などで公開されます。
物件の外観写真や住所、部屋の間取りなどが誰でも見られる状態になるため、近所や職場の人に「家が競売にかけられている」という事情が知れ渡ってしまう恐れがあります。
リスク④：残った借金（残債）の支払い義務は続く
「家を取られたのだから、借金はなくなる」と誤解されている方がいますが、競売で家を失っても、売却代金でまかないきれなかった住宅ローンは残ります。
競売は安く売却されるため、任意売却に比べて残債が多くなりがちです。
家を失った後も、サービサー（債権回収会社）から厳しい取り立てが続き、給与の差押えや自己破産を余儀なくされるケースも少なくありません。
任意売却を行う5つのメリット
競売のリスクを回避し、生活を立て直すために有効な手段が任意売却です。
任意売却には、所有者にとって以下のようなメリットが存在します。
- 市場価格に近い金額で高く売却できる
- 引越し費用を売却代金から捻出できる可能性がある
- 周囲に事情を知られずに住み替えが可能
- 残債の返済方法について柔軟な交渉ができる
- リースバック活用でそのまま住み続けられる場合も
メリット①：市場価格に近い金額で高く売却できる
任意売却は、一般の不動産流通市場で販売活動を行います。
広く購入希望者を募ることができるため、市場価格に近い適正な価格での売却が期待できます。
高く売れればそれだけ多くの返済に充てることができ、売却後の残債を大幅に減らすことが可能です。
これは、その後の生活再建において非常に大きなアドバンテージとなります。
特に「センチュリー21中央プロパティー」では、世界最大級の不動産ネットワークであるセンチュリー21の加盟店としての信頼と、広範な情報網・独自の販売ルートを活かし、市場価格に近い適正な価格での早期売却を実現します。
メリット②：引越し費用を売却代金から捻出できる可能性がある
通常、家を売るための諸費用は売主が用意しなければなりません。
しかし、任意売却では債権者との交渉次第で、仲介手数料や登記費用、マンションの管理費滞納分などを売却代金から配分（控除）してもらうことが可能です。
また、必ず認められるわけではありませんが、状況によっては数十万円程度の引越し費用を売却代金から捻出できるケースもあります。
手元資金がなくても、スムーズに新生活を始められる可能性があります。
メリット③：周囲に事情を知られずに住み替えが可能
任意売却の販売活動は、通常の不動産売却と同じ手順で行われます。
広告媒体に掲載する際も「競売物件」や「事情あり」といった記載はされません。
そのため、近隣住民や職場の方に、住宅ローンの滞納や経済的な事情を知られることなく売却を進めることができます。
「普通の引越し」として見送られながら、プライバシーを守って退去することが可能です。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーはプライバシーマークを取得しており、お客様の個人情報保護体制を徹底しているため、ご近所や職場に知られることなく秘密厳守で手続きを進めることが可能です。
メリット④：残債の返済方法について柔軟な交渉ができる
任意売却を行ってもローンが全額返済しきれなかった場合、残債は残ります。
しかし、金融機関側も「少しでも多く回収できた」という実績があるため、その後の返済条件について柔軟な相談に応じてくれる傾向があります。
無理のない範囲で月々数千円〜数万円程度の分割返済にするなど、生活に支障のない現実的な返済計画を立てられることが多いのが特徴です。
メリット⑤：リースバック活用でそのまま住み続けられる場合も
「任意売却はしたいが、今の家に住み続けたい」という希望がある場合、リースバックという手法を組み合わせることができます。
これは、投資家や不動産会社などの第三者に家を買い取ってもらい、その後はその買主と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。
子供の転校を避けたい、住み慣れた環境を変えたくないという方にとって有効な選択肢となります。
センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却を併用したリースバックについても社内弁護士がサポートし、住み慣れた自宅に住み続けたいというご希望を叶えるための高度な条件交渉を行います。
事前に知っておくべき任意売却の注意点
多くのメリットがある任意売却ですが、万能な解決策というわけではありません。
任意売却には、検討する前に知っておくべき以下のような注意点・デメリットが存在します。
- 信用情報機関への登録（ブラックリスト）
- 連帯保証人がいる場合は同意が必要になる
- 債権者（金融機関）の同意が得られないと成立しない
- 検討できる期間（タイムリミット）が決まっている
注意点①：信用情報機関への登録（ブラックリスト）
任意売却を行う前提として、住宅ローンの滞納が発生している状態であることが一般的です。
滞納が数ヶ月続くと、信用情報機関に事故情報（いわゆるブラックリスト）として登録されます。
これにより、一定期間（5年〜7年程度）は新たなローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることが難しくなります。
ただし、これは任意売却そのもののデメリットというよりは、滞納による影響と言えます。
注意点②：連帯保証人がいる場合は同意が必要になる
住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てている場合、任意売却を進めるには連帯保証人の同意が不可欠です。
もし売却しても残債が残る場合、連帯保証人がその支払い義務を負うことになるからです。
事前に事情を説明し、誠意を持って協力を依頼する必要があります。
注意点③：債権者（金融機関）の同意が得られないと成立しない
任意売却は、あくまで債権者の合意があって初めて成立する取引です。
債権者が「競売のほうが回収見込みが高い」と判断したり、売却価格に納得しなかったりした場合は、任意売却を拒否されることもあります。
交渉を成功させるには、任意売却に精通した実績のある不動産会社のサポートが欠かせません。
注意点④：検討できる期間（タイムリミット）が決まっている
任意売却はいつでもできるわけではありません。
滞納が始まり、競売の手続きが進んで「開札期日の前日」までが実質的なタイムリミットとなります。
しかし、ギリギリになってから相談しても、販売活動や債権者との調整に時間が足りず、間に合わないケースがあります。
競売開始決定通知が届いたら、一刻も早くアクションを起こす必要があります。
任意売却にかかる費用は？持ち出し金「0円」の仕組み
「お金がないからローンを滞納しているのに、不動産会社への依頼費用なんて払えない」と心配される方がいます。
しかし、任意売却では依頼者が現金を用意する必要は基本的にありません。
仲介手数料や登記費用は売却代金から配分される
通常の不動産売却では、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などを売主が別途支払う必要があります。
一方、任意売却ではこれらの諸費用を、家が売れた代金の中から差し引く（配分する）ことが債権者によって認められています。
つまり、売却代金がそのまま費用の支払いに充てられるため、手持ちの資金を持ち出す必要がないのです。
| 売却代金 – （仲介手数料 ＋ 登記費用 ＋ 滞納管理費など） ＝ 債権者への返済額 |
完全成功報酬制なら相談料や着手金の持ち出しは一切なし
良心的な任意売却専門の不動産会社であれば、相談料や着手金は無料の「完全成功報酬制」を採用しています。
万が一、任意売却が成立しなかった場合でも費用は発生しません。
センチュリー21中央プロパティーでは、ご相談から任意売却の成立、その後のサポートに至るまで、弁護士相談費用や仲介手数料といったお客様の費用負担は一切ございません。
「後から高額な請求をされるのではないか」といった不安を感じることなく、安心して手続きを任せることができます。
任意売却が成立するまでの流れ
相談から売却完了、引越しまでの一般的な流れは以下の通りです。
- 現状把握と不動産会社への相談・査定依頼
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 債権者（金融機関）へ連絡し任意売却の交渉を行う
- 販売活動を開始し購入希望者を探す
- 債権者より売買価格の合意を得る
- 売買契約の締結と決済・引渡し
期間は物件や交渉状況によりますが、3ヶ月〜6ヶ月程度が目安です。
Step1.現状把握と不動産会社への相談・査定依頼
まずは任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談します。
現在のローンの残高、滞納状況、物件の状態などを伝え、簡易査定や現地調査を行ってもらい、売却の可能性を探ります。
Step2.不動産会社と媒介契約を締結する
依頼する会社が決まったら、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を締結します。
これにより、不動産会社は正式に依頼者の代理人として、債権者との交渉や販売活動を行う権限を持ちます。
Step3.債権者（金融機関）へ連絡し任意売却の交渉を行う
不動産会社が債権者に対し、任意売却を行いたい旨を申し入れます。
不動産査定書や販売計画書を提出し、売出し価格や配分案（諸費用の控除など）についての交渉を行い、同意を取り付けます。
Step4.販売活動を開始し購入希望者を探す
債権者の同意が得られた価格で、販売活動をスタートします。
レインズ（不動産流通機構）への登録やポータルサイトへの掲載などを通じて、広く購入希望者にアプローチします。
居住中の場合は、購入検討者の内覧対応に協力する必要があります。
Step5.債権者より売買価格の合意を得る
購入希望者が見つかり、購入申込（買付証明書）が入ったら、その価格で売却しても良いか再度債権者に確認をとります。
ここで最終的な売買価格と、売却代金の配分（返済額や経費の内訳）について確定させます。
Step6.売買契約の締結と決済・引渡し
買主と売買契約を締結します。
当社センチュリー21中央プロパティーでは、弁護士が法的視点から売買契約書の内容を精査するため、売主に不利な解除条件や損害賠償条項、トラブルにつながる曖昧な表記がないか厳格にチェックし、安全な取引を保証します。
その後、決済日までに引越しを済ませます。
決済当日は、売却代金の受領、諸費用の精算、債権者への返済、抵当権の抹消、鍵の引渡しを同時に行い、手続きは完了です。
任意売却を成功に導く不動産会社を見極める4つのポイント
任意売却は通常の不動産売却とは異なり、債権者との複雑な交渉や法律の知識が求められます。
依頼する会社の選び方が成功の可否を分けるといっても過言ではありません。
任意売却を成功に導く不動産会社を見極めるポイントは、主に以下の4つです。
- 任意売却専門の部署や法務知識を持つスタッフがいるか
- 金融機関やサービサーとの交渉実績が豊富か
- 弁護士や司法書士と連携し債務整理までサポートできるか
- 地域密着かつ全国ネットワークの販売力があるか
ポイント①：任意売却専門の部署や法務知識を持つスタッフがいるか
一般的な不動産会社では、任意売却のノウハウを持っていないことが多く、債権者との交渉が難航するケースがあります。
「任意売却専門」のチームがあるか、専門の資格を持ったスタッフが在籍しているかを確認しましょう。
ポイント②：金融機関やサービサーとの交渉実績が豊富か
債権者（金融機関やサービサー）によって、任意売却に対するスタンスや交渉のルールは異なります。
各金融機関の傾向を熟知し、スムーズに合意を取り付ける交渉力があるかがカギとなります。
過去の解決事例や実績数を確認すると良いでしょう。
センチュリー21中央プロパティーには、債務整理に強い社内弁護士が常駐しており、金融機関やサービサー（債権回収会社）といった債権者との複雑な交渉を、法的な根拠に基づいた圧倒的な交渉力で有利かつスムーズに代行します。
これまでに5,000件以上の任意売却に関する相談に対応してきた豊富な実績とノウハウがあります。
ポイント③：弁護士や司法書士と連携し債務整理までサポートできるか
不動産の売却だけでなく、残った借金の整理や自己破産、離婚問題などが絡むケースも多々あります。
提携している弁護士や司法書士がいるか、あるいは社内に法務部門がある会社であれば、法的な問題もワンストップで解決できます。
当社では、自己破産や個人再生といった法的手続きの要否についても、社内弁護士がお客様の状況に合わせた最適な解決策を法的な視点でアドバイスし、再出発を力強く後押しします。
ポイント④：地域密着かつ全国ネットワークの販売力があるか
いくら交渉が上手でも、肝心の物件が高く売れなければ意味がありません。
地域密着の情報力に加え、全国規模のネットワークを持つ会社であれば、より多くの購入希望者にアプローチでき、早期かつ高値での売却につながります。
こんなケースでもあきらめないで！状況別の解決事例
「状況が複雑だから無理かもしれない」とあきらめる前に、以下の事例を参考にしてください。
専門家が介入することで、解決できるケースは数多くあります。
事例①：離婚により連帯保証人の元配偶者と連絡が取りづらい
離婚後、元夫が住む家の連帯保証人に元妻がなっているケースなどです。
任意売却には連帯保証人の同意が必要ですが、感情的な対立から連絡を拒否されることがあります。
このような場合でも、第三者である不動産会社や弁護士が間に入って交渉することで、お互いのメリット（残債を減らして将来のリスクを回避するなど）を説明し、同意を得られることがよくあります。
センチュリー21中央プロパティーは、離婚に伴う住宅ローン問題（オーバーローンやペアローン）に精通しており、元配偶者への連絡や連帯保証人との交渉も代行し、精神的な負担を軽減しながら円満な解決を図ります。
事例②：税金や管理費の滞納が重なり差押えが入っている
住民税や固定資産税などの税金を滞納し、役所から差押え登記がされている場合、そのままでは売却できません。
しかし、任意売却の手続きの中で役所と交渉し、売却代金の一部を納税に充てることで、差押えを解除してもらうことが可能です。
マンションの管理費滞納についても同様に精算できます。
事例③：すでに「競売開始決定通知」が届いてしまった
裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、すぐに家を追い出されるわけではありません。
開札期日の前日までは任意売却が可能です。
ただし、時間は非常に限られています。
この段階ではスピードが命ですので、一刻も早く実績のある専門会社に相談し、債権者に「任意売却で進めたい」という意思を伝える必要があります。
まとめ：任意売却は時間との勝負！まずは専門家へ無料相談を
任意売却は、競売を回避し、生活再建を図るための有効な手段です。
しかし、成功させるには債権者との高度な交渉が必要であり、検討できる期間には限りがあります。
一人で悩んで時間を浪費してしまう前に、専門家へ相談することが解決への近道です。
センチュリー21中央プロパティーでは、任意売却専門の不動産会社として積み上げてきた実績と、社内弁護士の圧倒的な交渉力で、売主様の今後の人生をより良いものにするための売買契約締結を全力で目指します。
「売却して終わり」ではなく、任意売却後の残債務の返済計画の策定、滞納していた税金の処理、生活再建に向けたお引越しの手配まで、専門スタッフがワンストップで丸ごとサポート。
弁護士相談費用や仲介手数料など、売却に伴う費用は一切ございません。
任意売却でお困りの際は、お気軽にご相談ください。
任意売却に関してよくある質問
任意売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.大手不動産会社に断られましたが対応してもらえますか？
A.はい、対応可能です。
大手不動産会社は通常の売買を主としており、手間がかかり専門知識が必要な任意売却を敬遠する傾向があります。
当社センチュリー21中央プロパティーは任意売却を専門としており、複雑な権利関係の調整や債権者交渉に精通していますので、他社で断られた案件でもぜひご相談ください。
Q2.任意売却をすると自己破産しなければなりませんか？
A.必ずしも自己破産をする必要はありません。
任意売却後に残ったローン（残債）については、無理のない範囲での分割返済を交渉することが一般的です。
ただし、残債の額や生活状況によっては、自己破産を選択したほうが生活再建が早いケースもあります。
社内弁護士がお客様の状況に合わせた最適な解決策をアドバイスします。
Q3.住んでいる家が売却される際、内覧の対応は必要ですか？
A.はい、購入希望者の内覧にはご協力をお願いしています。
高く早期に売却するためには、購入希望者に物件の良い印象を持ってもらうことが不可欠です。
室内を整理整頓し、内覧に快く対応していただくことで、成約の可能性がぐっと高まります。
Q4.任意売却後の残ったローン（残債）はどうなりますか？
A.債権者と話し合いの上、無理のない範囲で返済を続けます。
売却代金で返せなかった残債は免除されるわけではありませんが、一括返済を求められることは稀です。
現在の収入や生活状況を考慮し、月々5,000円〜30,000円程度など、生活に支障のない範囲での分割払いに応じてもらえるケースが多くなっています。
