住宅ローンの返済が厳しくなっても、子供の学校や仕事の都合、あるいは愛着の問題から「どうしても今の家に住み続けたい」と願う方は少なくありません。
そのような場合に検討されるのが、「任意売却」と「リースバック」という2つの手法です。
これらは本来異なる仕組みですが、条件が整えば併用することで、競売を回避しながら自宅に住み続けることが可能になります。
しかし、特に住宅ローンの残債が多いオーバーローン状態での併用は、金融機関との複雑な交渉が必要となるため、成功には高度な専門知識が求められます。
本記事では、任意売却とリースバックの違いや併用のメリット、注意点、そして成功させるための具体的な手順について、専門家の視点で分かりやすく解説します。
目次
任意売却とリースバックの違いとは？仕組みと併用の可否
まずは、混同されがちな「任意売却」と「リースバック」の基本的な違いと、両者を組み合わせる際の条件について解説します。
【結論】任意売却とリースバックの併用は条件付きで可能
結論から申し上げますと、任意売却とリースバックを併用することは可能です。
これにより、住宅ローンを滞納している状態や、物件の価値以上にローンが残っている「オーバーローン」の状態であっても、自宅を売却後に賃貸として住み続ける道が開けます。
ただし、これを実現するには「債権者（金融機関）が売却価格に同意すること」と「相場に近い家賃設定で投資家（買主）が見つかること」という2つの高いハードルをクリアしなければなりません。
通常のリースバックとは異なり、債権者との合意形成が不可欠である点が大きな特徴です。
【基礎知識】任意売却とリースバックそれぞれの仕組み
それぞれの仕組みを正しく理解しておくことが、適切な判断への第一歩となります。
任意売却とは：ローン残債があっても売却できる仕組み
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者である金融機関の合意を得て、不動産を売却する手続きのことです。
通常、ローンが残っている不動産は抵当権を抹消できないため売却できませんが、任意売却であれば、売却代金で残債をすべて返済できなくても抵当権を解除してもらい、市場価格に近い金額で売却が可能になります。
主に競売を回避するための手段として利用されます。
リースバックとは：売却後も賃貸として住み続けられる仕組み
リースバックとは、自宅を第三者（不動産会社や投資家など）に売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。
「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、まとまった資金調達と居住の継続を両立させる手段として利用されます。
【徹底比較】任意売却とリースバックの3つの違い
任意売却とリースバックの主な違いは、以下の表の通りです。
| 任意売却 | リースバック | |
|---|---|---|
| ①価格決定権 | 債権者 （金融機関） | 売主と買主の合意 |
| ②売却後の居住 | 原則退去 （引越し） | そのまま居住可能 |
| ③売却代金の使途 | ローン返済や滞納金の精算 | 自由 （原則として） |
違い①：売却価格の決定権と債権者同意の必要性
最も大きな違いは、誰が売却価格を決めるかという点です。
通常の売却やリースバック（アンダーローンの場合）では、売主と買主の合意で価格が決まります。
一方、任意売却では、売却代金がローンの返済に充てられるため、債権者が納得する価格（市場価格に近い金額）でなければ売却が認められません。
違い②：売却後の居住可否と維持費用の負担先
任意売却単体では、売却後に所有権が他人に移るため、退去して引越すのが原則です。
リースバックの場合は、賃貸借契約を結んで住み続けることができます。
また、所有権が移転するため、固定資産税や修繕積立金などの維持費用は、元々の所有者ではなく新しい所有者（貸主）が負担することになります。
違い③：売却代金の使途と残債務の取り扱い
リースバックで得た資金は原則として自由に使えますが、任意売却の場合は、売却代金は全額ローンの返済や滞納している税金の支払いに充当されます。
手元に資金が残ることは稀ですが、その分、多額の借金を大幅に減らすことができ、生活再建に向けた負担を軽減できます。
任意売却とリースバックを併用する3つのメリット
任意売却とリースバックを組み合わせることで、以下のようなメリットが得られます。
- 愛着のある自宅に引越しせず住み続けられる
- 競売を回避し市場価格に近い金額で売却できる
- 近隣住民に経済的な事情を知られずに生活できる
メリット①：愛着のある自宅に引越しせず住み続けられる
最大のメリットは、生活環境を変えずに済むことです。
子供の転校や、高齢者の環境変化によるストレスを避けることができます。
「住み慣れた我が家を手放したくない」という想いを、法的な手続きを通じて実現できる可能性があります。
メリット②：競売を回避し市場価格に近い金額で売却できる
競売になってしまうと、市場価格の5〜7割程度という安値で強制的に売却され、多額の残債が残ってしまいます。
任意売却とリースバックを併用する場合、投資家が利回りを確保する必要があるため、通常の一般売却と比較すると価格は下がる傾向（市場価格の7〜9割程度）にあります。
しかし、それでも競売と比較すれば高値での売却が期待できます。
可能な限り多くの売却代金をローンの返済に充てることで、残る借金を最小限に抑えつつ、経済的なリセットと住居の確保を同時に進められる点が大きなメリットです。
メリット③：近隣住民に経済的な事情を知られずに生活できる
競売になると、裁判所の執行官が調査に来たり、インターネット上に物件情報が公開されたりするため、近所に事情が知れ渡るリスクがあります。
任意売却とリースバックの併用であれば、通常の不動産取引と同様に進むうえ、引越しもしないため、周囲に資金難であることを知られずに生活を続けることが可能です。
さらに、センチュリー21中央プロパティーのようにプライバシーマークを取得している企業であれば、個人情報の保護体制が徹底されているため、ご近所や職場に知られることなく秘密厳守で手続きを進められます。
任意売却とリースバックの併用が難しい理由と3つの注意点
メリットが大きい反面、この併用プランは難易度が高い手続きでもあります。
任意売却とリースバックの併用が難しい理由・注意点は以下の通りです。
- 債権者（金融機関）が売却価格に同意しない場合がある
- 毎月の家賃が今の住宅ローン返済額より高くなる可能性がある
- 賃貸借契約の条件（定期借家契約など）に制限がある
注意点①：債権者（金融機関）が売却価格に同意しない場合がある
リースバックの家賃は、一般的に「物件価格（投資額） × 期待利回り」で算出されます。
家賃を安く抑えようとすると売却価格も下げる必要がありますが、債権者はできるだけ高く売ってローンを回収したいと考えます。
この「安く借りたい売主」と「高く売りたい債権者」の利益相反を調整するのは非常に困難であり、経験豊富な専門業者の交渉力が不可欠です。
特に、債務整理に強い社内弁護士が常駐している不動産会社であれば、法的な根拠に基づいた交渉が可能となり、金融機関やサービサー（債権回収会社）からの同意を得られる確率が格段に上がります。
注意点②：毎月の家賃が今の住宅ローン返済額より高くなる可能性がある
投資家は利回りを確保する必要があるため、リースバック後の家賃は、周辺の家賃相場よりも高くなる傾向があります。
場合によっては、毎月の住宅ローン返済額よりも家賃の方が高額になり、支払いが継続できなくなるケースも考えられます。
無理のない家賃設定ができるかどうかが、成功の分かれ道となります。
注意点③：賃貸借契約の条件（定期借家契約など）に制限がある
リースバックの賃貸契約には、更新が可能な「普通借家契約」だけでなく、期間満了で必ず退去が必要となる「定期借家契約」が結ばれるケースがあります。
「ずっと住み続けられると思っていたのに、2年後に出て行かなければならなくなった」というトラブルを防ぐため、契約内容を事前によく確認することが大切です。
弁護士が法的視点から売買契約書の内容を精査してくれる不動産業者を選べば、売主に不利な解除条件や曖昧な表記がないか厳格にチェックしてもらえるため、トラブルを未然に防ぎ安全な取引が保証されます。
任意売却とリースバックの併用がおすすめな人の特徴
すべてのケースで併用が推奨されるわけではありません。
任意売却とリースバックの併用がおすすめな人の特徴は、主に以下の通りです。
- 子供の転校回避など今の家に住み続けたい強い事情がある
- 将来的に親族による買戻しを計画している
- 収入はあるがローンの残債が多く通常の売却ができない
特徴①：子供の転校回避など今の家に住み続けたい強い事情がある
「子供が卒業するまでは今の学区にいたい」「介護が必要な家族がいて環境を変えられない」といった、期間限定でも住み続けたい明確な理由がある場合、リースバックは非常に有効な手段です。
将来的な引越しを前提としているならば、定期借家契約でも問題ないケースがあります。
特徴②：将来的に親族による買戻しを計画している
一時的にリースバックで投資家に所有権を移し、将来的に子供や親族が資金を用意して買い戻す（買戻し特約をつける）プランも考えられます。
これにより、実質的に家を家系に残すことが可能になります。
特徴③：収入はあるがローンの残債が多く通常の売却ができない
「毎月の家賃を支払うだけの安定した収入はあるが、家の価値よりもローン残高が多いために売るに売れない」という方です。
この場合、任意売却でオーバーローン状態を解消しつつ、賃貸に切り替えることで生活を立て直せます。
残債が多すぎる場合の自己破産や個人再生といった法的手続きの要否についても、社内弁護士がいる不動産会社なら、お客様の状況に合わせた最適な解決策を法的な視点でアドバイスし、再出発を力強く後押ししてくれます。
任意売却とリースバックを併用して成功させるまでの流れ
任意売却とリースバックを併用して成功させるまでの標準的なステップは、以下の通りです。
- 任意売却とリースバックの実績が豊富な不動産会社へ相談する
- 物件の査定と無理のない家賃相場の算出を行う
- 債権者（金融機関）と売却価格・配分案の交渉を行う
- 買主（投資家・ファンド）を見つけ売買契約・賃貸借契約を結ぶ
- 決済・引渡しを行い賃貸生活をスタートする
Step1.任意売却とリースバックの実績が豊富な不動産会社へ相談する
まずは、任意売却とリースバックの両方に精通した不動産会社に相談します。
通常の仲介会社では債権者との交渉ノウハウがないため、断られるか、手続きが難航する恐れがあります。
なお、センチュリー21中央プロパティーのように、ご相談から任意売却の成立、その後のサポートに至るまで、弁護士相談費用や仲介手数料といったお客様の費用負担が一切ない会社を選ぶことも、手元資金を残すための重要なポイントです。
Step2.物件の査定と無理のない家賃相場の算出を行う
自宅の市場価値を査定すると同時に、支払い可能な家賃の上限をシミュレーションします。
ここで現実的な数字を出せなければ、後の交渉が成立しません。
Step3.債権者（金融機関）と売却価格・配分案の交渉を行う
不動産会社が売主の代理人となり、債権者（金融機関や保証会社、サービサー）と交渉を行います。
「この価格で売却し、リースバックを認めてほしい」という旨を伝え、売却価格や配分案（引越し費用や仲介手数料の控除など）について合意を取り付けます。
Step4.買主（投資家・ファンド）を見つけ売買契約・賃貸借契約を結ぶ
債権者が同意した価格で購入してくれる投資家や不動産ファンドを探します。
買主が見つかったら、売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。
この段階で、家賃や契約期間などの条件が確定します。
Step5.決済・引渡しを行い賃貸生活をスタートする
決済を行い、売却代金でローンの残債を返済（または一部返済）し、抵当権を抹消します。
所有権は買主に移りますが、そのまま賃貸として新しい生活がスタートします。
任意売却とリースバックの業者選びで重視すべき3つのポイント
任意売却とリースバックの業者選びで重視すべきポイントは、主に以下の通りです。
- 債権者との交渉実績が豊富な任意売却専門業者か
- 豊富な投資家ネットワークを持ち有利な買主を探せるか
- 弁護士と連携し残債務の整理までサポートできるか
ポイント①：債権者との交渉実績が豊富な任意売却専門業者か
金融機関は合理的な回収を目的としているため、感情論では動きません。
金融機関の論理を理解し、法的な根拠に基づいて交渉できる専門業者を選ぶことが、同意を得るための近道です。
例えば、センチュリー21中央プロパティーには、これまでに5,000件以上の任意売却に関する相談実績があります。
他社では進めることができなかった困難な案件や、競売の期限が迫っている緊急性の高い状況でも、確実な任意売却を成立させる実力があります。
ポイント②：豊富な投資家ネットワークを持ち有利な買主を探せるか
リースバックを成立させるには、物件を購入してくれる「オーナー（投資家）」の存在が不可欠です。
豊富な投資家ネットワークを持っている会社であれば、より良い条件（安い家賃、有利な契約期間など）を提示してくれる買主を見つけられる可能性が高まります。
世界最大級の不動産ネットワークである「センチュリー21」の加盟店であれば、その広範な情報網と独自の販売ルートを活かし、市場価格に近い適正な価格での早期売却と、条件に合う買主とのマッチングを実現します。
ポイント③：弁護士と連携し残債務の整理までサポートできるか
売却後もローンが残る場合、その残債をどう返済していくか、あるいは自己破産などの債務整理が必要かの判断が求められます。
社内弁護士が常駐している業者であれば、「売却して終わり」ではなく、任意売却後の残債務の返済計画の策定や、滞納していた税金の処理、生活再建に向けたお引越しの手配まで、専門スタッフがワンストップで丸ごとサポートしてくれます。
まとめ：任意売却とリースバックの併用は高度な交渉力を持つ専門家へ
任意売却とリースバックの併用は、「自宅に住み続けたい」という希望を叶える強力な手段ですが、金融機関との合意形成や適切な買主の選定など、乗り越えるべきハードルが高いのも事実です。
この難易度の高い交渉を成功させるには、豊富な実績と法的な知見を持ったパートナーの存在が欠かせません。
センチュリー21中央プロパティーなら社内弁護士の法的支援と世界最大級のネットワークを駆使し、適正価格での早期売却を実現できます。
5,000件以上の実績に基づき、他社で断られた困難なケースや緊急事態にも費用負担ゼロで対応可能です。
一人で悩まず、まずは私たちと共に最善の解決策を見つけましょう。
任意売却とリースバックに関してよくある質問
任意売却とリースバックに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.競売開始決定通知書が届いた後でもリースバックは可能ですか？
A.はい、可能です。ただし、一刻も早い対応が必要です。
競売の手続きが進むほど、債権者の態度は硬化し、時間切れになるリスクが高まります。
「競売開始決定通知書」が届いた段階であれば、まだ任意売却への切り替えは可能ですが、入札期間が始まる前にすべての手続きを完了させる必要があります。
諦めずに、すぐに専門業者へご相談ください。
Q2.リースバック後の家賃が払えなくなったらどうなりますか？
A.一般的な賃貸契約と同様、退去を求められる可能性があります。
リースバックはあくまで賃貸借契約ですので、家賃の滞納が続けば契約解除となり、退去しなければなりません。
そのような事態を避けるためにも、契約前に無理のない家賃設定ができるかどうかのシミュレーションを綿密に行うことが重要です。
Q3.住宅ローンの残債が多いオーバーローン状態でも利用できますか？
A.任意売却と併用することで利用できる可能性があります。
通常の売却では残債を全額返済する必要がありますが、任意売却の手法を使えば、債権者の合意を得て、残債が残ったままでも抵当権を解除し、リースバックを進めることが可能です。
これが本記事で解説した「併用」の最大のメリットです。
