借地権を所有している方にとって、毎月あるいは毎年支払う「地代」は避けて通れないコストです。
しかし、その金額が果たして適正なのか、あるいは地主から値上げを求められた際にどう振る舞うべきか、正しく理解している方は意外と多くありません。
本記事では、借地権の地代相場の計算方法やトラブルに発展しやすい「値上げ交渉」への対処法、さらには地代が払えなくなった際のリスクまで、詳しく解説します。
目次
借地権の地代とは？
借地権の地代とは、「他人の土地を借りて建物を建てるための対価」として地主に支払う賃料のことです。
借地権には、大きく分けて「通常の地代」と「相当の地代」の2種類が存在しますが、一般的な住宅用の借地における地代のほぼ全ては「通常の地代」です。
「通常の地代」と「相当の地代」の違い
- 通常の地代： 権利金※を支払って土地を借りる際、継続的に支払われる地代。一般的な住宅地の多くはこの形式。
- 相当の地代： 権利金の授受を行わない代わり、更地価格の年率6%程度という高額で設定される地代。主に親族間や法人・個人間の節税対策などで利用される。
※借地契約時に借地人から地主に支払われる一時金。借地権設定の対価として支払われる。
この記事では、読者の皆様に関係が深い「通常の地代」に焦点を当てて解説を進めます。
借地権の地代相場はいくら？主な2つの算出方法
地代には、法律で「1平方メートルあたり◯円」と決まった絶対的な金額はありませんが、実務上は以下の2つの指標をベースに算出されるのが一般的です。
- 公租公課（固定資産税・都市計画税）を基準にする方法
- 更地価格（積算法）を基準にする方法
① 公租公課（固定資産税・都市計画税）を基準にする方法
公租公課を基準にするのは、最も一般的で納得感を得やすい方法です。
具体的には、土地の所有者である地主が国や自治体に納めている公租公課（「固定資産税」と「都市計画税」の合計）（公租公課）の3倍～5倍程度が年間の地代の目安になります。
- 計算式：公租公課（固定資産税と都市計画税の合計） × 3倍～5倍程度
例えば、年間の固定資産税・都市計画税が20万円の住宅地であれば、年間の地代は60万円〜100万円程度が相場となります。
② 更地価格（積算法）を基準にする方法
土地の更地価格（時価）に、一定の期待利回り（地代から得られる地主の利益割合）を掛けて算出する方法で、積算法とも呼ばれます。
- 計算式：更地価格 × 1%〜2%程度
例えば、更地価格が5,000万円の土地であれば、年間の地代は50万円〜100万円程度になります。
この方法は、地価の変動が激しい地域や、新規に借地契約を結ぶ際の目安として使われることが多い手法です。
なぜ地代は変動する？値上げが検討される3つの要因
地代は、一度決まったら一生そのままというわけではありません。
借地借家法第11条では、経済状況の変化などによって地代が不相当となった場合、当事者は将来に向かって地代の増減を請求できると定めています。
地主側が値上げを求めてくる主な背景には、主に以下の3点が要因です。
- 土地の評価額（固定資産税）の上昇
- 近隣の地代相場との乖離
- 経済状況の著しい変化（インフレなど）
土地の評価額（固定資産税）の上昇
地主にとって最大の経費は、土地にかかる税金です。
再開発などでエリアの価値が上がり、固定資産税が大幅に増額された場合、「税金を払うと手元にほとんど残らない」という状況を避けるために値上げを打診してきます。
近隣の地代相場との乖離
数十年前から地代が変わっていない場合、周辺の類似した土地の地代と比較して、著しく低くなっていることがあります。
これを是正し、公平性を保つために値上げが検討されます。
経済状況の著しい変化（インフレなど）
物価が上昇し、貨幣価値が相対的に下がった場合、実質的な地代収入が目減りすることになります。
特に、現在の日本のように、インフレ傾向が強まると地代改定の動きが活発になる傾向があります。
地主から「地代の値上げ」を要求された時の対処法
ある日突然、地主から「来月から地代を上げます」と言われたら、驚きや反発を感じるのが当然です。
しかし、感情的に拒絶すると後の交渉が不利になる可能性があるため、以下の3ステップで冷静に対応しましょう。
- 値上げの根拠を提示してもらう
- 周辺相場を調査する
- 専門家（弁護士・不動産会社）に相談する
ステップ1：値上げの根拠を提示してもらう
まずは、「なぜ地代を上げるのか」という客観的な理由を確認してください。
地代の値上げには、前章の通り客観的な理由が必要になります。
そのため、固定資産税の納税通知書（課税明細書）や周辺地代の客観的な資料などの提示を求め、実際にどれくらい公租公課が上がったのかを確認することが重要です。
ステップ2：周辺相場を調査する
地主の提示額が妥当かどうか、以下のような方法で自分なりに調べてみましょう。
- 近隣の借地人に、差し支えない範囲で地代を聞いてみる。
- 不動産鑑定士や、借地権に強い不動産会社に査定・調査を依頼する。
こうした情報をしっかりと収集し、精査することで地主との話し合いが有利に進む場合があります。
ステップ3：専門家（弁護士・不動産会社）に相談する
借地人と地主という当事者同士の話し合いでは、どうしても感情が先行しがちです。
また、借地権は法的に借地人が強く守られている権利ですが、その解釈には専門知識が必要になります。
このような理由から話し合いが難航する場合も珍しくないため、早めに不動産会社や弁護士の力を借りることも検討しましょう。
上記でご紹介した通り、値上げの根拠や周辺相場についての情報があれば、専門家への相談やその後の対応もスムーズに進みます。
地代を滞納するとどうなる？借地権解除のリスク
地代の支払いは、借地人の最も基本的な義務です。
「値上げに納得がいかないから」といって勝手に支払いを止めると、以下のように非常に大きなリスクを背負うことになります。
- 1〜2ヶ月の滞納：
地主から内容証明郵便などで「催告（督促）」を受けます。この段階で速やかに支払えば、大きなトラブルには発展しません。 - 半年以上の滞納：
裁判例では、概ね3ヶ月〜6ヶ月以上の滞納があると、地主と借地人の「信頼関係が破壊された」とみなされます。この状態になると、地主は借地契約を一方的に解除（強制退去）することが可能になります。
借地権は数千万円単位の資産価値があるものですが、地代滞納によって解除されてしまうとその価値はゼロになり、家を壊して更地で返還しなければならない事態もあり得ます。
そのため、地代の値上げを巡るトラブルに発展した際は、独断で支払いを止めることだけは避け、借地権専門の不動産会社などにすぐに相談しましょう。
ポイント：地主が地代の受け取りを拒否した場合は「供託」も手段の1つ
地代の値上げを拒否したことで、地主側が従来の地代の受け取りまでも拒絶してしまうこともあり、これもそのまま放置すると地代の滞納になってしまいます。
このとき、地主ではなく法務局に地代を預ける「供託」を行うことで、債務不履行（滞納）を避けることが可能です。
地代値上げを巡るトラブルを予見したら、手段の1つとして意識しておきましょう。
逆に「地代の値下げ交渉」は可能なのか？
「地代の値上げができるなら、値下げもできるのか？」という疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から言えば、借地人からの「地代減額請求権」も借地借家法第11条で認められています。
具体的には、以下のような状況であれば値下げ交渉が可能です。
- 地価が著しく下落した。
- 周辺環境の悪化（隣に嫌悪施設ができたなど）により土地の利用価値が下がった。
- 周辺の地代相場に比べて、自分の地代が明らかに高い。
ただし、強硬な値下げ要求は地主との関係性を悪化させるおそれがあります。
場合によっては将来の更新時や売却時に不利に働く可能性もあるため、冷静に値下げの根拠を提示し、柔らかい態度で交渉を進めることを心がけましょう。
解決が難しい場合は「借地権の売却」も視野に
地主との地代交渉が泥沼化したり、将来的な更新料の支払いに不安を感じたりする場合、無理に持ち続けることが必ずしも正解ではありません。
精神的な負担が大きいのであれば、「借地権そのものを売却して現金化する」という選択肢があります。
借地権を売却する際は、次の2つの方法が一般的です。
- 地主に売却する
- 第三者に売却する
借地権の売却方法①地主に売却する
1つ目の方法は、地主自身に借地権を売却する方法です。
地主からすると、「自分の土地を取り戻す良い機会」という構図にもなるため、双方の利害が一致すればすんなりと話がまとまる可能性もあります。
一方で、地主に借地権を買い取る意思と資金がなければ売買は成立しませんし、「なぜ自分の土地を取り戻すのにお金がいるんだ」と反発されるケースも珍しくありません。
そのため、この方法で売却する場合は、専門家に仲介を依頼した上で慎重に話を進める必要があります。
なお、売却金額の目安は更地価格の50%程度が一般的です。
借地権の売却方法②第三者に売却する
2つ目の方法は、買取業者に売却する、あるいは仲介業者に買主を仲介してもらうという方法です。
▼買取業者と仲介業者の違い
| 売却方法 | メリット | デメリット | 売却金額の相場 |
| 買取業者への売却 | 借地権をスピーディーに現金化できる。 | 市場価格に比べて売却金額は大幅に下がる。 | 更地価格の50％以下 |
| 仲介業者を通じた第三者への売却 | 借地権を高額・好条件で売却できる。 | 契約完了までに2～4週間程度の時間が必要になる。 | 更地価格の60％～70%程度 |
上の特徴を踏まえ、手早く借地権を現金化したい方は買取業者、高額で売りたい方は仲介業者と、優先すべきポイントに合った業者を選びましょう。
なお、いずれの業者を利用する場合でも、地主の承諾と承諾料の支払いが必要になります。当社センチュリー21中央プロパティーでは、地主とのやり取りや承諾料の交渉などを全て丸投げでお任せいただけますので、ぜひお声がけください。
まとめ
借地権の地代は、住宅地であれば「公租公課の3〜5倍」が一つの目安です。しかし、立地や契約の経緯・地主とのこれまでの関係性などによって、適正な価格は一件ごとに異なります。
地代の値上げを要求された際は、冷静に根拠を確認しつつ、必要であれば専門家の助言を求めることが大切です。
それでも話がまとまらず、地主との関係性に疲れてしまった場合は、借地権の売却も手段の1つとして検討してみましょう。
「地主との交渉にうんざりしてしまった」「将来的に地代を払い続けられるか不安」という方は、ぜひ一度センチュリー21中央プロパティーへご相談ください。
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