借地権付き建物を相続することになった際、「地主の承諾は必要なのか」「名義書換料はかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
借地権は通常の不動産とは異なり、地主との関係性や権利関係が複雑になりがちです。
この記事では、借地権相続の手続きの流れや相続税、トラブル回避のポイントについて、専門家の視点からわかりやすく解説します。
目次
借地権は地主の承諾なしで相続が可能
借地権は、土地を借りて建物を所有する権利であり、立派な財産の一つとして扱われます。
そのため、借地人が亡くなり相続が発生した場合、その権利は当然に相続人へと引き継がれます。
この際、地主の承諾や許可は原則として不要であり、地主との新たな契約締結がなくても、相続人はそのまま土地を使用し続けることが可能です。
ただし、相続が発生した事実を地主に伝えないままでいると、後のトラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。
法定相続人への相続なら「名義書換料（承諾料）」も不要
相続人が配偶者や子供などの「法定相続人」である場合、借地権の相続に関して地主へ名義書換料（承諾料）を支払う必要はありません。
地主の中には、相続による名義変更のタイミングで名義書換料や更新料を請求してくるケースがありますが、これに応じる法的義務はないのです。
賃借権の譲渡や転貸とは異なり、相続はあくまで地位の包括承継であるため、契約内容もそのまま引き継がれます。
もし不当な金銭を要求された場合は、毅然とした態度で対応するか、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
【注意！】「遺言による遺贈」の場合は地主の承諾が必要
法定相続人以外の人（孫や知人、介護をしてくれた親族など）が、遺言によって借地権を取得する場合を「遺贈」と呼びます。
この遺贈によって借地権を引き継ぐ場合は、通常の相続とは異なり「第三者への譲渡」とみなされるため、地主の承諾が必要です。
また、このケースでは地主に対して名義書換料（承諾料）の支払いが発生するのが一般的です。
地主が承諾を拒否した場合は、家庭裁判所に「借地非訟」の申し立てを行い、地主の承諾に代わる許可を求める手続きが必要になることもあります。
【4ステップ】借地権を相続した際に行うべき手続き
借地権をスムーズに相続し、将来的なトラブルを防ぐためには、適切な手順を踏むことが大切です。
借地権を相続した際に行うべき手続きの流れは、以下の通りです。
- まずは賃貸借契約書と遺言書の有無を確認する
- 借地上の建物の相続登記（名義変更）を行う
- 地主へ相続発生の連絡と挨拶を行う
- 必要に応じて新契約書の締結や覚書の取り交わしを行う
Step1.まずは賃貸借契約書と遺言書の有無を確認する
最初に、被相続人（亡くなった方）が保管していた「土地賃貸借契約書」を探し出し、契約内容を確認しましょう。
契約期間や更新時期、地代の金額、禁止事項などの条件を把握しておくことが、今後の判断材料になります。
また、遺言書が残されているかどうかも重要です。
遺言書があれば原則としてその内容に従って遺産分割を行いますが、遺言がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が借地権を相続するかを決定します。
Step2.借地上の建物の相続登記（名義変更）を行う
借地権そのものは登記されていないケースが多いですが、借地上の「建物」には所有権の登記があります。
遺産分割協議がまとまったら、建物の名義を相続人へ変更する「相続登記」を法務局で行ってください。
借地権は建物所有を目的とする権利であるため、建物の名義変更を行うことで、対外的に借地権者であることを主張できるようになります。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されていますので、放置せず速やかに手続きを行いましょう。
Step3.地主へ相続発生の連絡と挨拶を行う
法的な承諾は不要とはいえ、今後も長く土地を借り続ける以上、地主との信頼関係を維持することは非常に大切です。
建物の名義変更が完了したら、できるだけ早い段階で地主に連絡し、相続が発生した旨と新しい借地人が決まったことを伝えましょう。
その際、登記事項証明書（登記簿謄本）の写しなどを渡して、名義変更が完了した事実を示すと丁寧です。
良好な関係を築いておくことで、将来の更新や建替え、売却の際に地主の協力を得やすくなります。
Step4.必要に応じて新契約書の締結や覚書の取り交わしを行う
相続を機に、地主から「契約書を作り直したい」と提案されることがあります。
基本的に旧契約の内容はそのまま引き継がれますが、契約書が紛失している場合や、内容が古すぎる場合は、新たに契約書を作成することもお互いにとってメリットがあります。
ただし、地代の大幅な値上げや、借地人に不利な特約（更新料の支払義務化や立退き条件など）が盛り込まれていないか、内容は慎重にチェックしてください。
契約書を作り直さない場合でも、「相続人が借地権を承継した」という事実を確認する覚書を取り交わしておくと安心です。
相続した借地権にかかる税金と費用の目安
借地権を相続する際、「税金はどのくらいかかるのか」「手続きに費用は必要なのか」は大きな不安要素です。
ここでは、主に発生する「相続税」と、名義変更に伴う「登記費用」について解説します。
借地権は財産的価値が高いため「相続税」の課税対象になる
「土地は借りているだけだから相続税はかからない」と誤解されがちですが、借地権は財産的価値の高い権利であり、相続税の課税対象になります。
特に、都心部や駅に近いエリアなど地価が高い地域では、借地権割合が高く設定されており、評価額が予想以上に高額になるケースも珍しくありません。
相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。
評価額はどう決まる？借地権の相続税評価方法
借地権の相続税評価額は、原則として国税庁が定める「路線価」に基づいて計算されます。
計算式は非常にシンプルで、更地としての評価額に借地権割合を乗じて算出します。
| 自用借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額（路線価 × 土地面積） × 借地権割合 |
借地権割合は地域ごとに決まっており、路線価図に記載されたアルファベット（A〜G）で確認できます（例：C＝70%、D＝60%など）。
住宅地であれば60%〜70%程度であることが一般的です。
なお、小規模宅地等の特例が適用できれば、評価額を最大80%減額できる可能性があるため、税理士に相談して適用要件を確認しましょう。
建物の名義変更（登記）にかかる登録免許税と司法書士報酬
建物の相続登記を行う際には、登録免許税という税金がかかります。
税額は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。
例えば、評価額が1,000万円の建物であれば、登録免許税は4万円です。
手続きを司法書士に依頼する場合は、別途5万円〜10万円程度の報酬が発生します。
これらの費用は相続人が負担することになりますので、事前に資金を準備しておくとスムーズです。
ちなみに、センチュリー21中央プロパティーにご相談いただいた場合、この「相続登記費用」や「弁護士費用」、さらには「残置物（空き家のゴミ）処分費用」などがすべて無料になります。
買主側が諸費用を負担する独自の仕組みにより、売主様の手取り額を最大化することが可能です。
【事例で学ぶ】借地権相続でよくあるトラブルと対処法
借地権相続でよくあるトラブルとしては、主に以下のようなものがあります。
- 地主から高額な更新料や名義書換料を請求された
- 兄弟で共有名義にしてしまい権利関係が複雑化した
- 相続した実家が空き家になり地代負担だけが続く
- 地主との関係が悪く建替えや売却の承諾が得られない
トラブル①：地主から高額な更新料や名義書換料を請求された
相続発生時に地主から「名義が変わるなら承諾料を払ってほしい」「ついでに更新料も払って」と請求されるケースがあります。
前述の通り、法定相続人への相続であれば支払う義務はありません。
しかし、頭ごなしに拒否すると地主の心証を損ね、関係が悪化する恐れがあります。
「法的には支払い義務がないと聞いておりますが、今後とも良好なお付き合いをお願いしたいので…」と丁寧かつ慎重に交渉するか、不動産会社などの専門家に間に入ってもらうのが賢明です。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合でも現状のままでトラブル解決へ導きます。
トラブル②：兄弟で共有名義にしてしまい権利関係が複雑化した
遺産分割協議で誰が相続するか決まらず、とりあえず兄弟で共有名義にしてしまうケースは非常に危険です。
共有名義にすると、将来的に売却や建替えをする際、共有者全員の同意が必要になります。
兄弟の誰かが亡くなってさらに相続が発生すると、権利者がネズミ算式に増え、収拾がつかなくなる「争族」の原因となります。
借地権はできるだけ単独名義で相続するか、共有にする場合でも将来の売却を見据えて換価分割（売却して現金を分ける方法）を検討しましょう。
トラブル③：相続した実家が空き家になり地代負担だけが続く
借地権付き建物を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になってしまう問題が増えています。
住んでいなくても毎月の地代や建物の固定資産税、維持管理費は発生し続けるため、経済的な負担となります。
また、空き家を放置して「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるリスクもあります。
利用予定がない場合は、早めに売却や借地権の返還を検討すべきです。
トラブル④：地主との関係が悪く建替えや売却の承諾が得られない
相続を機に建物を建て替えたり、借地権を売却したりするには、地主の承諾が必要です。
しかし、地主との関係が悪いと、「承諾しない」「法外な承諾料を払え」と拒否されることがあります。
特に、先代のころから地代の滞納があったり、無断増改築などのトラブルがあったりすると交渉は難航します。
どうしても承諾が得られない場合は、裁判所の許可（借地非訟手続）を得る方法もありますが、時間と費用がかかるため、まずは専門家による交渉を試みるのが得策です。
相続した借地権を利用しない場合の3つの選択肢
相続した借地権を利用しない場合の選択肢としては、主に以下のようなものがあります。
- 第三者へ借地権を売却する
- 地主に借地権を買い取ってもらう
- 底地と借地権をセットで同時売却する
選択肢①：第三者へ借地権を売却する
自分で住む予定がない場合、第三者に借地権付き建物として売却する方法があります。
戸建て住宅を探している一般個人や、不動産買取業者などが購入対象となります。
売却には地主の「譲渡承諾」が必須であり、一般的には借地権価格の10%程度の「譲渡承諾料（名義書換料）」を地主に支払うことで承諾を得ます。
地主との条件交渉が売却成功のカギを握るため、借地権の取り扱いに慣れた仲介会社を選ぶことが重要です。
当社では、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
また、センチュリー21グループの広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現します。
売却方法は主に「仲介」と「買取」の2パターン
借地権の売却方法には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2種類があります。
結論から言うと、少しでも高く売りたいのであれば「仲介」一択です。
「買取」は素早く現金化できる反面、業者が転売利益やリスク費用を差し引くため、売却価格が市場相場の5割程度まで大幅に安くなってしまうのが実情です。
一方、「仲介」であれば、広く買い手を募るため市場価格での適正な売却が期待できます。
特に当社では、一般個人のみならず多くの投資家へ一斉にアプローチを行う独自の「オークション制度」を採用しています。
これにより、競争原理が働いて価格がつり上がるため、買取業者に依頼する場合に比べて手取り額が倍近く変わるケースも珍しくありません。
「借地権は安く買い叩かれる」と諦めて安易に買取を選ぶ前に、まずは仲介で本来の価値を知ることが重要です。
選択肢②：地主に借地権を買い取ってもらう
地主自身に借地権を買い取ってもらい、借地関係を解消する方法です。
地主にとっては、借地権を買い戻すことで土地の所有権が完全なもの（底地＋借地権＝所有権）になり、資産価値が向上するため、メリットがあります。
ただし、地主に資金力がなかったり、買い取る意思がなかったりする場合は成立しません。
まずは地主の意向を打診してみる価値はありますが、価格交渉がシビアになることが多いため、専門家のサポートがあると安心です。
選択肢③：底地と借地権をセットで同時売却する
借地人による借地権の売却と、地主による底地の売却を同時に行い、第三者に「所有権」として土地建物を売却する方法です。
これを「同時売却」と呼びます。
所有権として売却できるため、借地権単体や底地単体で売るよりも市場価値が高くなり、お互いに高値での売却が期待できます。
地主にも「底地を処分したい」という意向がある場合には、最も経済的メリットの大きい選択肢となります。
借地権の相続・売却相談に強い不動産会社を見極める3つのポイント
借地権の相続・売却相談に強い不動産会社を見極めるためのポイントは、主に以下の3点です。
- 借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
- 地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
- 弁護士や税理士と連携しワンストップで対応できるか
ポイント①：借地権・底地の専門部署や専任スタッフがいるか
一般的な不動産会社では、借地権の取り扱いは非常に難しく、敬遠される傾向にあります。
借地権は法律や税務、慣習が複雑に絡み合うため、専門的な知識とノウハウが不可欠だからです。
相談先を選ぶ際は、ホームページなどで「借地権・底地専門」の部署があるか、または専任のスタッフが在籍しているかを確認しましょう。
専門性が低い会社に依頼すると、地主交渉で失敗したり、相場より安く売却されてしまったりするリスクがあります。
当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門とする不動産仲介会社です。
借地権のトラブル解決・売却実績は4万件以上にものぼり、ノウハウの充実度は業界内でも随一です。
ポイント②：地主との交渉実績やトラブル解決の経験が豊富か
借地権の相続や売却において、最大のハードルは「地主との交渉」です。
承諾料の減額交渉や、人間関係がこじれた地主への対応など、デリケートな問題を解決できる実績があるかが問われます。
過去の解決事例や、具体的な交渉プロセスを明示している会社であれば信頼できます。
トラブル案件や、弁護士が介入するような難易度の高い案件を扱った経験が豊富かどうかも、見極めのポイントになります。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーには借地権の専門家が多数在籍しており、地主との交渉もスムーズに代行可能な体制が整っております。
ポイント③：弁護士や税理士と連携しワンストップで対応できるか
借地権の相続には、不動産の実務だけでなく、法的な権利調整や相続税の申告など、多角的な視点が必要です。
不動産会社単独ではなく、弁護士や税理士、司法書士などの専門家と密に連携している会社を選びましょう。
センチュリー21中央プロパティーのように、社内に弁護士が常駐している、あるいは提携している士業ネットワークがある会社であれば、法的なトラブルや税務相談もワンストップで解決でき、依頼者の負担を大幅に軽減できます。
まとめ：借地権の相続はトラブルになりやすい！早めに専門家へ相談を
借地権の相続は、単なる名義変更だけでは終わらず、地主との交渉や相続税対策、将来の売却まで見据えた判断が求められます。
地主との関係が悪化してしまったり、共有名義にして権利関係が複雑になったりする前に、早めに手を打つことが肝心です。
もし、地主対応や遺産分割でお悩みであれば、ぜひ「センチュリー21中央プロパティー」へご相談ください。
借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
また、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
相談から売却にいたるまで、売主様にご負担いただく費用は完全無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
借地権の相続に関してよくある質問
借地権の相続に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主から「借地権を返還してほしい」と言われたら応じる義務はありますか？
A.正当事由がない限り、応じる義務はありません。
借地借家法により借地人の権利は強く守られており、地主が更新を拒絶したり返還を求めたりするには、自己使用の必要性などの「正当事由」が必要です。
相続を理由に立ち退きを迫られても、原則として応じる必要はありません。
Q2.相続放棄をした場合、借地権はどうなりますか？
A.初めから相続人でなかったものとみなされ、借地権も引き継ぎません。
相続放棄をすると、借地権を含むすべてのプラスの財産とマイナスの財産（借金など）を放棄することになります。
借地権は次の順位の相続人に権利が移りますが、相続人全員が放棄した場合は、最終的に相続財産管理人が選任され、国庫に帰属するなどの手続きが取られます。
Q3.地主が承諾してくれない場合、借地権は売却できませんか？
A.裁判所の許可を得ることで売却できる可能性があります。
地主が合理的な理由なく譲渡承諾を拒否している場合、裁判所に「借地非訟」の申し立てを行い、地主の承諾に代わる許可を得ることで売却が可能です。
ただし、手続きには時間と費用がかかるため、まずは専門家を通じて交渉することをお勧めします。
