実家を相続したものの、遠方に住んでいるため管理ができず「空き家」状態になっている方は少なくありません。
思い出の詰まった家であっても、人が住まなくなった建物は急速に老朽化が進み、放置を続けると固定資産税の増額や近隣トラブルなど、重大なリスクを招く恐れがあります。
本記事では、相続した空き家の具体的なリスクや、スムーズに売却・活用するための手順、税制上の特例措置について分かりやすく解説します。
目次
相続した空き家を放置してはいけない5つのリスク
相続した実家を「とりあえず」そのままにしていると、予期せぬ金銭的負担や法的な責任を負うことになりかねません。
空き家を放置することで生じる主なリスクは、以下の通りです。
- 固定資産税が最大6倍になる「特定空き家」への指定
- 倒壊や衛生悪化による近隣トラブルと損害賠償
- 建物の老朽化進行による資産価値の大幅な下落
- 不法侵入や放火など犯罪の温床になる防犯リスク
- 権利関係が複雑化し、将来的に売却が困難になる
リスク①：固定資産税が最大6倍になる「特定空き家」への指定
自治体から「倒壊の危険がある」「衛生上有害である」と判断された空き家は、「特定空き家」に指定される可能性があります。
これに指定され、改善勧告に従わない場合は、土地にかかる固定資産税の「住宅用地の特例（課税標準額が6分の1になる減税措置）」が適用除外となります。
その結果、固定資産税が従来の最大6倍に跳ね上がり、経済的な負担が急増することになります。
リスク②：倒壊や衛生悪化による近隣トラブルと損害賠償
適切な管理がされていない空き家は、屋根瓦の落下や外壁の崩落、庭木の越境などにより、近隣住民に迷惑をかけるケースが多発しています。
もし建物の一部が崩れて通行人に怪我をさせたり、隣家を破損させたりした場合、所有者（相続人）は多額の損害賠償責任を問われることになります。
工作物責任（民法717条）に基づき、所有者の過失に関わらず責任を負う可能性が高いため、定期的なメンテナンスや解体等の対策が欠かせません。
リスク③：建物の老朽化進行による資産価値の大幅な下落
日本の木造住宅は、換気や通水が行われないと湿気がこもり、シロアリ被害や腐食が急速に進みます。
わずか数年放置しただけで人が住めない状態になり、いざ売却しようとした時には「古家付き土地」として、解体費用分を差し引いた価格でしか売れなくなることも珍しくありません。
資産価値を維持するためには、定期的な空気の入れ替えや清掃といった管理が必要です。
リスク④：不法侵入や放火など犯罪の温床になる防犯リスク
人の気配がない空き家は、不法投棄や不法侵入のターゲットになりやすく、最悪の場合は放火されるリスクもあります。
ゴミが散乱して景観が悪化するだけでなく、犯罪の拠点として利用されれば、地域の治安悪化を招いたとして近隣住民との関係が決裂しかねません。
また、火災保険の契約条件によっては、空き家状態での火災が補償対象外となるケースもあるため注意しましょう。
リスク⑤：権利関係が複雑化し、将来的に売却が困難になる
相続登記をしないまま放置し、さらに次の相続が発生すると、相続人の数（ネズミ算式に増える共有者）が増え、権利関係が極めて複雑になります。
これを「数次相続」と呼びますが、関係者が増えるほど遺産分割協議での合意形成が難しくなり、売るに売れない「塩漬け物件」となってしまうのです。
所有者が不明確なままだと、売却はおろか、建物の解体すら自由にできなくなります。
相続した空き家の売却・処分を進めるための4つのステップ
リスクを回避し、大切な資産を有効に活用するためには、計画的に手続きを進めることが肝心です。
相続した空き家を売却・処分するための基本的な流れは、以下の通りです。
- 遺言書の確認と遺産分割協議で相続人を確定する
- 不動産の名義変更（相続登記）を行う
- 不動産会社に査定を依頼し市場価値を把握する
- 「売却」か「活用」かの最終判断を下す
Step1.遺言書の確認と遺産分割協議で相続人を確定する
まずは被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していないか確認します。
遺言書がない場合は、法定相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰が不動産を相続するのか、あるいは売却して現金を分けるのかを話し合います。
この話し合いの内容をまとめた「遺産分割協議書」は、後の登記手続きや売却活動において必須の書類となります。
Step2.不動産の名義変更（相続登記）を行う
不動産を売却するためには、名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
未登記のままでは第三者への売却（所有権移転登記）ができないため、管轄の法務局で手続きを行います。
なお、令和6年4月1日から相続登記が義務化されており、期限内に手続きを行わないと過料の対象となる点にも留意しましょう。
手続きには戸籍謄本や印鑑証明書、遺産分割協議書など多くの書類が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
センチュリー21中央プロパティーでは、売却を前提とした場合、提携する司法書士や税理士と連携し、相続登記や遺産分割協議など煩雑な手続きを一気通貫で代行いたします。
通常数十万円かかる費用も、すべて買主負担となるため実質無料で対応可能です。
Step3.不動産会社に査定を依頼し市場価値を把握する
名義変更の目処が立ったら、不動産会社に査定を依頼し、物件がいくらで売れそうか市場価値を確認します。
机上査定（簡易査定）だけでなく、実際に現地を訪問してもらう訪問査定を受けることで、建物の状態や周辺環境を加味した精度の高い査定額を知ることができます。
当社では、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定の提示が可能です。
Step4.「売却」か「活用」かの最終判断を下す
査定結果や親族間の意向を踏まえ、最終的な方針を決定します。
「維持管理の手間を手放したい」「現金を分割したい」という場合は売却を選び、「将来的に住む可能性がある」「賃貸収入を得たい」という場合は活用を検討します。
維持費と将来の収益性を天秤にかけ、冷静に判断することが重要です。
相続した空き家への対処法4選｜トラブル回避には「売却」が最善
相続した空き家の使い道としては、主に以下の4つの選択肢があります。
- 第三者に売却して現金化する
- リフォームして賃貸物件として活用する
- 自身や親族の住居として利用する
- 相続放棄や自治体への寄付を検討する
将来的なトラブルリスクを最小限に抑えるには、「売却」が最も現実的な解決策と言えます。
方法①：第三者に売却して現金化する
不動産市場で買主を探し、売却して現金化する方法です。
現金であれば1円単位で公平に分割できるため（換価分割）、相続人同士の揉め事を防ぎやすいメリットがあります。
また、固定資産税や維持管理費の負担から完全に解放される点も大きな魅力です。
高値売却が狙える「仲介」と価格が下がる「買取」の違い
売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
| 仲介 | 買取 | |
| 特徴 | 不動産会社が買主（一般個人など）を探す | 不動産会社が直接買い取る |
| 売却価格 | 市場相場で高く売れやすい | 相場の7〜8割程度になることが多い |
| 売却期間 | 3ヶ月〜半年以上かかることも ※中央プロパティーの場合、最短7日のスピード売却も可能 | 最短数日〜1ヶ月程度で完了 |
| 向いている人 | 時間がかかっても高く売りたい人 | 早く現金化したい、手間を省きたい人 |
空き家の状態が良く、時間に余裕がある場合は「仲介」を、築古で修繕が必要な場合や早期売却を希望する場合は「買取」を検討すると良いでしょう。
※なお、当社センチュリー21中央プロパティーは、高値売却を目指せる不動産仲介会社でありながら、約1,000名の投資家が競い合う独自のオークション制度を活用することにより、最短7日というスピード売却を実現しています。
方法②：リフォームして賃貸物件として活用する
建物をリフォームし、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。
入居者がいれば建物が傷みにくくなり、継続的な収益が見込めます。
しかし、初期投資として数百万円規模のリフォーム費用がかかるほか、入居者募集やクレーム対応などの賃貸経営リスクを負うことになります。
立地条件が良くないと空室が続くリスクもあるため、慎重な収支計画が必要です。
方法③：自身や親族の住居として利用する
相続人の誰かが実際に住む方法です。
家賃がかからず、実家を有効活用できる点はメリットですが、他の相続人に対して代償金（代償分割）を支払う必要があるケースも考えられます。
また、現在の生活拠点を移す必要があるため、通勤や通学などライフスタイルへの影響を考慮しなければなりません。
方法④：相続放棄や自治体への寄付を検討する
プラスの財産よりも借金などのマイナス財産が多い場合や、どうしても関わりたくない場合は、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きを行うことも選択肢の一つです。
ただし、相続放棄は「相続開始を知ってから3ヶ月以内」に行う必要があり、すべての財産（預貯金含む）を放棄しなければなりません。
また、自治体への寄付は寄付採納のハードルが高く、受け入れてもらえないケースがほとんどです。
新たに始まった「相続土地国庫帰属制度」もありますが、審査手数料や10年分の管理費相当額（負担金）の納付が必要で、建物がある場合は更地にする必要があるなど、要件は厳格です。
一般的な売却では解決できない？相続空き家特有のトラブル
相続した空き家は、単なる中古物件の売買とは異なり、権利関係や物件状況において複雑な問題を抱えていることが少なくありません。
一般的な不動産会社では対応が難しい、相続空き家特有のトラブルとしては、以下のようなものがあります。
- 共有名義で相続してしまい意見が合わず売却できない
- 実家が「借地権」や「底地」で権利関係が複雑
- 相続人が行方不明、または認知症で遺産分割協議が進まない
- 残置物が大量にある、または事故物件で一般売却が難しい
トラブル①：共有名義で相続してしまい意見が合わず売却できない
兄弟姉妹などで不動産を共有名義にしたものの、「売りたい人」と「残したい人」で意見が対立し、身動きが取れなくなるケースです。
不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、話がまとまらない場合は、自分の「持分」のみを第三者に売却することも可能です。
当社センチュリー21中央プロパティーなら、他の共有者の同意を得ることなく、ご自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化・問題解決に導くことができます。
トラブル②：実家が「借地権」や「底地」で権利関係が複雑
建物は親の所有だが、土地は地主から借りている「借地権」の場合、売却や建て替えには地主の承諾が必要です。
承諾料（名義書換料など）の支払いを巡って交渉が難航したり、地主との関係が悪化していて承諾が得られなかったりすることもあります。
当社はこうした借地権・底地などの相続不動産に特化しており、4万件を超える豊富な実績をもとに、地主との交渉や権利調整をスムーズに進めます。
トラブル③：相続人が行方不明、または認知症で遺産分割協議が進まない
相続人の中に連絡がつかない行方不明者がいたり、認知症で判断能力がない方がいたりすると、遺産分割協議が成立しません。
この場合、「不在者財産管理人」や「成年後見人」を選任する家庭裁判所での手続きが必要となり、解決までに半年から1年以上の時間を要することがあります。
トラブル④：残置物が大量にある、または事故物件で一般売却が難しい
親が長年住んでいた実家には、大量の家財道具（残置物）が残されていることが一般的です。
撤去には数十万円以上の費用がかかることが多く、相続人の負担となります。
当社では、通常高額な残置物撤去等の諸費用も、売却が前提の場合全て0円（売主負担なし）で対応可能です。
相続空き家を売却するなら知っておきたい「3,000万円特別控除」
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%の税金がかかりますが、一定の要件を満たせば税金を大幅に減らせる特例があります。
これが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
制度の概要：譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
この特例を利用すると、空き家の売却益から最大3,000万円を控除できます。
例えば、売却益が2,000万円であれば、控除により課税対象額が0円となり、譲渡所得税がかかりません。
節税効果が非常に大きい制度ですので、適用可能かどうか必ず確認しましょう。
適用要件：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
主な適用要件には以下のものがあります。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること。
- 区分所有建物（マンション等）ではないこと。
- 相続開始の直前において被相続人が1人で居住していたこと。
- 相続開始から売却まで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと（空き家であること）。
- 売却代金が1億円以下であること。
制度改正：令和6年以降は「売却後の解体」も対象に拡大
以前は「売却時までに耐震リフォームを行うか、解体して更地にする」ことが要件でした。
しかし、税制改正により、令和6年（2024年）1月1日以降の売却については、売買契約後に買主が翌年2月15日までに解体や耐震改修工事を行えば適用されるように要件が緩和されました。
これにより、売主が解体費用を先行負担するリスクがなくなり、より利用しやすくなっています。
確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類提出が必要ですので、税務署や税理士へ早めに相談することをお勧めします。
相続不動産に強い不動産会社を見極める3つのポイント
相続物件の売却は専門知識を要するため、依頼する不動産会社選びが成功の鍵を握ります。
相続不動産に強い不動産会社を見極めるためのポイントは、主に以下の3点です。
- 弁護士や税理士と連携し、法的な権利調整が可能か
- 共有持分や借地権など「訳あり物件」の解決実績が豊富か
- 売却後の確定申告や節税対策までサポートがあるか
ポイント①：弁護士や税理士と連携し、法的な権利調整が可能か
相続には遺産分割や登記、税務申告など、不動産以外の専門知識が不可欠です。
センチュリー21中央プロパティーには社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書の確認が可能です。
ポイント②：共有持分や借地権など「訳あり物件」の解決実績が豊富か
一般的な仲介会社は、共有持分のみの売却や底地・借地権といった特殊な案件を敬遠する傾向があります。
こうした「訳あり物件」の取り扱い実績が豊富な会社であれば、トラブル解決のノウハウを持っており、他社で断られた物件でも解決・現金化できる可能性が高まります。
当社は、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化しており、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を誇ります。
ポイント③：売却後の確定申告や節税対策までサポートがあるか
売却して終わりではなく、その後の確定申告や納税まで見据えたサポートがあるかも重要なポイントです。
特に前述の「3,000万円特別控除」や「相続税の取得費加算の特例」などは、適用要件の判断が難しいため、専門家のサポートが受けられる会社を選ぶと安心です。
まとめ：空き家の相続問題は権利調整に強い専門家へ早めの相談を
相続した空き家を放置することは、建物の劣化を招くだけでなく、固定資産税の負担増や権利関係の複雑化といった深刻なリスクを増大させます。
大切な資産を守り、親族間の不要なトラブルを未然に防ぐためには、遺産分割協議から名義変更、そして最終的な売却までを迅速かつスムーズに進めることが、最も賢明で確実な解決策といえます。
こうした複雑な課題に対し、センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地といった「権利関係が難しい相続不動産」の解決と売却に特化した専門集団として寄り添います。
累計4万件を超える豊富なトラブル解決・売却実績に加え、社内弁護士が常駐している体制により、高度な法的助言やトラブル対応までを完全無料で提供できる点が私たちの強みです。
さらに、売主様の金銭的な不安を解消するため、通常であれば高額な費用がかかる相続登記や測量、残置物の撤去といった諸費用もすべて買主が負担いたします。
手出し資金の心配をすることなく売却の手続きを進められる環境を整えておりますので、相続した空き家の管理や処分にお悩みの方は、まずは一度、お気軽に当社へご相談ください。
相続した空き家に関してよくある質問
相続した空き家に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.相続登記が義務化されましたが、いつまでに手続きが必要ですか？
A.相続の開始を知ってから3年以内に申請する必要があります。
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
正当な理由なく3年以内に登記申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過去に相続した未登記の不動産も対象となるため、早めの手続きが必要です。
Q2.兄弟で共有名義にしている空き家でも、自分の持分だけ売却できますか？
A.はい、ご自身の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却可能です。
不動産全体を売却するには全員の同意が必要ですが、自分の所有権（持分）のみであれば、自由に売却・現金化できます。
共有者間での話し合いがまとまらない場合の解決策として有効です。
Q3.荷物が残ったままの実家（空き家）でも査定や売却は可能ですか？
A.はい、荷物が残ったままでも査定や売却は可能です。
一般的には売主が撤去して空にする必要がありますが、当社のように残置物も含めて現状のまま買い取るサービスを行っている会社もあります。
片付けの手間や費用をかけずに売却したい場合は、ぜひ当社センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
