実家などの不動産を相続したものの、住む予定がなく「空き家」として持て余している方は少なくありません。
維持管理の手間や固定資産税の負担を考え、売却して現金化したいけれど、「税金が高くて手元にお金が残らないのでは？」と不安を感じていませんか？
実は、相続した空き家の売却には、要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特例措置が用意されています。
本記事では、売却にかかる税金の種類から、利用すべき2つの特例、手取り額を最大化するためのポイントまでをわかりやすく解説します。
目次
相続した空き家の売却にかかる4種類の税金と諸費用
相続した空き家を売却する際には、以下の税金が発生します。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
- 登録免許税
- 印紙税
- 仲介手数料にかかる消費税
あらかじめどのタイミングで、どのような費用が必要になるのかを把握しておきましょう。
費用①：譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金で、もっとも金額が大きくなりやすい項目です。
売却代金そのものに課税されるのではなく、売却価格から「取得費（購入時の価格など）」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いた利益に対して税率がかけられます。
計算式は以下の通りです。
| 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） |
ここでの「取得費」は、被相続人（亡くなった方）がその不動産を購入した際の代金や仲介手数料を引き継ぐことができます。
購入時の資料が見当たらない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を用いるのが一般的です。
費用②：登録免許税
不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」や、売却時に買主へ名義を移す「所有権移転登記」の際に発生する税金です。
通常、売却に伴う所有権移転登記費用は買主が負担しますが、売却の前提となる相続登記の費用は売主（相続人）が負担しなければなりません。
また、物件に抵当権が設定されている場合は、その抹消登記の費用も必要です。
特筆すべき点として、当社センチュリー21中央プロパティーでは、売却を前提としたご依頼に限り、通常は高額な負担となりやすい相続登記費用を完全無料（0円）で対応する独自のサービスを提供しております。
これにより、本来であれば事前の準備が必要な登記費用や司法書士報酬などの初期費用を持ち出すことなく、スムーズに売却活動を開始することが可能です。
費用③：印紙税
不動産の売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。
契約書に記載される売買代金によって税額が変動します。
例えば、売却金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、令和9年3月31日までに作成される契約書であれば軽減税率が適用され、1万円となります。
郵便局などで購入し、契約時に貼付・消印します。
費用④：仲介手数料にかかる消費税
不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。
土地の売買代金自体は非課税ですが、仲介業務というサービスに対する対価である手数料は課税対象です。
売却活動にかかる測量費や解体費用、司法書士への報酬などにも消費税が含まれるため、見積もりを取る際は税込金額であるかを確認しましょう。
※なお、当社では売主様の仲介手数料は無料です。
【大幅な節税が可能！】相続空き家売却で利用すべき2つの特例
相続した空き家の売却で大きな利益が出そうな場合でも、以下の特例を利用することで税金を大幅に抑えられる可能性があります。
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
特例①：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
被相続人が一人で暮らしていた自宅（空き家）を相続し、売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
この特例が適用されれば、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税は実質0円になります。
主な適用要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること
- 区分所有建物（マンション等）ではないこと
- 相続開始直前において被相続人が一人で居住していたこと
- 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 現行の耐震基準に適合させるようリフォームするか、建物を取り壊して更地にして引き渡すこと
なお、令和6年1月1日以降の売却については、売買契約までに耐震改修や取り壊しが完了していなくても、引き渡し後の翌年2月15日までに工事が完了していれば適用対象となるよう要件が緩和されています。
特例②：相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続により取得した不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」に加算できる制度です。
取得費が増えれば、そのぶん譲渡所得（利益）が圧縮されるため、結果として譲渡所得税が安くなります。
この特例は、もともと資産価値が高く、多額の相続税を支払っている場合に特に効果を発揮します。
適用を受けるためには、確定申告が必要です。
「3,000万円控除」と「取得費加算」はどちらがお得？見極めのポイント
相続した空き家の売却に際して、「3,000万円控除」と「取得費加算」の2つの特例のうち、どちらを選択するか判断に迷った際の指針となるポイントは、以下の通りです。
- 原則として両方の特例は併用できない
- 売却益の額と相続税額によるシミュレーションが必要
- 特例の適用要件と申告期限の違いを把握する
ポイント①：原則として両方の特例は併用できない
最も注意すべき点は、「空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」は、原則として併用できない※ということです。
※被相続人の居住用財産以外の不動産についても相続税を払っている場合など、一部例外的に併用できるケースもありますが、基本的には選択制と考えましょう。
そのため、どちらを利用したほうが最終的な手取り額が多くなるかを事前に試算する必要があります。
ポイント②：売却益の額と相続税額によるシミュレーションが必要
どちらが得になるかは、「売却による利益の大きさ」と「支払った相続税の額」のバランスで決まります。
売却益が大きく、かつ支払った相続税額がそれほど多くない場合は、「3,000万円控除」を使ったほうが有利になるケースが多いです。
逆に、都心の一等地などで相続税評価額が高く、多額の相続税を納めた場合は、「取得費加算」を利用したほうが節税効果が高いこともあります。
税理士などの専門家にシミュレーションを依頼することをおすすめします。
ポイント③：特例の適用要件と申告期限の違いを把握する
「3,000万円控除」には建物の建築時期（昭和56年5月31日以前）や耐震性などの厳しい要件があります。
比較的新しい家屋であれば、そもそも3,000万円控除は使えないため、自然と「取得費加算」を検討することになります。
また、取得費加算の特例は「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内」に売却しなければならないという期限があるため、売出しのタイミングにも注意しましょう。
【節税対策とあわせて確認！】相続空き家を売却する際の3つのポイント
相続空き家をスムーズかつ有利な条件で売却するためのポイントは、主に以下の通りです。
- 更地にするか古家付きで売るかをトータルコストで判断する
- 所有期間を確認し「短期譲渡」と「長期譲渡」の税率差を知る
- 複数人で相続する場合は「換価分割」でトラブルを防ぐ
ポイント①：更地にするか古家付きで売るかをトータルコストで判断する
3,000万円控除を利用するために「更地渡し」を検討するケースは多いですが、解体費用は高額になりがちです。
解体費が控除による節税額を上回ってしまっては本末転倒です。
また、古家付きのまま「古民家」としての需要が見込める場合や、買主がリフォーム前提で探している場合もあります。
解体ありきで考えず、市場のニーズとトータルコストを比較して判断しましょう。
例えば、センチュリー21中央プロパティーでは、一級建築士による無料の住宅診断（ホームインスペクション）を実施しており、建物の状態を正確に把握した上で、現状のまま好条件で売却できるかどうかの判断をサポートしています。
ポイント②：所有期間を確認し「短期譲渡」と「長期譲渡」の税率差を知る
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%（所得税15% ＋ 住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%（所得税30% ＋ 住民税9%）
※復興特別所得税は考慮していません。
相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から引き継ぐことができます。
親が長年住んでいた家であれば、相続してすぐに売っても「長期譲渡」の低い税率が適用されるのが一般的です。
念のため、登記簿謄本で取得日を確認しておきましょう。
ポイント③：複数人で相続する場合は「換価分割」でトラブルを防ぐ
兄弟姉妹など複数人で空き家を相続する場合、共有名義のまま保有し続けるのはリスクが高いです。
意見の不一致で売却できなくなったり、次の相続で権利関係がさらに複雑化したりする恐れがあります。
そこでおすすめなのが、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人の持分に応じて分ける「換価分割」です。
遺産分割協議書に「換価分割する」旨を明記し、窓口となる代表者を決めておくことで、スムーズに売却手続きを進められます。
相続不動産に強い不動産会社を選ぶ3つのポイント
相続した空き家の売却は、通常の不動産売却とは異なり、税務知識や法的な手続きへの理解が求められます。
相続不動産に強い不動産会社を選ぶポイントは、以下の3点です。
- 相続税や権利関係に詳しい専門家（税理士・司法書士）と連携しているか
- 売却にかかる経費や税引き後の手取り額を明確に試算してくれるか
- 空き家の管理や荷物撤去までワンストップで対応できるか
ポイント①：相続税や権利関係に詳しい専門家（税理士・司法書士）と連携しているか
特例の適用可否や遺産分割協議のサポートなど、不動産会社の担当者レベルでは判断が難しい問題も多々あります。
社内に専門家がいる、あるいは税理士や司法書士と密に連携している会社であれば、法的な裏付けのあるアドバイスが受けられ、手続きのミスも防げます。
特にセンチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が常駐する独自の体制を整えており、法務の視点からの的確な助言や契約書の細密なチェック、さらには売却後のアフターフォローまでを迅速に行えるのが大きな強みです。
加えて、提携する司法書士や税理士とも緊密に協力し、相続登記から遺産分割協議書の作成といった煩雑な実務を一気通貫で代行できるため、お客様は窓口を一本化して安心してお手続きを進めていただけます。
ポイント②：売却にかかる経費や税引き後の手取り額を明確に試算してくれるか
「高く売れます」という査定額だけで判断するのは危険です。
重要なのは「最終的にいくら手元に残るか」です。
当社、センチュリー21中央プロパティーでは、この「手残りの最大化」を最優先に考えた提案を行っています。
一般的な仲介手数料や弁護士費用のみならず、通常は売主様が重い負担を負うことになる相続登記費用、測量費用、そして残置物撤去費用なども含めて、完全無料（0円）での対応が可能です。
売却に伴う持ち出し資金や経費を徹底的に抑えることで、お客様の手元に残る現金を最大限に高めるサポートをお約束いたします。
ポイント③：空き家の管理や荷物撤去までワンストップで対応できるか
遠方の実家を相続した場合、売却に至るまでの草むしりや換気などの維持管理は、所有者にとって精神的・肉体的な負担となりがちです。
さらに、室内に残された大量の家財道具の撤去や測量、解体を行うには、それぞれの専門業者を個別に探して手配する必要があり、その手間は計り知れません。
センチュリー21中央プロパティーなら、これら面倒な手続きや業者手配のすべての窓口を一本化し、売却の準備から引き渡しまでをワンストップで完結させることが可能です。
相続登記や遺産分割協議といった法的手続きも含め、あらゆる業務を一気通貫で代行するため、お客様は煩雑な実務に追われることなく、最短ルートでの売却を実現できます。
まとめ：相続空き家の売却は税金と手取り額を考慮した総合的な判断を
相続した空き家の売却には、譲渡所得税をはじめとする税金がかかりますが、「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」をうまく活用することで、手元に残るお金を最大化できます。
ただし、特例には複雑な適用要件や期限があり、物件の状況や相続人の事情に合わせて最適な選択をすることが肝心です。
センチュリー21中央プロパティーは、相続不動産に特化した専門仲介会社です。
共有持分や借地権・底地などの複雑な案件も含め、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を誇ります。
不動産鑑定士とAIによる精緻な査定に加え、権利関係の整理や経費削減のノウハウを駆使して、売主様の「トータルでの手取り額を最大化」することに徹底的にこだわっています。
「税金のことがよくわからない」「手続きが面倒で放置してしまっている」という方も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
相続した空き家の売却に関してよくある質問
相続した空き家の売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.空き家を売却せず放置すると税金はどうなりますか？
A.固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。
倒壊の危険や衛生上の問題があるとして自治体から「特定空家等」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税額が1/6になる軽減措置）が解除されます。
結果として、固定資産税が従来の約6倍、都市計画税が約3倍に跳ね上がる可能性があります。
Q2.特例を受けるためにはいつまでに売却すればいいですか？
A.特例の種類によって期限が異なります。
「3,000万円特別控除」は、相続開始があった日（被相続人が亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
「取得費加算の特例」は、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内です。
期限を1日でも過ぎると適用されないため、余裕を持ったスケジュールで動くことが大切です。
Q3.亡くなった親が老人ホームに入居していた場合も3,000万円控除は使えますか？
A.一定の要件を満たせば適用可能です。
平成31年度の税制改正により、被相続人が要介護認定を受けて老人ホーム等に入居していた場合でも、以下の要件を満たせば「居住用」とみなされるようになりました。
- 入居直前までその家屋に居住していたこと
- 入居後、家屋が他の用途（賃貸や親族の居住など）に使われていないこと
- 入居時に家財道具などを持ち出し、空き家の状態になっていたこと（生活拠点が完全に移っていたこと）
細かな判定が必要になるため、必ず税理士等の専門家に確認してください。
