相続した実家が空き家になった際、誰もが直面するのが「税金」の問題ではないでしょうか。
「いくらかかるのか」「払えない場合はどうなるのか」といった不安を抱える方は少なくありません。
放置すれば固定資産税が跳ね上がるリスクもあるため、正しい知識と早めの対策が不可欠です。
本記事では、相続した空き家にかかる税金の仕組みや計算方法、負担を大幅に減らす特例措置について分かりやすく解説します。
目次
そもそも相続した空き家に税金はかかる？基礎控除の仕組み
実家などの不動産を相続したからといって、必ずしも全員に相続税が発生するわけではありません。
まずは、ご自身のケースで課税対象になるかどうかを判断するための基礎控除について理解を深めましょう。
相続税は、受け取った遺産の総額がこの基礎控除額を超えた場合にのみ発生します。
基準値の算出：基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算する
相続税が発生するかどうかのボーダーラインとなる基礎控除額は、以下の計算式で求められます。
| 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数） |
例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の計3人だった場合、計算は以下の通りです。
3,000万円 ＋ （600万円 × 3人） ＝ 4,800万円
この場合、空き家を含む全ての相続財産の合計額が4,800万円を超えなければ、相続税は一切かかりません。
課税の判定基準：遺産総額が基礎控除額以下なら申告・納税は不要
遺産総額には、不動産だけでなく預貯金や株式、生命保険金（非課税枠を除く）なども含まれます。
これらを合計した金額が、先ほど計算した基礎控除額以下であれば、税務署への申告や納税の手続きは不要です。
ただし、不動産の評価額は売却価格（時価）ではなく、独自のルールで算出された相続税評価額を用いる点に注意しましょう。
【相続税だけじゃない！】空き家にかかる3種類の税金
相続不動産に関連する税金は、タイミングによって以下の3つに分類されます。
- 相続した時点で発生する「相続税」
- 所有しているだけで毎年かかる「固定資産税・都市計画税」
- 売却して利益が出た時にかかる「譲渡所得税」
それぞれの税金が発生する時期や性質を把握しておくことが、資金計画を立てる上で欠かせません。
税金①：相続した時点で発生する「相続税」
被相続人が亡くなり、財産を取得したタイミングで課されるのが相続税です。
前述の通り、遺産総額が基礎控除を超えた場合にのみ、その超えた部分に対して課税されます。
申告と納税の期限は相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められており、期限を過ぎると延滞税などのペナルティが発生しかねません。
税金②：所有しているだけで毎年かかる「固定資産税・都市計画税」
空き家であっても、不動産を所有している限り毎年1月1日時点の所有者に対して課税され続けます。
- 固定資産税：すべての不動産所有者が対象
- 都市計画税：市街化区域内に不動産を持つ人が対象
たとえ誰も住んでいなくても、建物が存在する限り支払い義務が生じるため、長期間の放置は維持費の負担増に直結します。
また、納税通知書は通常、春ごろに自治体から届きます。
税金③：売却して利益が出た時にかかる「譲渡所得税」
相続した空き家を売却し、利益（譲渡所得）が出た場合に発生するのが譲渡所得税です。
これは売却代金そのものにかかるのではなく、売却益に対して所得税と住民税が課税される仕組みです。
売却価格から、その不動産を取得した際にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
先代が購入した当時の価格が不明な場合、売却価格の5％を取得費として計算する概算取得費が適用されるため、税額が高くなりやすい傾向があります。
空き家の相続税評価額を算出する2つの計算方法
相続税を計算する際、現金は額面通り評価されますが、不動産は評価額を算出して価値を決定します。
一般的に、この評価額は市場での売買価格（実勢価格）よりも低くなる傾向があり、これが「不動産相続が節税になる」と言われる理由の一つです。
土地の評価：「路線価方式」または「倍率方式」を利用する
土地の評価方法は、その土地が面している道路に価格が設定されているかどうかで決まります。
- 路線価方式：市街地などで道路に「路線価」が定められている場合に使用します。「路線価 × 土地面積」で概算を出し、形状による補正を行って算出します。
- 倍率方式：路線価が定められていない郊外や農村部などで使用します。「固定資産税評価額 × 地域ごとの評価倍率」で計算します。
建物の評価：「固定資産税評価額」と同額になる
建物の相続税評価額は、非常にシンプルです。
毎年送られてくる固定資産税の納税通知書（課税明細書）に記載されている固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額として採用されます。
一般的に、建築費の50％〜70％程度になることが多く、老朽化が進んでいる空き家であれば、さらに低い評価額になるケースもあります。
【知らないと損をする！】空き家の税金対策で使える2つの特例
相続した空き家に関する税負担は決して軽くありませんが、条件を満たすことで税額を大幅に抑えられる、以下の特例制度が存在します。
- 土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」
- 売却益から最大3,000万円引ける「空き家特例」
特例①：土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」
被相続人が住んでいた自宅の土地を相続する場合、一定の要件を満たすことで、330平米までの部分について評価額を80％減額できる制度です。
例えば、評価額が5,000万円の土地であれば、1,000万円として評価されるため、相続税を大幅に圧縮できます。
ただし、相続人が「同居していた親族」や「持ち家を持っていない親族（家なき子）」であるなど、適用には細かい要件が設定されています。
空き家になってしまうケースでも、要件に合致するかどうか税理士等の専門家に確認することをおすすめします。
特例②：売却益から最大3,000万円引ける「空き家特例」
正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
相続した空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
この特例を使えば、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税がかからないことになります。
主な適用要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で暮らしていたこと
- 耐震リフォームを行うか、解体して更地にしてから引き渡すこと
- 売却代金が1億円以下であること
【放置は危険！】空き家を持ち続ける3つの金銭的リスク
「売るのも手間だし、とりあえずそのままにしておこう」と考えるのは非常に危険です。
相続した空き家を放置することには、以下のようなリスクが存在します。
- 固定資産税が最大6倍になる「特定空家」への指定
- 建物の老朽化による資産価値の下落
- 近隣トラブルや損害賠償請求の発生
リスク①：固定資産税が最大6倍になる「特定空家」への指定
自治体から「倒壊の恐れがある」「衛生上有害」などと判断され特定空家に指定されると、土地にかかる固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されます。
その結果、固定資産税が従来の最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がる可能性があります。
法改正により、管理不全な状態であれば特定空家の前段階である「管理不全空家」としても指導対象となるため、早急な対応が求められます。
リスク②：建物の老朽化による資産価値の下落
人が住まなくなった家は、換気が行われないことで急速に傷みます。
雨漏りやシロアリ被害が発生すれば、建物としての価値がゼロになるだけでなく、解体費用の負担が重くのしかかることになります。
不動産は売り時を逃すと、時間の経過とともに資産価値が目減りしていくのが一般的です。
リスク③：近隣トラブルや損害賠償請求の発生
老朽化した瓦や外壁が崩落して通行人に怪我をさせたり、庭木が隣家に越境したりすることで、近隣トラブルに発展するケースが後を絶ちません。
万が一、第三者に損害を与えてしまった場合、所有者である相続人は多額の損害賠償責任を負うことになります。
管理が行き届かない空き家は、放火や不法投棄のターゲットにもなりやすく、治安悪化の原因としても問題視されています。
相続した空き家を賢く売却するための5つのステップ
相続した空き家を賢く売却するための手順は、以下の通りです。
- 遺産分割協議を行い相続登記（名義変更）を済ませる
- 不動産会社に査定を依頼し市場価値を把握する
- 適用できる税金の特例や控除を確認する
- 媒介契約を締結し売却活動を開始する
- 売却完了後に確定申告を行う
Step1.遺産分割協議を行い相続登記（名義変更）を済ませる
まずは遺言書の有無を確認し、相続人全員で遺産分割協議を行います。
「誰が空き家を相続するか」が決まったら、法務局で不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記を行います。
現在は相続登記が義務化されており、売却活動を始める上でも登記完了は必須条件です。
センチュリー21中央プロパティーでは、売却を前提とした場合に限り、司法書士や税理士等の専門家と連携し、相続登記や遺産分割協議などの煩雑な手続きを一気通貫で代行するサービスも提供しています。
Step2.不動産会社に査定を依頼し市場価値を把握する
名義変更の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼しましょう。
インターネット上の簡易査定だけでなく、実際に現地を訪問してもらう「訪問査定」を受けることで、より正確な市場価値や売却の難易度を把握できます。
この際、相続不動産の取り扱いに慣れた会社を選ぶことが、スムーズな売却への近道です。
当社では、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定の提示が可能です。
Step3.適用できる税金の特例や控除を確認する
前述した「空き家特例（3,000万円特別控除）」など、利用できる特例がないか確認します。
特例を利用するためには「いつまでに売却しなければならないか」「解体が必要か」といった条件があるため、売却戦略を立てる段階で考慮しておく必要があります。
必要に応じて税理士等の専門家に相談すると安心です。
Step4.媒介契約を締結し売却活動を開始する
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
売却活動では、内覧対応や購入希望者との条件交渉などが発生しますが、信頼できる不動産会社であればこれらのプロセスを全面的にサポートしてくれます。
空き家の場合は、室内の残置物撤去や、場合によっては解体の見積もり取得なども進めていきます。
一般的に残置物撤去には数十万円以上の費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーなら、残置物撤去や測量等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応いたします。
Step5.売却完了後に確定申告を行う
無事に売買契約が成立し、引き渡しが完了したら終わりではありません。
売却によって利益が出た場合や、特例を利用して税金を控除したい場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
この手続きを忘れると、せっかくの特例が適用されず、無申告加算税などのペナルティを受ける恐れがあるため注意しましょう。
相続不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ3つのポイント
相続した空き家の売却は、通常の不動産売却よりも複雑な権利関係や税務知識が絡むため、パートナーとなる不動産会社選びが極めて重要です。
相続不動産の売却に強い不動産会社を選ぶポイントは、主に以下の3点です。
- 弁護士・税理士と連携し「複雑な権利関係」を整理・解決できるか
- 共有持分・借地権・底地など「特殊な物件」の取り扱い実績が豊富か
- 安値になる買取ではなく「仲介」で高く売却する販売力があるか
ポイント①：弁護士・税理士と連携し「複雑な権利関係」を整理・解決できるか
相続不動産は、遺産分割協議が難航したり、境界が曖昧だったりと、法的なトラブルを抱えているケースが少なくありません。
弁護士や税理士との連携体制がある会社であれば、法的な観点からのアドバイスを受けながら、ワンストップで問題を解決に導くことが可能です。
特に当社においては、社内弁護士が常駐する独自の体制を構築しています。
法的な助言から契約書の細密な精査に至るまで、常に高度な専門性を担保しながらお手続きを進めることが可能です。
ポイント②：共有持分・借地権・底地など「特殊な物件」の取り扱い実績が豊富か
「兄弟で共有名義になっている」「借地権付き建物である」といった特殊な事情がある場合、一般的な不動産会社では取り扱いを敬遠されることがあります。
こうした「訳あり物件」や権利関係が複雑な物件の解決実績が豊富な会社であれば、ノウハウに基づいた適切な提案が期待できます。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化し、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
ポイント③：安値になる買取ではなく「仲介」で高く売却する販売力があるか
不動産会社による「買取」は現金化が早い反面、市場価格の7割程度まで価格が下がる傾向にあります。
少しでも手元に残る現金を多くするためには、一般の買主を見つける「仲介」での売却を目指すべきです。
独自の顧客ネットワークや入札制度など、高値で売却するための具体的な戦略を持っている会社を選びましょう。
当社では、「センチュリー21」グループが誇る世界最大級の不動産ネットワークと、約1,000名の投資家による独自の「オークションシステム」により、市場で敬遠されがちな相続不動産でも最高値での売却が可能です。
まとめ：空き家の税金対策は「早期売却」と「特例活用」が鍵
相続した空き家にかかる税金やリスクについて解説してきました。
無駄な出費を抑えるためには、相続税や固定資産税の仕組みを正しく理解し、特例を賢く活用することが効果的です。
特に、放置期間が長引くほど建物の劣化や特定空家指定のリスクが高まるため、早期の売却検討が解決への第一歩となります。
もし売却や手続きにお悩みなら、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化し、累計4万件以上の解決実績を持つ「センチュリー21中央プロパティー」にお任せください。
当社には相続不動産に詳しい社内弁護士が常駐しているため、法律相談から契約書の確認、売却後のトラブル対応まで、いつでもスムーズに対応可能。
さらに、相談料や仲介手数料のほか、相続登記、測量、残置物撤去にかかる高額な諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応可能です。
「税金が心配」「何から手をつければいいか分からない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
相続した空き家の税金に関してよくある質問
相続した空き家の税金や売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.ボロボロの空き家でも解体せずに売却できますか？
A.はい、現状有姿（そのままの状態）での売却も可能です。
「古家付き土地」として売り出すことで、買主が解体費用を負担する代わりに土地代を安く購入するケースや、リフォーム前提で購入するケースがあります。
解体費用の持ち出しが難しい場合でも、まずはそのままの状態で査定を受けることをお勧めします。
Q2.相続税が払えない場合は不動産を物納できますか？
A.物納は可能ですが、要件は非常に厳しく設定されています。
延納（分割払い）によっても金銭での納付が困難な場合に限り認められますが、境界が確定していることや抵当権が設定されていないことなど、厳しい条件をクリアする必要があります。
まずは売却して現金化し、納税資金に充てるのが一般的です。
Q3.3,000万円特別控除（空き家特例）には適用期限がありますか？
A.はい、適用期限があります。
現行の制度では、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされています。
また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるなど、期間制限があるため注意が必要です。
