相続税は、多くの人にとって一生に数回しか経験しない大きな問題です。
特に都市部に不動産を所有している場合、予期せぬ相続税負担に驚くケースも少なくありません。
また、2024年からは生前贈与のルールが厳格化されるなど、制度の転換期を迎えています。
本記事では、相続税対策の基本から不動産を活用した節税術や節税の落とし穴、相続税の資金確保の方法まで徹底解説します。
目次
相続税対策の基本｜2024年以降の法改正も踏まえて
相続税対策を始める前に、まずは「自分に相続税がかかるのか」「かかるとしたらいくらなのか」という基本を押さえる必要があります。
この章では、相続税対策の基本として次の2点を解説します。
- 相続税がかかるかどうかの判断基準（基礎控除の計算）
- 【最新】生前贈与のルール変更（7年以内の持ち戻し）
相続税がかかるかどうかの判断基準（基礎控除の計算）
相続税は、亡くなった人の遺産総額が「基礎控除額」を超えた場合にかかる税金です。基礎控除額は以下の数式で算出されます。
| 基礎控除額＝3,000万円+（600万円×法定相続人※の数） ※配偶者や子、父母、兄弟など |
例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の計3人の場合、基礎控除額は3,000万円+（600万円×3人）＝4,800万円となります。
遺産総額がこの金額を下回れば、相続税の申告も納税も不要です。
【最新】生前贈与のルール変更（7年以内の持ち戻し）
2024年1月から、生前贈与に関するルールが大きく変わりました。
これまでも、「亡くなる前3年以内」の贈与は相続財産に加算（持ち戻し）されるルールがありましたが、この期間が 「7年」 に段階的に延長されます。
| 項目 | 2023年まで | 2024年以降（順次移行） |
| 生前贈与の加算期間 | 亡くなる前3年以内 | 亡くなる前7年以内 |
| 影響 | 直前の贈与での節税が有効 | より早い段階からの対策が必要 |
この改正により、「相続が近くなってから慌てて現金を贈与する」という手法の節税効果が薄れました。
その分、時間の経過に左右されにくい「不動産を活用した対策」の重要性が増しています。
不動産を活用した「賢い」相続税対策
相続税対策において不動産が選ばれる最大の理由は、「時価（市場価格）」と「相続税評価額」の差にあります。
ここでは、不動産を活用した相続税対策を、次の3つの視点から解説していきます。
- 現金よりも不動産で持つ方が節税になる理由
- 小規模宅地等の特例で評価額を最大80%カット
- 貸付用不動産（アパート経営など）による評価減
①現金よりも不動産で持つ方が節税になる理由
現金1億円を相続する場合、相続税の金額を決める基準となる「評価額」は10割（＝そのまま1億円）です。
しかし「1億円で不動産を購入した」場合、評価額は時価の7割〜8割程度にまで下がります。
さらに、建物であれば時価の5割〜6割程度になることも珍しくありません。
この理由から、不動産は相続税対策のメインとして扱われることが多いのです。
②小規模宅地等の特例で評価額を最大80%カット
不動産対策の目玉とも言えるのが 、「小規模宅地等の特例」 です。
これは、亡くなった人が住んでいた土地などを相続人が引き継ぐ際、次の要件を満たせば土地の評価額を劇的に減額できる制度です。
▼小規模宅地等の特例の要件
- 特定居住用宅地等：自宅の土地（330㎡まで）の評価額を80%減額
- 貸付事業用宅地等： アパート・駐車場等の土地（200㎡まで）の評価額を50%減額
特に効果が大きいのは「自宅」のケースで、配偶者なら無条件・同居親族ならそのまま住み続けるなどの条件を満たせば、土地の評価額が8割もカットされます。
例えば、この特例を使えば1億円の評価額の自宅敷地が2,000万円の評価で済むことになり、極めて強力な節税効果を発揮します。
なお、この特例は土地に適用されるものであり、建物の評価額には適用されないためその点は注意しましょう。
③貸付用不動産（アパート経営など）による評価減
不動産を他人に貸し出す（アパート・マンション経営）ことで、さらに評価額を下げることができます。
これは、その不動産の借主の権利（借地権・借家権）が保護されており、貸主（＝土地の所有者）であっても自由に処分できない分の価値を差し引くという考え方に基づくものです。
具体的な減額率は立地や物件の入居率などにより異なりますが、上に挙げた小規模宅地等の特例と併用できれば、大きな節税効果を期待できます。
【警告】節税ばかりを優先して不動産トラブルを招くケース
ここまでは「節税のメリット」をお伝えしましたが、節税を優先しすぎた結果取り返しのつかないトラブルに陥ったというケースも存在します。
この章では、節税に関わる不動産トラブルとして次の3つのケースをご紹介します。
- 1. 節税のために「共有名義」にした結果、売却できなくなる
- 2. 納税資金のために不動産を急ぎ売りし、買い叩かれる
- 3. 地方の「負動産」を相続し、維持費と税金だけが残る
ケース①節税のために「共有名義」にした結果売却できなくなる
相続税の基礎控除内に収めるために、一つの不動産を複数の相続人で「共有名義」にすることがありますが、これは将来的な揉め事の火種になります。
共有名義の不動産は、売却や大規模な増改築・賃貸物件としての活用の際に「共有者全員の同意」を必要とするためです。
不動産の活用を巡って共有者同士の意見が対立した場合、不動産は誰も手出しできず塩漬けになります。
さらに、相続により世代交代が進むことで共有者が子や孫の代まで増え、最終的には誰が権利者か分からなくなる「所有者不明土地」となることも珍しくありません。
そうなってしまうと解決は困難で、結局は相続税の負担以上の時間的・金銭的なコストを負うことになるのです。
ケース②納税資金のために不動産を買い叩かれる
不動産は節税には有利ですが、換金性が低いのが弱点となることもあります。
相続税は原則として「現金一括納付」です。
そのため、遺産が不動産ばかりで手元に現金がない場合、納税期限（10ヶ月）に間に合わせることを目的として、相場よりも大幅に安い価格で不動産を売却するケースもあります。
これは、「相続税は減ったけど売却価格が低くて結局マイナスになった」という本末転倒なパターンです。
ケース③地方の「負動産」を相続して維持費と税金だけが残る
「評価額が低いから」と地方の広大な山林や古い実家を相続対策に組み込む方がいますが、これも危険です。
売却できない不動産は、固定資産税や管理費・除草費用などのコストを垂れ流し続ける 「負動産」 と化します。
一度の節税のためだけに子や孫の世代まで負の遺産を引き継がせることになり、親族間での押し付け合いに発展することも少なくありません。
共有持分や借地権を売却して納税資金を確保する方法は？
先述の通り、相続税は原則として現金一括納付が義務付けられているため、相続した不動産を売却して資金を確保するケースは数多く存在します。
しかし、共有持分（複数人での共有名義）や借地権といった他社が絡む不動産の場合は、活用の制限が大きく買い手がつきづらいのが実情です。
そのため、単独の所有権でなく持分や借地権の不動産しかお持ちでない場合は、当社のような専門の不動産仲介業者にお任せいただくのが最も確実な選択となります。
- 共有持分のみの売却
「兄弟と意見が合わず、土地全体を売ることができない」という場合でも、ご自身の持分のみを買い取ることが可能です。他の共有者に知られることなく手続きを進め、速やかに納税資金を確保できます。 - 借地権・底地の整理
地主との交渉が必要な借地権の売却は、専門知識がないと不当に安く買い叩かれたり、承諾が得られず頓挫したりします。仲介業者が間に入り、地主との円満な合意形成を図ることで、資産価値を最大限に引き出した売却を実現します。
センチュリー21中央プロパティーでは、独自のオークション形式で最高値の買主様を仲介することで、売主様のお手元に残る現金を最大化しています。
相談は無料ですので、「相続税の資金が必要だけど持分 / 借地権しか持っていない」という方はぜひお気軽にご連絡ください。
まとめ
2024年以降の相続税対策は、生前贈与のルール改正によりこれまで以上に「不動産の賢い活用」が鍵を握ります。
しかし、節税だけに目を奪われると、共有名義のトラブルや納税資金不足といった罠に陥るリスクもあります。
「実家を共有で相続することになりそう」「相続税を払う現金が足りないかもしれない」といった不安をお持ちの方は、ぜひ一度、複雑な不動産問題のスペシャリストであるセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
資産と家族の未来を守るための最適な解決策をご提案いたします。
