親から実家や土地を引き継ぐ際、多くの人が直面するのが「誰の名義にするか」という問題です。特に兄弟姉妹が複数いる場合は、「とりあえず平等に分けよう」と共有名義で相続登記を行うケースが少なくありません。
しかし、安易な共有名義は将来的に大きなリスクとなる可能性が高く、2024年4月から始まった相続登記の義務化によってその懸念はさらに増大しています。
本記事では、共有名義の仕組みから深刻なデメリット、義務化後に注意すべきポイントなど、不動産実務の視点から徹底解説します。
目次
相続登記の「共有名義」とは？
相続登記における「共有名義」とは、一つの不動産を複数の相続人で所有し、それぞれの所有権の割合を「持分」として登記することを指します。
例えば、父が亡くなって母と2人の子どもが実家を相続する場合、民法の定め通りに「母：持分2分の1、長男：持分4分の1、長女：持分4分の1」といった割合で一つの不動産を共有します。
この際注意したいのは、不動産そのものを物理的に切り分けてそれぞれの所有物とするのではなく、あくまで「共有者それぞれが不動産全体に対する所有権の割合を持つ」という状態になることです。
不動産が共有名義で相続される背景は？
後述しますが、不動産を共有名義で相続することには大きなリスクがあります。にも関わらず共有名義での相続が選ばれるのには、次のような背景があるためです。
- 遺産分割協議がまとまらない
誰が不動産を継ぐか決められず、一旦法律通りの割合で登記して場を収めるため。 - 公平に分けたい
不動産以外に目立った資産がなく、特定の誰かが相続すると不公平感が出るため。 - スピードを重視して法定相続分※で登記
2024年の相続登記義務化を意識し、期限に間に合わせるために深く考えず共有名義で申請してしまうため。
※被相続人（財産を遺す人）との続柄で決まる財産の取り分
次章では、実際に共有名義にはどのようなリスクがあるのかを解説していきます。
【重要】不動産を共有名義で相続するデメリットと将来のリスク
不動産を共有名義で相続登記することには、次の4つのデメリットがあります。
- 自由に売却・リフォームができない
- 「数次相続」による権利の細分化
- 税金や維持管理費の負担を巡るトラブル
- 共有者の行方不明・認知症リスク
デメリット①自由に売却・リフォームができない
共有名義の最大の問題は、「自分の所有物であるにも関わらず、売却や活用を自分で決められない」という点です。
民法上、共有名義の不動産に対して各共有者が行える行為には、以下の制限がかかります。
| 行為 | 具体例 | 必要な同意 |
| 保存行為 | ・破損部分の修繕（屋根の雨漏りなど） ・不法占有者に対する明渡請求 ・固定資産税などの支払い など | 他の共有者の同意なく行える |
| 管理行為 | ・短期の賃貸借契約の締結 ・共有不動産の利用方法の変更 ・管理者の選任・解任 など | 共有者の持分割合の過半数の同意が必要 |
| 変更行為 （軽微な変更） | ・外壁や屋根の形状の変更を伴わない修繕 ・砂利道のアスファルト塗装 ・植樹伐採 など | |
| 変更・処分行為 （大規模な変更） | ・建物の取り壊しや大規模な増改築 ・不動産全体の売却 ・抵当権の設定 など | 共有者全員の同意が必要 |
上の表に照らし、相続した不動産の建て替えや売却を検討しても、一人でも反対する親族がいればその不動産は何もできません。
共有者同士で不動産の売却・活用を巡って意見が対立することは非常に多く、親族間の関係性を著しく悪化させる直接の原因になります。
デメリット②「数次相続」による権利の細分化
共有名義を放置したまま時間が経過し、共有者の一人が亡くなると、その人の持分はさらにその配偶者や子供たちに引き継がれます（これを「数次相続」といいます）。
例えば、2分の1の持分を所有する共有者に2人の子どもがいる場合、その共有者が亡くなれば原則として2人の子どもに半分ずつ（＝4分の1ずつ）の持分が相続されます。
次の世代でも、またその次の世代でも、持分は同じように細分化され、共有者を増やしながら相続されていくのです。
こうした相続が続くことで、最終的には共有者は数十人以上にも膨れ上がってしまい、不動産全体の売却や活用に必要な共有者全員の同意は到底得られなくなります。
こうした経緯を経て、最終的には不動産全体が「塩漬け」状態となってしまうのです。
デメリット③税金や維持管理費の負担を巡るトラブル
相続した不動産を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税といった税金は毎年必要になり、また場合によっては建物の修繕費も必要になります。
これらのコストは、原則として持分割合に応じて共有者全員が負担することになりますが、中には「もったいなくてお金を払いたくない」という共有者も出てきます。
その分の費用は別の共有者が肩代わりすることになるのですが、当然肩代わりした側には「なぜこちらが払わなければいけないのか」という強い不満が募ります。
こうした状況が積み重なり、共有者同士の関係性を急速に悪化させていくのです。
また、相続した家が空き家になった場合は、お金だけでなく清掃や草取りといった手間もトラブルの原因になります。
デメリット④共有者の行方不明・認知症リスク
共有者の一人が認知症になり判断能力を失うと、共有している不動産の売却や大規模修繕の同意が得られなくなります。
また、連絡が取れない「行方不明者」が出た場合も同様です。
近年は、このリスクによって身動きが取れなくなるケースが急増しています。
いずれのケースでも、裁判所の手続きに基づく法的手段で解決することは可能ですが、そのためには多大な金銭的・時間的コストが必要となるため、共有者全員が重い負担を背負うことになります。
共有名義で相続登記をするメリット
前章でお伝えした通り、共有名義は多くのリスクを抱える状態ですが、以下のようなメリットも存在します。
- 公平性を保てる
不動産は現金と違い物理的に分けることが難しいが、共有名義にすれば「100分の1」「1000分の1」といった細かい単位まで権利を割り振れるため、形式上の公平性を担保できる。 - 相続手続きの手間を省ける（全員が売却で合意している場合）
相続人全員が「相続直後に不動産全体を売却する」という意見で合意している場合、法定相続分に則った共有名義で相続すれば、「誰か1人の名義で相続する」という手続き上の手間を省ける。 - 資金調達の負担軽減
特定の相続人が1人で不動産を継ぐ場合、他の相続人に対して「代償金」を支払う必要があるが、手元に現金がない場合はあえて共有名義にすることでその支払いを後回しにできる。
ただし、これらは「売却」や「いずれ1人の名義に変更する」などの出口戦略が決まっている場合に限っていえるメリットであり、不動産の共有名義を続けること自体は原則的にリスクが高い状態であることには留意しましょう。
相続登記の義務化による影響
不動産登記法の改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化された影響について、次の2つの視点から解説します。
- 期限は3年以内
- 「とりあえず共有名義」の罠
①期限は3年以内
2024年の法改正により、相続登記は「不動産を相続したことを知った日から3年以内」に行わなければならないと定められました。
正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月以前に発生していた相続についても遡って対象となるため注意が必要です。
②「とりあえず共有名義」の罠
先述の通り、「義務化の期限が迫っているから」「遺産分割協議がまとまらないから」といった理由で、法定相続分での共有名義で相続登記のまま共有名義をするケースは多いものです。
しかし、一度共有名義で登記してしまうと、後から単独名義に変更（更正登記や持分移転）するには再び多額の登録免許税や手間がかかります。
義務化を逃れるためだけの「とりあえず共有」は、将来の世代に「負の遺産」を押し付ける行為になりかねません。
共有名義での相続登記の手続き・必要書類
ご紹介したようなリスクを踏まえ、あえて売却や将来的な名義の一本化を見越して共有名義での相続を選択する場合は、次の4つのステップで相続手続きを行います。
- 遺産分割協議： 共有者全員で持分割合を決定し、協議書を作成する。
- 書類作成・収集： 法務局へ提出する書類一式を揃える。
- 法務局へ申請： 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請（オンライン申請も可能）。
- 登記完了： 登記識別情報（いわゆる権利証）が発行される。
なお、これらの書類作成や収集・申請手続きには専門的な知見やスキルを必要とする場面が多く、素人には難しいものが多いため、司法書士に依頼して全て一任するのが一般的な方法です。
共有名義での相続に必要な書類は、以下の通りです。
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
| 被相続人の除籍謄本等 | 市区町村役場 | 出生から死亡までの連続したもの |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村役場 | 現在のもの |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村役場 | 遺産分割協議書に使用 |
| 遺産分割協議書 | 自作 | 全員の署名・実印が必要 |
| 固定資産評価証明書 | 都税事務所・役場 | 登録免許税の算出に必要 |
| 住民票の写し | 市区町村役場 | 新しく名義人になる人のもの |
共有名義を避けるための3つの分割方法
ここまでご紹介してきたようなトラブルを未然に防ぐには、やはり共有名義での相続そのものを避けるのが最も効果的です。
以下で、共有名義での不動産相続を避けるための有効な遺産分割方法をご紹介します。
- 換価分割
- 代償分割
- 現物分割（土地のみの場合）
方法①換価分割
換価分割は、不動産全体を売却した代金を相続人全員で分け合う方法です。
金銭的なメリットは最も大きく、相続人全員が現金を公平に手にすることができるため、相続後に家が空き家になる場合には特に有効な手段といえます。
不動産を手放すことにはなってしまうものの、その後の維持管理の費用負担や手間から解放されることも大きな利点です。
方法②代償分割
代償分割は、相続人のうち特定の1人が不動産を単独で相続し、他の相続人に「代償金」を支払う方法です。
不動産を「活用したい人」と「現金化したい人」の利害が一致するため、実現すれば後腐れがなく非常に円満に分割できる手段といえます。
代第受け継いできた不動産を一族として残せるという点で、心理的なハードルも低い分割方法です。
方法③現物分割（土地のみの場合）
土地を物理的に分割（＝分筆）し、相続人全員で分ける方法です。
分筆後は各共有者の単独所有となるため、売ることも活用することも各々の自由に行えます。
ただし、家などの建物は物理的に分割することが難しいため、現物分割は実質的に相続する不動産が「土地のみ」の場合に用られる手段です。
すでに共有名義で相続してしまった場合の解決策
最後に、すでに共有名義で不動産を相続してしまっている場合の解決策として、次の3つの手段をご紹介します。
- 他の共有者への持分売却
- 共有物分割請求（裁判所を通じた解決）
- 共有持分のみの売却
解決策①共有者同士の持分譲渡
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう、あるいは逆に自分が買い取って単独名義にする方法です。
共有者間での合意や根回しは必要ですが、互いの意向が一致すれば非常に有用な手段といえます。
なお、売却ではなく贈与の場合は「持分をもらった側」に贈与税が課されるケースもあるため、この点には注意が必要です
解決策②共有物分割請求（裁判所を通じた解決）
不動産の分割を巡る共有者同士の話し合いがまとまらない場合、裁判所に対して共有状態の解消を求める「共有物分割請求」を行うことができます。
法的な強制力をもって共有状態を解消できるのが最大の強みですが、自分の望む解決方法になるとは限りません（例：自分の単独所有にしたいのに最終的に競売によって全体が処分されるなど）。
また、解決までに半年～1年もの期間を必要とする上、共有者全員が金銭的・時間的なコストを背負うことになるため、あくまで最終手段として捉えておくことをおすすめします。
解決策③共有持分のみの売却
他の共有者とのやり取りに疲れてしまった場合や、一刻も早く共有状態から抜け出したい場合、最も効果的なのが「持分の売却」です。
不動産全体とは異なり、自分の持分のみなら誰の同意も得ずに売却することが可能です。
とはいえ、一般の個人が他人の親族が住んでいる不動産の「一部の権利（持分）」だけを購入することはまずありません。
持分の売却は、「買取業者に持分を売却する」「仲介業者に持分を買い取ってくれる第三者を仲介してもらう」という2つの方法のいずれかを選ぶことが一般的です。
| 利用する業者 | 買取業者 | 専門仲介業者 |
| ビジネスモデル | 不動産業者自身が共有持分を売主から直接買い取る。 | 共有持分の売主と買取を希望する買主（投資法人や投資家など）を業者が仲介する。 |
| メリット | ・売却までのスピードが早い。 ・複雑な権利関係を抱える案件にも対応可能。 | ・買取業者より高額かつ好条件で売却できるケースが多い。 ・他の共有者とトラブルになりにくい。 |
| デメリット | ・売却金額が市場価格よりも安い傾向にある。 ・売却後に他の共有者とのトラブルになる可能性がある。 | ・契約完了までに2～4週間ほどの期間が必要になることが多い。 ・買取業者に比べて専門業者自体の数が少ない。 |
上記の特徴を踏まえ、ある程度安くなっても迅速に持分を現金化したい方は買取業者、できる限り高額・好条件で売りたい方は仲介業者を選ぶのがおすすめです。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーは、共有持分専門の仲介業者として多くのお客様の持分売却に携わってまいりました。
専任のプロと社内弁護士を揃えた万全の体制で、トラブルなくスムーズな持分売却をお手伝いします。売主様からの仲介手数料は一切いただいておりませんので、ぜひ一度お声がけください。
まとめ
相続登記における共有名義は、一見すると公平で波風が立たない選択肢に見えますが、その実態は「問題の先送り」に過ぎません。
活用の制限や権利の複雑化といった共有名義特有のリスクを考慮すると、共有名義はあくまで一時的な手段と捉えるべきです。
不動産の共有名義での相続でお悩みの方は、まず一度当社センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
お客様のご要望に沿ったご提案と、円満な解決につながるサポートをお約束いたします。
