2024年（令和6年）4月1日から、これまで任意だった相続登記（土地・建物の名義変更）が法律で義務化されました。
放置していると、将来的に10万円以下の過料（罰金）の対象になるだけでなく、売却ができなくなったり、親族間でのトラブルに発展したりするリスクがあります。
この記事では、土地の名義変更を行う手順や必要書類、かかる費用、義務化の注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
土地の名義変更（相続登記）はなぜ必要？
まずは、土地の名義変更についての基礎的な知識を、次の3つの視点から解説していきます。
- そもそも「土地の名義変更」とは
- 2024年4月からの義務化：3年以内の申請が必須
- 放置するリスク：罰金だけではない「見えない損失」
①そもそも「土地の名義変更」とは
そもそも「土地の名義変更」とは、不動産の所有者が亡くなった際、その登記名義を亡くなった人（被相続人）から受け継いだ人（相続人）へ書き換える手続きのことです。
この手続きにより、法務局に保管されている台帳（＝登記簿）上の名義が相続人に書き換わり、正式に相続人も所有する土地として主張できるようになります。
これを、専門用語で「相続登記」と呼ぶのです。
②2024年4月からの義務化：3年以内の申請が必須
これまで相続登記は期限がなく、放置していても直接的な罰則はありませんでした。
しかしその結果、所有者不明の土地が全国で急増し、公共事業の妨げや空き家問題の深刻化を招いたため、以下の通り不動産登記に関わる法改正が行われ、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されました。
▼相続登記義務化の内容
- 期限： 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内
- 対象： 改正前（2024年3月以前）に相続した未登記の土地も含まれる
- 罰則： 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料
③放置するリスク：罰金だけではない「見えない損失」
期限内に相続登記を行わないことは、単に「罰金を払えばいい」という問題ではありません。名義変更を放置すると、以下のような深刻な事態に陥ります。
- 不動産の売却・活用ができない： 亡くなった方の名義のままでは売却できず、担保に入れた融資（リフォームローン等）も受けられない。
- 土地の所有化が不明瞭になる： 複数人の共有名義で1つの土地を相続している場合、相続を繰り返すごとに土地の共有者（次世代の相続人）が増えていく可能性が高く、登記が済んでいないと誰と誰が所有者なのか不明瞭になってしまう。
- 他の相続人の債権者に差し押さえられる： 同じく共有名義で相続している場合、登記をしていない間に他の相続人の借金などで土地の一部が差し押さえられるリスクがある。
【ステップ別】土地相続の名義変更の手順
続いて、土地の相続発生から名義変更完了までの手順を、4つのステップに沿って解説します。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人と相続財産（土地）を調査する
- 【重要】遺産分割協議を行う
- 法務局へ登記申請を行う
なお、これらの手順に必要な書類の収集や手続きには専門的な知見が必要になるため、司法書士に依頼して全て行ってもらうのが一般的です。
ステップ1：遺言書の有無を確認する
まずは、亡くなった方が遺言書を残しているか確認します。
- 自筆証書遺言： 自宅の金庫や仏壇、法務局（保管制度利用の場合）などに保管されている（家庭裁判所での「検認」が必要になるため勝手に開封できない）。
- 公正証書遺言： 公証役場で検索・照会が可能（検認不要）。
遺言書がある場合は原則としてその内容にしたがって名義変更を行いますが、遺言書がない場合はステップ3の「遺産分割協議」が必要になります。
ステップ2：相続人と相続財産（土地）を調査する
次に、以下の2点を行うことで「誰が相続人か」と「正確な土地の範囲」を確定させます。
- 相続人の調査： 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取り寄せ、家系図を作成して相続人を確定させる。
- 相続財産の調査： 権利証（登記済証）や登記識別情報通知、市町村から届く「固定資産税の課税明細書」を確認する。
財産調査に関しては、漏れを防ぐために市役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得するのが確実です。
ステップ3：【重要】遺産分割協議を行う
遺言書がない場合、相続人全員で「誰がどの財産をどの程度の割合で相続するか」を話し合います。これを遺産分割協議と呼びます。
遺産分割協議にはすべての相続人が出席する必要があり、内容に関しても全員が同意しなければその通りには認められません。
遺産分割協議が終わったら、その内容を文書にまとめ、相続人全員が実印で押印する「遺産分割協議書」を作成しましょう。
なお、土地が財産に含まれる場合、複数人の共有名義にすると将来的にさまざまなトラブルに発展する可能性が高いため、この段階で「相続人のうち1人が単独名義で土地を相続する」、あるいは「相続人全員の合意の上土地全体を売却する」と決めるのが最善の選択肢です。
| ◆土地の共有名義が危険な理由 土地を複数人で所有する「共有名義」の状態で相続すると、土地を売却したり大規模な活用を行ったりする際に「共有者全員の同意」が必要となります。1人でも反対すれば土地は売却も活用もできなくなるため、共有者同士の意見対立や関係性の悪化に繋がってしまうのです。また、共有者の意見が揃わないことで、せっかく相続した土地も「負動産化」してしまいます。 |
ステップ4：法務局へ登記申請を行う
協議が整ったら、必要書類を揃えて、土地を管轄する法務局へ申請します。
これが完了すれば、登記簿上の名義は被相続人から相続人へ正式に変わります。
遺産総額が「基礎控除額＝3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合には10ヶ月以内に相続税の申告・納付が必要になるため注意しましょう。
土地を相続した際の名義変更に必要な書類一覧
先述の通り、土地の名義変更は書類収集から司法書士に依頼するのが一般的ですが、主要な必要書類を以下の通りまとめてお伝えします。
| 書類カテゴリー | 具体的な書類名 | 入手先 | 備考 |
| 共通 | 登記申請書 | 法務局公式サイト | 自分で作成可能 |
| 被相続人の除籍謄本・改製原戸籍 | 本籍地の市区町村 | 出生から死亡まで全て | |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村 | 本籍地の記載があるもの | |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地 | 現在のもの | |
| 土地の固定資産評価証明書 | 税務課・市役所 | 登録免許税の計算に必要 | |
| 遺産分割による場合 | 遺産分割協議書 | 相続人で作成 | 全員の署名・実印が必要 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の市区町村 | 発行期限はないが最新が望ましい | |
| 不動産を取得する人の住民票 | 取得者の住所地の市区町村 | ||
| 遺言書がある場合 | 遺言書原本 | 保管場所（自宅等） | 自筆の場合は検認が必要な場合あり |
土地の名義変更にかかる費用
土地の名義変更には、大きく次の4種類の費用がかかります。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 相続税
- 書類代
費用①登録免許税
登録免許税は、名義変更手続きを行う際に納める税金です。
相続では、登録免許税の計算式は「固定資産税評価額 × 0.4%」と決まっています。
式に照らして、例えば、評価額5,000万円の不動産を相続した場合、5,000万円 × 0.4% = 20万円が登録免許税となります。
費用②司法書士報酬
繰り返しになりますが、土地の名義変更手続きは多くのケースで司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬額は事務所により異なるものの、相続の場合は10万円程度が相場となります。
費用③相続税
先程もお伝えしましたが、遺産総額が「基礎控除額＝3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合には相続税の支払い義務が発生します。
地価の高い都市部では数百万円を超えることも多く、さらに納付は原則的に現金一括が義務付けられています。
そのため、節税対策の助力も含め、土地の相続が発生した場合はできるだけ早く税理士に相談しましょう。
費用④書類代
上記に加え、戸籍謄本や住民票などを収集するためにも費用が必要です。
相続人の数などによって多少異なりますが、数千円～1万円程度が目安となります。
まとめ
2024年4月からの名義変更（相続登記）の義務化は、放置されていた土地問題を解決するための大きな転換点です。
土地の名義変更をしないことで、過料（罰金）を科されるおそれがあるだけでなく、せっかく相続した土地が負動産化してしまうリスクが生まれます。
土地を価値ある資産として活用・あるいは将来的に売却するために、司法書士に依頼の上不備なく名義変更を行いましょう。
もし、共有名義をはじめとした複雑な権利関係のために土地の名義変更が進まないという方がいらっしゃいましたら、ぜひ当社センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
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