「親から相続した土地があるけれど、名義変更の手続き（相続登記）をずっと放置している……」
そんな状況にある方は、今すぐ対応が必要です。
2024年4月から、これまで任意だった相続登記が法律によって義務化されました。
本記事では、相続登記の基本から義務化のポイント、具体的な手続きの流れ、さらには放置することで発生するリスクまでを網羅して解説します。
目次
土地の相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際、土地や建物の名義を亡くなった方（被相続人）から受け継いだ人（相続人）へ書き換える手続きのことです。
不動産の所有権は、法務局が管理する「登記簿」に記載されています。
この登記簿上の名義を相続登記によって正しく書き換えない限り、第三者に対して「この土地は自分のものだ」と法的に主張することが難しくなるのです。
これまでは相続登記をしなくても罰則がなかったため、何世代にもわたって放置されるケースが少なくありませんでした。
その結果、所有者不明の土地が全国で急増し、公共事業や災害復興の妨げとなっていることが社会問題化しています。
このような背景から法律が改正され、現在において相続登記は「すべての相続人に課せられた法的な義務」へと変わっています。
相続登記の義務化で見逃せない3つのポイント
2024年（令和6年）4月1日からスタートした相続登記の義務化。これは単なるルールの変更ではなく、違反すればペナルティが発生する厳しいものです。
特に注意すべきは以下の3点です。
- 期限は「3年以内」：相続を知った日から起算
- 過去の相続も対象：法律施行前の放置もNG
- 罰則（過料）：正当な理由なく怠った場合のペナルティ
ポイント①期限は「3年以内」：相続を知った日から起算
相続人は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記をしなければなりません。
これは、被相続人（財産を遺した人）が亡くなった日から3年ではなく、「被相続人が亡くなり、その土地を自分が継ぐことになったと知った日から3年」という意味です。
とはいえ、通常は亡くなった直後に相続の発生を把握することが多いため、実質的には「死後3年以内」と考えて動くのが安全です。
ポイント②過去の相続も対象：法律施行前の放置もNG
義務化が施行された2024年4月1日以前に相続した土地であっても、遡って義務化の対象となります。
この場合、「施行日である2024年4月1日」と「自分が相続したことを知った日」のいずれか遅い方から3年以内が期限となります。
つまり、例えば「実家の名義がまだ祖父のままになっている」といったケースも、今すぐ対応しなければならないということです。
ポイント③罰則（過料）：正当な理由なく怠った場合のペナルティ
正当な理由（相続人が極めて多数で戸籍収集に時間がかかる、重病である等）がないにもかかわらず、3年間の期限を過ぎて放置した場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。
過料を支払っても登記義務が消えるわけではありません。結局は登記する必要があるため、早めに対応するのが得策です。
【ステップ別】土地の相続登記の手続きフロー
相続登記は、以下の4つのステップに沿って進める必要があります。
- 遺言書の確認
- 相続人の確定（戸籍謄本集め）
- 遺産分割協議書の作成
- 法務局への申請
なお、ここでお伝えする書類の収集や作成・手続きは知識のない方には難しいことも多いため、司法書士に依頼して全て行ってもらうのが一般的です（報酬は10万円程度）。
ステップ1：遺言書の確認
まずは、亡くなった方が「遺言書」を残していないか探しましょう。
- 遺言書がある場合： 原則として遺言書の内容に従って登記します。遺産分割協議が不要になるため、手続きはスムーズ（公正証書遺言以外は家庭裁判所での「検認」が必要な場合あり）。
- 遺言書がない場合： 次のステップ（相続人の確定・遺産分割協議）へ。
なお、遺言書は自宅や公証役場以外にも、弁護士等の士業に預けている場合があるため、所在の確認には注意が必要です。
ステップ2：相続人の確定（戸籍謄本集め）
誰が法定相続人なのかを証明するために、被相続人の「出生から死亡まで」の連続した戸籍謄本をすべて集める必要があります。
転籍や結婚などで本籍地が変わっている場合、それぞれの役所に請求しなければなりません。また戸籍は手書きで解読が難しく、想定以上の時間と労力がかかります。
こうした理由もあり、やはり司法書士への依頼がおすすめです。
ステップ3：遺産分割協議書の作成
相続人全員で「誰がどの土地を継ぐか」を話し合う「遺産分割協議」を行います。
全員の合意が得られたら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員の実印を押印します。
ステップ4：法務局への申請
書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
この段階を経て登記簿上の名義が変更され、正式に相続人の土地として主張できるようになります。
また、相続税がある場合は10ヶ月以内に申告・納付の義務があるため、必要に応じて税理士に別途依頼しましょう。
土地の相続登記で準備すべき必要書類チェックリスト
司法書士に依頼する場合は代行してもらえますが、ここでも参考として土地の相続登記に必要な書類を一覧でご紹介します。
| 書類名 | 入手先 | 備考 |
| 登記申請書 | 法務局のサイトなど | 自分で作成するか、司法書士に依頼 |
| 被相続人の戸籍謄本等 | 市町村役場 | 出生から死亡までの全履歴が必要 |
| 被相続人の住民票の除票 | 市町村役場 | 本籍地の記載があるもの |
| 相続人の戸籍謄本 | 市町村役場 | 現在のもの（相続人全員分） |
| 相続人の住民票 | 市町村役場 | 土地を継ぐ人（新所有者）のもの |
| 固定資産評価証明書 | 市町村役場 | 登録免許税の計算に必要 |
| 遺産分割協議書 | 自作 | 相続人全員の実印が必要 |
| 印鑑証明書 | 市町村役場 | 遺産分割協議書に押印した全員分 |
土地の相続登記にかかる費用相場は？
土地の相続登記に必要な費用は、大きく次の4つです。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 相続税
- 書類代
費用①登録免許税
登録免許税は、法務局で登記手続きを行う際に納める税金です。
相続における登録免許税の金額は、「固定資産税評価額 × 0.4%」で算出されるので、例えば評価額5,000万円の不動産を相続した場合、5,000万円 × 0.4% = 20万円が登録免許税となります。
費用②司法書士報酬
書類収集や登記手続きは、先述の通り素人が個人で行うには難しい内容となっています。
そのため、司法書士に報酬を支払って一任するケースが大半です。
報酬額は事務所により異なりますが、相続の場合は10万円程度が相場となります。
費用③相続税
相続税は、遺産総額が「基礎控除額＝3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合に必要な税金です。
実際の金額は土地の評価額によりまちまちですが、地価の高い都市部では数百万円～1,000万円以上になるケースも珍しくありません。
原則として現金一括納付が義務付けられているため、場合によっては相続時の最も大きな出費になることもあります。
不備のない納付や有効な節税対策を実現するために、可能な限り早い段階で税理士に依頼しましょう。
費用④書類代
戸籍謄本や住民票などを収集するための費用も別途必要になります。
不動産や相続人の数などによって異なりますが、数千円～1万円程度が目安です。
放置は厳禁！相続登記をしないことで生じるリスク
義務化されたから、という理由以外にも、相続登記をせずに土地を放置することには大きなリスクが潜んでいます。
- 売却・担保設定ができない
- 共有名義の負の連鎖
リスク①売却・担保設定ができない
「実家が空き家になったから売りたい」「土地を担保に銀行から融資を受けたい」と思っても、名義が亡くなった人のままでは、不動産業者は仲介できませんし、銀行もお金を貸してくれません。
いざ必要になった時に慌てて登記しようとしても、書類集めに数ヶ月かかり、絶好の売却チャンスを逃すことになります。
リスク②土地所有者の不明瞭化
相続登記を放置することは、権利関係を「潜在化（＝見えない化）」させることを意味します。
- 登記されている状態（顕在化）： 土地の権利者が一目で分かり連絡も可能。
- 放置されている状態（潜在化）： 土地の権利者が不明瞭。
特に、土地を複数人の「共有名義」で相続していた場合、登記されていないことによるリスクは甚大です。
数世代も放置すれば、いざ土地を登記をしようと思っても「誰と誰が土地の所有者なのか分からない」状態となっている可能性があります。
そもそも共有名義での土地相続が非常にハイリスク
相続登記の有無にかかわらず、共有名義で土地は、売却や大規模な活用の際に共有者全員の同意が必要になります。
そのため、1人でも意見が合わなければせっかくの土地が塩漬け状態になってしまうのです。実際に、売却や活用方法を巡って共有者同士の関係性が悪化する例は急増しています。
こうした理由から、土地の相続が発生した場合は、相続人のうち1人が代表して受け継ぐ、または相続人全員の合意の上全て売却してしまうことを強く推奨します。
当社センチュリー21中央プロパティーは、長年に渡って共有名義の相続不動産トラブル解決に努めてまいりました。少しでも懸念をお持ちの方はぜひお声がけください。
まとめ
土地の相続登記は、単なる事務手続きではありません。
大切な土地の権利を明確にし、次世代へスムーズにバトンを渡すための、非常に重要なステップです。
2024年の義務化により、すべての相続人が行う必要がありますので、早期に司法書士へ相談し、不備なく行うようにしましょう。
もし、共有名義での相続を原因として権利関係の複雑化やトラブルが発生し、相続登記がうまく行かない場合は、ぜひ当社にご相談ください。
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相談は無料ですので、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
