親御さんが亡くなり実家などの土地を相続することになった際、「相続税はいったいいくらかかるのか」「どうやって計算すればいいのか」と不安を感じる方は少なくありません。
土地の相続税は、預貯金のように金額が明確ではないため、国が定めたルールに従って相続税評価額を算出する必要があります。
本記事では、土地の相続税評価額の計算方法や、税負担を大幅に減らすための控除・特例制度について徹底解説します。
目次
土地にかかる相続税の基本と「基礎控除」の仕組み
相続税は、亡くなった人（被相続人）から受け継いだ遺産の総額が、一定の金額を超えた場合にのみ発生する税金です。
土地などの不動産は遺産の中でも大きな割合を占めることが多く、評価額次第で課税対象になるかどうかが決まります。
まずは、相続税がかかるボーダーラインとなる基礎控除と、土地評価の基本的な考え方を押さえておきましょう。
相続税がかかるか判定する「基礎控除額」の計算式
相続税には「ここまでの金額なら税金はかかりません」という非課税枠があり、これを「基礎控除」と呼びます。
遺産総額（土地、建物、預貯金などの合計）が基礎控除額以下であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。
基礎控除額は、以下の計算式で算出します。
| 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数） |
たとえば、相続人が「配偶者と子供2人」の計3人の場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋ 1,800万円 ＝ 4,800万円」となります。
このケースでは、遺産総額が4,800万円を超えた部分に対してのみ相続税が課税されます。
土地の評価額は「時価」ではなく「相続税評価額」を使う理由
相続税を計算する際、土地の価値は実際に売買される価格（時価）ではなく、相続税評価額という独自の基準を用います。
これは、地価の変動によって税額が大きく変わるのを防ぎ、公平に課税するためのルールです。
一般的に、相続税評価額は時価（実勢価格）の80%程度になるよう設定されています。
つまり、時価が5,000万円の土地であれば、相続税評価額はおよそ4,000万円として計算されるイメージです。
ただし、土地の形状や接道状況によっては、この評価額がさらに下がる補正が入ることもあります。
不動産相続で現金が不足しやすい「納税資金問題」とは
土地相続で最も注意しなければならないのが、納税資金の確保です。
相続税は原則として「現金」で一括納付しなければなりません。
しかし、遺産の大半が不動産で預貯金が少ない場合、手元に現金がないのに高額な税金を請求される事態に陥ることがあります。
これを「納税資金問題」と呼び、最悪の場合は相続した土地を売却（換価分割）して税金を支払う必要が出てきます。
そのため、事前に概算の税額を把握し、納税資金を準備しておくことが極めて重要です。
なお、売却して納税資金を作る際、測量費や残置物撤去費などの出費がネックになることがありますが、センチュリー21中央プロパティーでは、通常高額な相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応しており、手持ち資金の心配なく納税準備を進められます。
土地の相続税評価額を計算する2つの方法
土地の評価額を算出する主な方法は、以下の2つです。
- 市街地にある土地なら「路線価方式」
- 郊外や農村部なら「倍率方式」
どちらの方式を使うかは、その土地がどこにあるかによって国税庁が定めています。
方法①：市街地にある土地なら「路線価方式」
主に市街地や住宅街にある土地は「路線価方式」で評価します。
道路ごとに「路線価（1平方メートルあたりの価額）」が決められており、それに土地の面積を掛けて計算する方法です。
路線価方式によって土地の評価額を算出する手順は、以下の3ステップです。
- 国税庁サイトの路線価図で対象地の価格を確認する
- 地積（面積）を掛けて大まかな評価額を出す
- 土地の形状や接道状況に応じた「補正率」で調整する
Step1.国税庁サイトの路線価図で対象地の価格を確認する
まず、国税庁のホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」にアクセスします。
住所から対象の土地を探し、前面道路に記載されている数字とアルファベットを確認してください。
たとえば「300C」と書かれていれば、1平方メートルあたり300,000円（千円単位表記のため）であることを意味します。
アルファベットは借地権割合を示しますが、自用地（自分の土地）であれば気にする必要はありません。
Step2.地積（面積）を掛けて大まかな評価額を出す
路線価がわかったら、登記簿謄本などで確認した土地の地積（面積）を掛け合わせます。
計算式はシンプルで、「路線価 × 地積 ＝ 評価額（概算）」となります。
例えば、路線価が30万円で面積が100平方メートルの土地なら、3,000万円が基準となる評価額です。
Step3.土地の形状や接道状況に応じた「補正率」で調整する
ここが最も重要なポイントですが、すべての土地がきれいな四角形（整形地）とは限りません。
使いにくい形をした土地や、間口が狭い土地、奥行きが長すぎる土地などは、価値が低いとみなされ評価額を減額（補正）できます。
「奥行価格補正率」や「不整形地補正率」などを適用することで、Step2で出した金額から10%〜20%ほど評価が下がるケースも珍しくありません。
逆に、二つの道路に面している角地などは利用価値が高いため、評価額が加算されることもあります。
方法②：郊外や農村部なら「倍率方式」
路線価が設定されていない郊外や農村部の土地は、「倍率方式」で評価します。
こちらは計算が比較的簡単です。
倍率方式によって土地の評価額を算出する手順は、以下の2ステップです。
- 固定資産税評価額を確認する
- 評価倍率表で地域の倍率を確認して掛け合わせる
Step1.固定資産税評価額を確認する
毎年春ごろに役所から届く「固定資産税納税通知書」を確認します。
課税明細書にある「固定資産税評価額（価格）」の欄に記載された金額を使用します。
Step2.評価倍率表で地域の倍率を確認して掛け合わせる
国税庁のサイトで、その地域に設定された「評価倍率」を調べます。
地目（宅地、田、畑など）ごとに倍率が決まっており、たとえば「1.1」とあれば、固定資産税評価額に1.1を掛けた金額が相続税評価額となります。
【ケース別】土地の相続税評価額の計算シミュレーション
土地の使用状況や権利関係によって、評価額の計算方法は異なります。
ここでは、代表的な以下の4つのケースについて、評価額がどのように変わるかを見ていきましょう。
- 更地（自用地）を相続する場合
- 家が建っている土地（自用家屋）を相続する場合
- アパートやマンションなどの貸家建付地の場合
- 借地権や底地など権利関係が複雑な場合
ケース①：更地（自用地）を相続する場合
自分自身で利用している、または何も建っていない更地（自用地）の場合、評価額の減額はありません。
先ほど解説した「路線価 × 面積 × 補正率」または「固定資産税評価額 × 倍率」で算出された金額が、そのまま相続税評価額となります。
最も評価額が高くなる状態であるため、節税対策としてはアパート建築などが検討されることが多いです。
ケース②：家が建っている土地（自用家屋）を相続する場合
被相続人が住んでいた自宅の敷地を相続する場合も、基本的には自用地としての評価となります。
ただし、後述する小規模宅地等の特例の要件を満たせば、評価額を大幅に（最大80%）減額できる可能性があります。
なお、建物自体の評価額は、固定資産税評価額と同額になります（倍率1.0倍）。
ケース③：アパートやマンションなどの貸家建付地の場合
土地の上に賃貸アパートやマンションを建てて他人に貸している場合、その土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」と呼ばれます。
入居者がいるため土地の所有者が自由に処分できないという制約を考慮し、評価額が減額されます。
減額幅は地域ごとの「借地権割合」や「借家権割合」、入居率によって決まりますが、更地に比べて2割〜3割ほど評価が下がることが一般的です。
ケース④：借地権や底地など権利関係が複雑な場合
他人の土地に建物を建てて住んでいる場合の「借地権」や、逆に土地を他人に貸している場合の「底地」も相続税の課税対象です。
借地権の評価額は「自用地評価額 × 借地権割合（60%〜70%など）」で計算され、底地はその残りの割合で評価されます。
これらは権利関係が複雑であり、単独での売却が難しいため、相続発生後に地主と借地人の間でトラブルになりやすい財産でもあります。
こうした権利関係が複雑な不動産は、一般の不動産会社では取り扱いを断られることも少なくありません。
なお、センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化し、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
他社で断られた案件でも解決の糸口をご提案可能です。
【パターン別】家族構成と遺産額ごとの「相続税額」の目安
評価額が出たら、実際にどれくらいの税金がかかるのか気になるところです。
相続税額は、家族構成や遺産総額によって大きく変動します。
ここでは、以下の代表的な3パターンにおける「相続税額」の目安をご紹介します。
- 配偶者が相続人に含まれる場合
- 子供のみが相続人となる場合
- 遺産総額が基礎控除を大きく超える場合
パターン①：配偶者が相続人に含まれる場合
配偶者がいる場合、税負担は大幅に軽減されます。
「配偶者の税額軽減」という制度により、配偶者が取得した遺産が「1億6,000万円」または「法定相続分」のどちらか多い金額までなら、相続税はかかりません。
そのため、配偶者がすべての土地を相続すれば、税金が0円になるケースが大半です。
ただし、将来その配偶者が亡くなった時の「二次相続」で子供に多額の税金がかかる可能性があるため、慎重な判断が必要です。
パターン②：子供のみが相続人となる場合
配偶者がすでになく、子供だけで相続する場合は注意が必要です。
配偶者控除のような大きな特例が使えないため、基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 人数）を超えた分に対して確実に課税されます。
兄弟間で土地をどう分けるか揉めやすく、共有名義にしてしまうと後の売却トラブルの火種となります。
もし話し合いがこじれて共有状態の解消が難しい場合でも、当社であれば他の共有者の同意を得ることなく、自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化・問題解決に導くことが可能です。
パターン③：遺産総額が基礎控除を大きく超える場合
都心部に広い土地を持っているなど、遺産総額が高額になる場合は税率も高くなります。
相続税は「超過累進税率」を採用しており、取得金額が増えるほど税率が10%から最高55%まで上がっていきます。
現金での納税が困難な場合は、相続した土地の一部を売却して資金を作る「換価分割」や、延納・物納といった手続きを検討する必要があります。
土地の相続税を安く抑えるための控除・特例制度
土地の相続税を抑えるために活用できる代表的な制度は、以下の3つです。
- 評価額が最大80%減額される「小規模宅地等の特例」
- 1億6,000万円まで無税になる「配偶者控除」
- 広い土地の評価額を下げる「地積規模の大きな宅地の評価」
特例①：評価額が最大80%減額される「小規模宅地等の特例」
土地相続において最強の節税効果を持つのが小規模宅地等の特例です。
亡くなった人が住んでいた宅地を、配偶者や同居親族などが相続し、一定の要件を満たす場合、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できます。
たとえば、評価額5,000万円の土地でも、この特例が適用されれば1,000万円の評価となり、基礎控除の範囲内に収まる可能性が高まります。
特例②：1億6,000万円まで無税になる「配偶者控除」
前述の通り、配偶者が相続する財産については、1億6,000万円まで非課税となります。
これは土地だけでなく遺産全体に適用されます。
ただし、遺産分割協議がまとまっていないとこの特例は適用できないため、期限内の申告と協議成立が必須です。
特例③：広い土地の評価額を下げる「地積規模の大きな宅地の評価」
三大都市圏で500平方メートル以上、それ以外の地域で1,000平方メートル以上の広い土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」が適用できる可能性があります。
マンション適地などとして開発する場合、道路を入れる必要があり有効宅地部分が減ることを考慮して評価を下げる仕組みです。
この適用可否の判断は専門的な知識が必要ですので、不動産鑑定士や税理士への相談をおすすめします。
【要注意】自分で計算した評価額と実際の税額がズレる要因
インターネット上の情報や簡易シミュレーションで計算した金額は、あくまで目安に過ぎません。
実際には以下のような要因で、想定よりも税額が高くなったり、逆に払いすぎてしまったりすることがあります。
- 不整形地やセットバックなど「補正」の見落とし
- 遺産分割時の「時価」と「評価額」のギャップによる揉め事
- 専門家による現地調査不足（机上の計算のみ）
要因①：不整形地やセットバックなど「補正」の見落とし
土地の評価には、形状による減額補正だけでなく、騒音や悪臭、土壌汚染、高圧線下の土地など、さまざまなマイナス要因を反映できます。
また、道路を広げるために敷地の一部を提供しなければならない「セットバック」が必要な土地も評価減の対象です。
こうした細かな補正を見落として申告すると、本来払わなくて済む税金まで支払うことになりかねません。
要因②：遺産分割時の「時価」と「評価額」のギャップによる揉め事
相続税評価額はあくまで「税金を計算するための価格」であり、実際に売れる「時価」とは異なります。
遺産分割協議において、ある相続人が「評価額」を基準に主張し、別の相続人が「時価」を主張すると、金額に大きな乖離があるため話がまとまりません。
特に都心部の土地では、評価額よりも時価の方がはるかに高いケースが多く、公平な遺産分割のためには不動産鑑定士などによる正確な査定が不可欠です。
正確な時価を知るために、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入している弊社にご相談いただければ、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定を提示いたします。
要因③：専門家による現地調査不足（机上の計算のみ）
税理士であっても、不動産に詳しくない場合は地図上のデータだけで計算を済ませてしまうことがあります。
現地に行ってみたら「がけ崩れのリスクがある」「道路との高低差が激しい」といった評価下げ要因が見つかることも珍しくありません。
机上の計算だけでは土地の本当の価値（および適正な税額）を算出するのは困難です。
相続した土地の税金が払えない・揉める場合の対処法
相続した土地の税金が払えない・揉める場合の対処法としては、以下のようなものがあります。
- 納税資金確保のための「売却（換価分割）」を検討する
- 共有名義を避けるために早めに遺産分割協議を行う
- 相続トラブルに強い不動産会社や専門家に査定を依頼する
対処法①：納税資金確保のための「売却（換価分割）」を検討する
手持ちの現金が足りない場合、相続した不動産を売却して現金化し、そこから税金や諸費用を支払った残りを相続人で分ける「換価分割」が有効です。
納税資金を確保できるだけでなく、公平に分割できるため親族間のトラブルも防げます。
相続税の申告期限（10ヶ月以内）に間に合わせるためには、早期に売却活動を開始する必要があります。
対処法②：共有名義を避けるために早めに遺産分割協議を行う
「とりあえず決まらないから」と安易に共有名義で登記するのは避けるべきです。
共有状態では、将来売却する際に全員の同意が必要となり、事実上の「塩漬け不動産」になりかねません。
また、共有持分のみを売却することも可能ですが、市場価格より大幅に安くなる傾向があります。
できるだけ単独名義で相続できるよう、早めに遺産分割協議を行うべきです。
対処法③：相続トラブルに強い不動産会社や専門家に査定を依頼する
相続税の悩みと遺産分割のトラブルはセットで発生しがちです。
法的な権利関係の整理や、適正な「時価」の把握、そしてスムーズな売却までをワンストップで相談できる専門家を頼ることが解決への近道です。
特に、社内弁護士が常駐し、法的な観点からの助言や契約書確認、売却後のトラブル対応までサポートが可能な会社を選ぶのが賢明です。
また、司法書士や税理士といった専門家との連携により、相続登記や遺産分割協議などの煩雑な手続きも一気通貫で代行できる不動産会社なら、窓口を一本化でき、精神的な負担を大幅に軽減できます。
まとめ：土地の相続税計算は複雑！正確な査定と節税対策は専門家に相談しよう
土地の相続税は、路線価や倍率を用いた複雑な計算が必要であり、土地の形状や特例の適用有無によって税額が数百万円単位で変わることもあります。
自己判断での計算はリスクが高いため、正確な評価額を知り、適切な節税対策を行うことが重要です。
もし相続した土地の税金や遺産分割にお悩みなら、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
当社では、不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定の提示が可能です。
また、世界最大級のネットワークと約1,000名の投資家による独自の「オークション制度」により、市場で敬遠されがちな相続不動産でも最高値での売却が目指せます。
正しい不動産価値を把握することは、円満な遺産分割と適正な納税の第一歩です。
専門家と連携し、お客様の利益を最大化いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
土地の相続税計算に関してよくある質問
最後に、土地の相続税計算に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.相続税評価額と固定資産税評価額の違いは何ですか？
A.利用する目的と、算出の基準となる価格水準が異なります。
相続税評価額は「相続税」を計算するためのもので、時価（公示地価）の約80%が目安です。
一方、固定資産税評価額は、毎年かかる「固定資産税」や「登録免許税」の計算に使われるもので、時価の約70%を目安に設定されています。
そのため、一般的には相続税評価額の方が高くなります。
Q2.古い建物が残ったままの土地でも小規模宅地等の特例は使えますか？
A.被相続人が居住していた建物であれば、古くても適用の可能性があります。
建物が古くても、亡くなった方がそこを自宅として住んでいた場合、配偶者や同居親族などが相続すれば「小規模宅地等の特例」を受けられる可能性があります。
ただし、すでに空き家で誰も住んでいなかった場合や、老人ホームに入居していた場合などは要件が細かく分かれるため、専門家への確認をおすすめします。
Q3.相続税の申告期限までに遺産分割が決まらない場合はどうなりますか？
A.一旦「法定相続分」で分割したと仮定して申告・納税する必要があります。
期限（相続開始を知った翌日から10ヶ月以内）までに協議がまとまらない場合でも、申告は必須です。
この場合、「配偶者控除」や「小規模宅地等の特例」といった税額軽減の特例が一時的に使えなくなるため、税負担が大きくなります（後日、分割が決まってから更正の請求を行い、還付を受けることは可能です）。
無用な手間と一時的なキャッシュアウトを防ぐためにも、早期の合意が重要です。
