親が亡くなり、実家の土地や自宅を相続することになった際、多くの人が不安を抱くのが「相続税」の問題です。
「土地の税金はいくらかかるのか」「払えない場合はどうすればよいのか」といった悩みは尽きません。
土地の相続税は、評価額の計算方法や適用できる控除・特例によって、納税額が数百万円単位で変わることもあります。
本記事では、土地にかかる相続税の計算ステップや節税につながる特例、納税資金が不足した際の解決策を解説します。
目次
【基礎控除額がポイント】土地の相続税額を算出する3つのステップ
土地の相続税額を算出する手順は、主に以下の3つのステップです。
- 課税対象となる遺産総額を把握する
- 基礎控除額を引いて課税遺産総額を出す
- 法定相続分で按分して税額を算出する
まずは、ご自身のケースで税金が発生するのか、これらの手順で確認していきましょう。
Step1.課税対象となる遺産総額を把握する
はじめに、被相続人（亡くなった方）が残した財産全体の価値を把握する必要があります。
この財産には、土地や建物といった不動産だけでなく、預貯金、株式、生命保険金、退職金なども含まれます。
一方で、借金や未払いの医療費、葬儀費用などの「債務」は、プラスの財産から差し引くことができます。
これを正味の遺産額と呼び、課税対象のベースとなります。
特に不動産は、時価ではなく相続税評価額を用いて計算するため、正しい評価方法を知っておくことが肝心です。
Step2.基礎控除額を引いて課税遺産総額を出す
正味の遺産額が算出できたら、そこから基礎控除額を差し引きます。
基礎控除額とは、相続税がかからない非課税枠のことで、以下の計算式で求められます。
| 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数） |
たとえば、法定相続人が妻と子供2人の計3人である場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋ （600万円 × 3人） ＝ 4,800万円」となります。
遺産総額がこの4,800万円以下であれば、相続税は一切かからず、税務署への申告も不要です。
逆に、遺産総額が基礎控除額を超えている場合は、その超えた部分（課税遺産総額）に対して税金がかかります。
Step3.法定相続分で按分して税額を算出する
課税遺産総額が決まったら、それを民法で定められた法定相続分で相続人それぞれが取得したと仮定して振り分けます。
それぞれの取得金額に対して、国税庁が定める税率（10％〜55％）を掛け、控除額を差し引いて個別の税額を計算します。
最終的に、算出された全員分の税額を合計したものが相続税の総額です。
実際には、遺産分割協議で決まった割合に応じて、この総額を各相続人が負担することになります。
土地の相続税評価額を決める2つの計算方法
土地の相続税評価額を決める計算方法は、主に以下の2つです。
- 路線価方式（市街地の宅地など）
- 倍率方式（郊外や農村部など）
その土地が市街地にあるか、郊外にあるかによって、これらの方法を使い分けます。
計算方法①：路線価方式（市街地の宅地など）
路線価方式は、主に市街地の道路に面した宅地で用いられる評価方法です。
道路ごとに設定された1平方メートルあたりの価額（路線価）に、土地の面積を掛けて算出します。
計算式は以下の通りです。
| 路線価 × 土地の面積（㎡） × 各種補正率 |
土地の形状がいびつであったり、道路への接し方が悪かったりする場合は、補正率を使って評価額を減額できる可能性があります。
路線価は国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図で誰でも確認できます。
計算方法②：倍率方式（郊外や農村部など）
倍率方式は、路線価が定められていない郊外や農村部の土地、山林、農地などで用いられます。
この場合、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出します。
| 固定資産税評価額 × 国税局長が定める倍率 |
倍率は地域や地目（宅地、田、畑など）によって異なります。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の課税明細書で確認が可能です。
注意点：借地権や貸宅地は「自用地」と比べて評価計算が複雑になる
自分で使っている土地（自用地）であれば上記の計算で済みますが、他人に貸している土地（貸宅地）や、借りている土地の権利（借地権）を相続する場合は計算が複雑です。
貸宅地や貸家建付地（アパートなどを建てて貸している土地）は、借地権割合や借家権割合を差し引くことで評価額を減額できます。
土地の権利関係や利用状況によって評価額は大きく変わるため、正確な計算には専門的な知識が求められます。
特に借地権や底地といった権利関係が複雑な不動産は、一般の不動産会社では取り扱いが難しいケースも少なくありません。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産に特化し、累計4万件以上の豊富なトラブル解決・売却実績を持っています。
権利調整が必要な難しい案件でも、安心してご相談ください。
【土地の相続税を安く抑える】活用すべき5つの控除・特例
土地の相続税を安く抑えるために活用すべき控除や特例は、以下の5つです。
- 小規模宅地等の特例
- 配偶者の税額軽減
- 未成年者控除
- 障害者控除
- 相次相続控除
これらを活用できるかどうかが、最終的な納税額を左右します。
特例①：小規模宅地等の特例
被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続する場合に適用できる制度です。
一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80％まで減額できます。
たとえば、330㎡までの居住用宅地であれば評価額が8割減となるため、土地の評価額が5,000万円であっても、課税対象としては1,000万円で計算できることになります。
この特例を適用することで、相続税がゼロになるケースも少なくありません。
特例②：配偶者の税額軽減
配偶者が遺産を相続する場合、法定相続分（または1億6,000万円のいずれか多い金額）までは相続税がかからないという制度です。
配偶者の今後の生活保障を目的としており、多くのケースで配偶者の税負担は発生しません。
ただし、この制度を利用するためには相続税の申告書を提出する必要があります。
特例③：未成年者控除
相続人が未成年（18歳未満）の場合に適用される控除です。
その未成年者が満18歳になるまでの年数1年につき、10万円が相続税額から差し引かれます。
子供の養育や教育にかかる費用を考慮した制度といえます。
特例④：障害者控除
相続人が85歳未満の障害者である場合、その障害の程度に応じて一定額が控除されます。
一般障害者の場合は「（85歳−相続時の年齢） × 10万円」、特別障害者の場合は「（85歳 − 相続時の年齢） × 20万円」が控除額となります。
特例⑤：相次相続控除
今回の相続（二次相続）が発生する前、10年以内に被相続人が別の相続（一次相続）で相続税を支払っていた場合に適用されます。
短期間に相次いで相続が発生し、税負担が過重になるのを防ぐための措置で、前回の相続税額の一部を今回の税額から控除できます。
【事例別】土地相続にかかる税金のシミュレーション
土地相続にかかる税金のシミュレーションとして、以下の2つの事例を紹介します。
- 父が亡くなり母と子が自宅を相続する場合
- 親の土地を相続したが空き家の場合
具体的な事例をもとに、土地を相続した際の税金がどの程度になるか確認してみましょう。
ケース①：父が亡くなり母と子が自宅を相続する場合
- 被相続人：父
- 相続人：母（配偶者）、長男（子）の2人
- 遺産総額：8,000万円（自宅土地建物5,000万円 ＋ 預貯金3,000万円）
- 基礎控除額：3,000万円 ＋ （600万円×2人） ＝ 4,200万円
遺産総額8,000万円から基礎控除4,200万円を引いた「3,800万円」が課税遺産総額です。
これを法定相続分（母1/2、子1/2）で分けると、それぞれ1,900万円となります。
このケースでは、母は配偶者の税額軽減を使えるため納税額は0円になります。
一方、長男には相続税が発生しますが、小規模宅地等の特例を適用できれば、土地の評価額を下げて税額をさらに抑えられる可能性があります。
ケース②：親の土地を相続したが空き家の場合
- 被相続人：父（母は既に他界）
- 相続人：長女（持ち家あり・別居）の1人
- 遺産総額：6,000万円（実家の土地建物5,000万円 ＋ 預貯金1,000万円）
- 基礎控除額：3,000万円 ＋ （600万円 × 1人） ＝ 3,600万円
相続人がすでに持ち家を持っており別居している場合、「小規模宅地等の特例（家なき子特例）」の要件を満たさない限り、土地の評価額を80％減額することはできません。
課税遺産総額は2,400万円となり、これに基づいた相続税を現金で納付する必要があります。
相続した実家が空き家で活用予定がない場合、固定資産税や維持管理費に加え、相続税の負担も重くのしかかります。
【相続税が払えない！】土地相続で起こりやすい問題と解決策
土地相続で起こりやすい問題は以下の2つです。
- 現金が不足して期限内に納税できない
- 土地を分割できず相続人同士で揉める
土地の相続では、預貯金と違って「資産価値はあるが現金がない」という状況に陥りやすく、こうしたトラブルになることがあります。
問題①：現金が不足して期限内に納税できない
相続税は原則として、現金で一括納付しなければなりません。
しかし、遺産の大半が不動産で、手元の預貯金が少ない場合、納税資金を用意できないことがあります。
延納（分割払い）や物納（不動産での支払い）という制度もありますが、要件が非常に厳しく、現実的には利用のハードルが高いのが実情です。
解決策：相続した土地を売却して納税資金に充てる
最も確実な解決策は、相続した土地を売却して現金化し、その資金で納税することです。
相続税の申告期限までに売却を完了させる必要があるため、早めに不動産会社へ査定を依頼し、売却活動を開始することがポイントです。
また、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、取得費加算の特例を利用して、売却時の譲渡所得税を節税できるメリットもあります。
少しでも高く売却して手元に残る資金を増やしたいなら、売却方法の工夫も重要です。
当社では、約1,000名の投資家が参加する独自の「オークション制度」を導入しており、市場で敬遠されがちな相続不動産でも最高値での売却を目指すことが可能です。
土地は物理的に分けることが難しいため、複数の相続人がいる場合、誰が土地を取得するかで揉めるケースが多発します。
共有名義にすることも可能ですが、将来的に売却や活用の際に全員の同意が必要となり、トラブルの火種を先送りするだけになりがちです。
解決策：換価分割で土地を現金化して公平に分ける
公平に遺産を分ける方法として有効なのが換価分割です。
不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人の持分に応じて分配します。
この方法なら1円単位まで公平に分割でき、納税資金も確保できるため、相続人全員が納得しやすい解決策といえます。
換価分割を進める際、相続人間での調整や法的手続きに不安がある場合もご安心ください。
当社には社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からのアドバイスや契約書確認、売却後のトラブル対応が可能です。
土地を相続または売却する際の注意点
土地を相続または売却する際の主な注意点は、以下の3つです。
- 相続税の申告・納税は「10ヶ月以内」に行う
- 売却して納税する場合は早めの査定が必須
- 相続登記（名義変更）を忘れずに行う
期限や手続きを誤ると、ペナルティを受けたり売却ができなくなったりする恐れがあるため注意が必要です。
注意点①：相続税の申告・納税は「10ヶ月以内」に行う
相続税の申告と納税の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。
この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課されます。
10ヶ月という期間は意外と短く、遺産分割協議や必要書類の収集に時間を取られると、あっという間に期限が迫ってきます。
注意点②：売却して納税する場合は早めの査定が必須
納税資金を作るために不動産を売却する場合、期限内に現金化を完了させなければなりません。
一般的な不動産売却では、売り出しから引き渡しまで3ヶ月〜半年程度かかることが多く、条件の悪い土地では1年以上かかることもあります。
期限ギリギリになって焦って売り急ぐと、相場より安く買い叩かれるリスクもあるため、相続発生直後から早めに査定や相談を行うことが大切です。
お急ぎの方のために、当社では不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に客観的根拠に基づいた高額査定の提示が可能です。
期限内に確実に現金化したい方はぜひご活用ください。
注意点③：相続登記（名義変更）を忘れずに行う
土地を売却するためには、まず亡くなった人から相続人へと名義を変更する相続登記が必要です。
相続登記が完了していない状態では、第三者に売却することはできません。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、放置すると過料の対象となる可能性もあります。
司法書士などの専門家に依頼し、速やかに手続きを済ませましょう。
まとめ：土地の相続税対策や売却の悩みは専門家に相談しよう
土地の相続は、評価額の計算や特例の適用判断が難しく、少しの判断ミスで税額が大きく変わる可能性があります。
また、納税資金が不足している場合や、相続人間で遺産分割がまとまらない場合は、不動産の売却（換価分割）を含めた対策を早急に講じる必要があります。
期限内にスムーズに問題を解決するためには、相続不動産に精通した専門家のサポートが不可欠です。
当社「センチュリー21中央プロパティー」は、相続不動産のトラブル解決と売却に特化した専門仲介会社です。
仲介手数料や弁護士費用に加え、通常高額な相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主負担なし）で対応できるのが大きな強みです。
司法書士や税理士等の専門家とも連携し、売却を前提とする場合は相続登記や遺産分割協議などの煩雑な手続きも一気通貫で代行いたします。
手元の現金を減らすことなく、複雑な権利関係の整理から売却による現金化までをワンストップでサポートいたします。
相続税の支払いや遺産分割でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
土地の相続と税金に関してよくある質問
土地の相続と税金に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.相続した土地の売却時には所得税もかかりますか？
A.はい、利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
ただし、「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除（空き家特例など）」を利用することで、税金を安く抑えられる可能性があります。
Q2.田舎の山林や農地でも相続税はかかりますか？
A.評価額が基礎控除を超えれば課税対象になります。
田舎の土地であっても財産価値として評価されます。
倍率方式で計算した評価額を含めた遺産総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。
価値が低いと思われる土地でも、面積が広大な場合は評価額が高額になることもあるため注意しましょう。
Q3.相続放棄をすれば土地の税金は払わなくて済みますか？
A.相続税や固定資産税の支払い義務はなくなります。
家庭裁判所で相続放棄の手続きをすれば、初めから相続人ではなかったことになるため、土地の相続税や固定資産税を支払う必要はなくなります。
ただし、預貯金などのプラスの財産もすべて受け取れなくなる点には注意が必要です。
また、次の管理者が決まるまでは土地の管理責任が残る場合があります。
