親御さんが亡くなり実家などの不動産を引き継ぐ際、避けて通れないのが名義変更（相続登記）の手続きです。
これまで任意の制度でしたが、2024年4月より法律で義務化され、期限内の手続きが必須となりました。
本記事では、相続登記の具体的な手順や費用相場、放置するリスクについて詳しく解説します。
売却を検討中の方が知っておくべき注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産の名義変更（相続登記）とは？
不動産の名義変更とは、土地や建物といった不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を被相続人（故人）から相続人へと変更する手続きのことです。
正式名称を所有権移転登記といい、一般的には「相続登記」と呼ばれます。
この手続きを行わない限り、第三者に対して自分が新しい所有者であることを法的に主張できません。
所有権移転登記の仕組みと重要性
法務局にある登記簿には、その不動産の所有者が誰であるか、担保に入っているかなどの権利関係が記録されています。
相続が発生しても、自動的に名義が書き換わることはありません。
相続人自身が申請書を作成し、戸籍謄本などの必要書類を添えて法務局へ申請する必要があります。
売買やリフォームローンを組む際には現在の所有者名義であることが前提となるため、資産活用の観点からも極めて肝心な手続きといえます。
2024年4月から名義変更（相続登記）が義務化された背景
長年、相続登記は任意とされていたため、名義変更されずに放置される所有者不明土地が全国で増加し、公共事業やまちづくりの阻害要因となっていました。
この問題を解消するため、不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
これにより、不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が求められます。
過去の相続分も対象！違反時の過料について
注意しなければならないのは、義務化の対象が2024年4月以降に発生した相続だけではないという点です。
施行日以前に発生していた過去の相続についても、遡って義務化の対象となります。
正当な理由なく3年以内に申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「昔のことだから関係ない」と放置せず、速やかに手続きを検討しましょう。
相続不動産の名義変更を放置すると起きる5つのリスク
名義変更を先送りにすることで生じるデメリットは、過料だけではありません。
権利関係が曖昧なまま時間が経過すると、将来的に解決困難なトラブルへと発展する恐れがあります。
相続不動産の名義変更を放置することで生じるリスクとしては、以下のようなものがあります。
- 不動産の売却や担保提供が一切できない
- 新たな相続が発生し、権利関係が複雑化する（数次相続）
- 一部の相続人に勝手に売却・差し押さえされる恐れがある
- 必要書類の保存期間が過ぎ、手続きが困難になる
- 相続登記義務化による過料（ペナルティ）の対象になる
リスク①：不動産の売却や担保提供が一切できない
亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却したり、その土地を担保に銀行から融資（不動産担保ローン等）を受けたりすることはできません。
買主が見つかったとしても、売買契約を締結する前提として相続登記を完了させる必要があります。
いざ売却しようとしたタイミングで慌てて手続きを始めると、書類収集に時間がかかり、好条件での取引機会を逃してしまうこともあります。
リスク②：新たな相続が発生し、権利関係が複雑化する（数次相続）
手続きを放置している間に、相続人の一人が亡くなると、その子供や配偶者が新たな相続権を持つことになります。
これを数次相続と呼びます。
関係者がネズミ算式に増え、面識のない親戚が含まれるようになると、遺産分割協議をまとめる難易度は格段に上がります。
全員の実印と印鑑証明書を集めるだけでも膨大な手間がかかり、事実上の塩漬け物件となりかねません。
リスク③：一部の相続人に勝手に売却・差し押さえされる恐れがある
遺産分割協議が未完了の状態でも、法定相続分については各相続人が権利を主張できます。
もし相続人の一人に借金などの問題がある場合、その持分が債権者によって差し押さえられたり、勝手に第三者へ売却されたりするリスクがあります。
一度第三者の権利が入り込むと、取り戻すのは非常に困難です。
トラブルを未然に防ぐためにも、早めに登記を済ませることが最大の防御策となります。
リスク④：必要書類の保存期間が過ぎ、手続きが困難になる
相続手続きに必要な住民票の除票や戸籍の附票には、役所での保存期間があります。
以前は5年で廃棄されるものも多く、長期間放置すると登記に必要な書類が揃わなくなるケースがありました（現在は法改正で期間が延長されていますが、古い記録は廃棄済みの可能性があります）。
書類が取得できない場合、法務局へ提出する代替書類（上申書など）の作成が必要となり、手続きの負担が増加します。
リスク⑤：相続登記義務化による過料（ペナルティ）の対象になる
前述の通り、義務化に伴い、正当な理由なく放置し続けると10万円以下の過料の対象となります。
法務局から催告が届く可能性もあり、無用な出費と精神的な負担を避けるためにも、早めの対応を心がけましょう。
不動産の名義変更にかかる費用・税金の相場
不動産の名義変更にかかる費用としては、主に以下のようなものがあります。
- 登録免許税（固定資産税評価額に基づく計算）
- 必要書類の取得実費（戸籍謄本・住民票など）
- 専門家（司法書士）への依頼報酬
ここからは、それぞれの相場もあわせてご紹介します。
費用①：登録免許税（固定資産税評価額に基づく計算）
登記手続きの際に国に納める税金です。
相続による所有権移転登記の場合、税率は固定資産税評価額の0.4%です。
例えば、評価額が1,000万円の土地であれば、4万円が登録免許税となります。
なお、一定の条件を満たす土地については、免税措置が適用される場合もあります。
費用②：必要書類の取得実費（戸籍謄本・住民票など）
戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などを役所で取得するための手数料です。
相続人の人数や本籍地の変更回数によって変動しますが、数千円〜2万円程度が一般的です。
郵送で請求する場合は、定額小為替の手数料や往復の送料も加算されます。
費用③：専門家（司法書士）への依頼報酬
手続きを司法書士に依頼する場合の報酬相場は、一般的な自宅（土地1筆・建物1棟）で6万円〜10万円程度です。
ただし、相続関係が複雑な場合や、物件が遠方にある場合、数次相続が発生している場合などは、報酬が加算される傾向にあります。
なお、通常は自己負担となる上記の費用ですが、センチュリー21中央プロパティーでは、売却を前提としたご依頼の場合、仲介手数料や弁護士費用に加え、通常高額な相続登記や測量、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主様負担なし）で対応しています。
「まずは手出し0円で手続きを進めたい」という方は、ぜひご相談ください。
不動産の名義変更手続きの流れ【5つのステップ】
不動産の相続登記を完了させるまでの標準的な流れは、以下の通りです。
- 対象不動産の登記事項証明書を取得し現状を把握する
- 戸籍謄本等を収集し相続人を確定する
- 遺産分割協議を行い、誰が相続するか決定する
- 法務局への申請書類作成と添付書類を準備する
- 管轄の法務局へ登記申請を行う
ご自身で行う場合も専門家に依頼する場合も、基本的なプロセスは同じです。
Step1.対象不動産の登記事項証明書を取得し現状を把握する
まずは、名義変更したい不動産の正確な情報を把握します。
法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、現在の所有者名義や、抵当権などの担保権が付いていないかを確認しましょう。
固定資産税の納税通知書も、物件を特定する手がかりになります。
Step2.戸籍謄本等を収集し相続人を確定する
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）をすべて取得し、誰が法定相続人になるのかを確定させます。
転籍や婚姻などで本籍地が変わっている場合、複数の役所から取り寄せる必要があり、最も時間と手間がかかる工程です。
あわせて、相続人全員の現在の戸籍謄本と住民票も収集します。
Step3.遺産分割協議を行い、誰が相続するか決定する
遺言書がない場合、相続人全員で「誰がどの財産をどれだけ引き継ぐか」を話し合います（遺産分割協議）。
話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
この協議書は登記申請の際に最も重要な添付書類となります。
Step4.法務局への申請書類作成と添付書類を準備する
法務局のホームページなどから申請書の様式をダウンロードし、必要事項を記入します。
記載ミスがあると補正を求められるため、正確な記述が求められます。
登録免許税分の収入印紙を台紙に貼り付け、ここまで準備した遺産分割協議書や戸籍一式とセットにします。
Step5.管轄の法務局へ登記申請を行う
不動産の所在地を管轄する法務局へ書類を提出します。
提出方法は、窓口への持参、郵送、またはオンライン申請が可能です。
書類に不備がなければ、申請から1〜2週間程度で登記が完了し、新しい権利証にあたる登記識別情報通知が発行されます。
不動産の名義変更は自分でできる？専門家に依頼すべき？3つの判断ポイント
費用節約のために、不動産の名義変更手続きを自分で行いたいと考える方も多いでしょう。
しかし、ケースによっては専門家に任せた方が確実で、結果的にコストパフォーマンスが良いこともあります。
不動産の名義変更手続きを自分で行うか・専門家に依頼するかを判断する際のポイントは、以下の3点です。
- 平日に法務局へ行く時間と事務処理能力があるか
- 相続人の数が多く、権利関係が複雑ではないか
- 将来的な「不動産売却」を予定しているか
ポイント①：平日に法務局へ行く時間と事務処理能力があるか
役所での戸籍収集や法務局への相談・申請は、原則として平日の日中に行う必要があります。
書類の不備があれば何度も足を運ぶことになるため、仕事などで平日に時間が取れない方には大きな負担となります。
また、古い戸籍を読み解く知識や、緻密な書類作成能力も求められます。
ポイント②：相続人の数が多く、権利関係が複雑ではないか
兄弟姉妹が相続人になる場合や、代襲相続、数次相続が発生している場合は、戸籍の収集範囲が広がり、関係者の特定が非常に難しくなります。
また、面識の薄い親戚と連絡を取り、遺産分割協議書への押印を求める作業は精神的なストレスも伴います。
このようなケースでは、第三者である司法書士等の専門家が間に入ることでスムーズに進むことがあります。
ポイント③：将来的な「不動産売却」を予定しているか
相続した不動産に住む予定がなく売却を考えているなら、最初から不動産会社に相談することをお勧めします。
売却を前提とする場合、不動産会社が提携する司法書士を紹介してくれるケースが多く、連携がスムーズです。
売却予定なら不動産会社への相談がスムーズ
特に、売却を前提としたご相談であれば、不動産会社によっては相続登記にかかる費用の一部を負担するサービスや、手続き完了後の代金決済時に精算するプランを用意していることがあります。
登記手続きと売却活動をワンストップで進められるため、手間も費用も大幅に削減できる可能性があります。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、司法書士や税理士等の専門家と連携し、相続登記や遺産分割協議など煩雑な手続きを一気通貫で代行（※売却前提の場合）いたします。
窓口を一つにまとめることで、お客様の負担を最小限に抑えます。
【要注意】相続不動産の名義変更で陥りやすい3つのトラブル
相続不動産の名義変更時に陥りやすいトラブルとしては、以下のようなものがあります。
- とりあえずの「共有名義」により将来の売却トラブルへと発展する
- 遺産分割協議がまとまらず名義変更が進まない
- 借地権や底地など権利関係が複雑で手続きが難航する
トラブル①：とりあえずの「共有名義」により将来の売却トラブルへと発展する
遺産分割協議が面倒だからと、法定相続分通りの共有名義で登記してしまうのは避けるべきです。
共有状態の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却も建て替えもできません。
将来、共有者の誰かが認知症になったり、相続が発生して権利者が増えたりすると、事実上の凍結資産となってしまいます。
※なお、センチュリー21中央プロパティーでは、他の共有者の同意を得ることなくご自身の持分のみを最短7日〜2週間のスピードで現金化・問題解決に導くことが可能です。
トラブル②：遺産分割協議がまとまらず名義変更が進まない
「長男がすべて継ぐのは不公平だ」「寄与分を認めてほしい」など、相続人間で意見が対立し、協議が長期化するケースです。
話し合いが膠着すると、いつまでも名義変更ができず、固定資産税の負担だけが続くことになります。
このような場合は、弁護士などの専門家を入れて法的な解決を図るか、自身の持分のみを売却する方法を検討する必要があります。
トラブル③：借地権や底地など権利関係が複雑で手続きが難航する
借地権付き建物や底地（貸宅地）を相続した場合、地主との関係や契約内容の確認が必要です。
通常の所有権とは異なり、名義変更の手続き自体は可能でも、その後の売却や建替えには地主の承諾（承諾料）が関わってくるため、専門的な交渉力が求められます。
借地権や底地などの複雑な案件は、一般的な不動産会社では対応が難しいケースが多々あります。
※センチュリー21中央プロパティーには、借地権・底地の専門家が多数在籍しており、難航しがちな地主との交渉も、スムーズに代行可能です。
まとめ：相続不動産の名義変更は売却を見据えて早めの相談を
相続不動産の名義変更は、2024年の義務化により「いつかやればいい」ものではなくなりました。
放置すれば過料のリスクだけでなく、権利関係の複雑化により大切な資産の価値を損なう恐れがあるため、注意が必要です。
なお、相続不動産の売却を検討されている場合は、登記費用や名義変更に伴う手続きの手間を賢く抑える方法があります。
センチュリー21中央プロパティーは、共有持分や借地権・底地などの相続不動産を専門とする不動産仲介会社であり、累計4万件以上の豊富な解決・売却実績を誇ります。
当社では、売却を前提とされる場合、司法書士や税理士と連携し、煩雑な相続登記や遺産分割協議の手続きを一気通貫で代行いたします。
さらに、通常は高額となる相続登記費用や測量費、残置物撤去等の諸費用も全て0円（売主様負担なし）で対応可能です。
相続手続きから売却まで、専門家チームが完全無料でサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
不動産の名義変更に関してよくある質問
不動産の名義変更に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.権利証（登記済証）が見当たらない場合でも名義変更できますか？
A.はい、問題なく手続き可能です。
相続登記の申請において、被相続人（亡くなった方）の権利証は原則として提出不要です（一部例外を除く）。
新たに名義人となる方には、手続き完了後に新しい権利証にあたる登記識別情報通知が発行されますのでご安心ください。
Q2.相続人の一人が行方不明で連絡が取れない場合はどうすればいいですか？
A.「不在者財産管理人」の選任や、法改正による新制度の活用を検討します。
従来は、家庭裁判所に申し立てを行い、行方不明者の代わりに財産を管理する「不在者財産管理人」を選任してもらう方法が一般的でした。
さらに2023年の民法改正により、裁判所の決定を得て、所在不明の共有者の持分を取得したり、その権限を持って売却したりできる新しい制度（所在不明共有者の持分取得・譲渡制度）も利用可能になりました。
当社では、状況に応じてこれらの最新の手法を組み合わせ、最適な解決策をご提案します。
Q3.借地権の名義変更には地主の承諾が必要ですか？
A.相続による名義変更（承継）だけであれば、地主の承諾は不要です。
相続は契約上の地位もそのまま引き継ぐため、地主への承諾料（名義書換料）の支払いも法的には不要とされています。
ただし、遺言による「遺贈（相続人以外への譲渡）」の場合や、その後に第三者へ売却をする場合には地主の承諾が必要となります。
トラブル防止のため、相続した旨は地主に通知しておくのがマナーです。
